Mục tiêu đến hết năm 2027 cơ bản hoàn thành Hệ thống thông tin quốc gia và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai không chỉ là một nhiệm vụ chuyển đổi số của ngành quản lý đất đai. Sâu xa hơn, đây là bước chuyển từ quản lý đất đai dựa nhiều vào hồ sơ, thủ tục và thông tin phân tán sang mô hình quản trị dựa trên dữ liệu, qua đó tạo nền tảng minh bạch hóa thị trường, rút ngắn thủ tục hành chính, kiểm soát quyền lực, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai và mở rộng không gian phát triển cho nền kinh tế.
Việc Chính phủ ban hành Nghị quyết số 229/NQ-CP ngày 17/8/2026, triển khai Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, đã đặt công cuộc xây dựng Hệ thống thông tin quốc gia và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai vào một mốc thời gian cụ thể: đến hết năm 2027 cơ bản hoàn thành. Đây là một yêu cầu có ý nghĩa đặc biệt trong tiến trình đổi mới quản trị quốc gia, bởi đất đai không đơn thuần là một loại tài sản hay tư liệu sản xuất, mà còn là nguồn lực phát triển, không gian tổ chức kinh tế - xã hội và nền tảng của nhiều hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh.
Theo kế hoạch của Chính phủ, nhiệm vụ xây dựng hệ thống thông tin đất đai phải được triển khai đồng thời với hoàn thiện thể chế, cải cách hành chính, kiện toàn tổ chức bộ máy, nâng cao chất lượng đội ngũ và bảo đảm nguồn lực. Hệ thống phải được xây dựng theo hướng tập trung, thống nhất, đồng bộ, hiện đại, đa mục tiêu; kết nối, liên thông với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư và các cơ sở dữ liệu chuyên ngành về quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng, bất động sản...; dữ liệu phải bảo đảm yêu cầu “đúng, đủ, sạch, sống, thống nhất, dùng chung”.
Từ quản lý hồ sơ sang quản trị bằng dữ liệu
Trong nhiều năm, một trong những điểm nghẽn lớn của quản lý đất đai là tình trạng thông tin chưa đồng bộ, dữ liệu lịch sử còn phân tán, hồ sơ giấy tồn tại qua nhiều thời kỳ, phương pháp đo đạc và lập hồ sơ ở các địa bàn có sự khác biệt. Khi thông tin về một thửa đất không được cập nhật đầy đủ và thống nhất, quá trình giải quyết các thủ tục liên quan tất yếu phát sinh nhiều tầng nấc kiểm tra, xác minh.
Điều này không chỉ làm tăng thời gian xử lý hồ sơ của cơ quan nhà nước mà còn làm tăng chi phí tuân thủ của người dân và doanh nghiệp. Đối với doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp đầu tư dự án, sự thiếu đồng bộ của dữ liệu đất đai có thể khiến việc xác định hiện trạng pháp lý, quy hoạch, khả năng tiếp cận đất, nghĩa vụ tài chính và các rủi ro liên quan mất nhiều thời gian.
Vì vậy, xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai cần được nhìn nhận như xây dựng một loại hạ tầng phát triển, tương tự hạ tầng giao thông, viễn thông hay hạ tầng thanh toán. Nếu đường giao thông giúp lưu chuyển hàng hóa và con người, hạ tầng số giúp lưu chuyển thông tin thì dữ liệu đất đai giúp xác lập “bản đồ” về một nguồn lực vật chất có giá trị đặc biệt của nền kinh tế.
Luật Đất đai quy định Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai được xây dựng tập trung, thống nhất từ Trung ương đến địa phương, đồng bộ, đa mục tiêu và kết nối liên thông trên phạm vi cả nước. Hệ thống bao gồm hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin, phần mềm và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
Như vậy, mục tiêu cuối cùng không phải đơn giản là “số hóa hồ sơ đất đai”, mà là tạo ra một hệ thống dữ liệu có khả năng vận hành liên tục, cập nhật biến động, kết nối các hệ thống khác và hỗ trợ quá trình ra quyết định. Đó là sự thay đổi căn bản về phương thức quản trị.
Một bước tiến quan trọng trong minh bạch hóa nguồn lực đất đai
Nghị quyết 21-NQ/TW xác định mục tiêu xây dựng, vận hành Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai theo hướng tập trung, thống nhất, đồng bộ, hiện đại, đa mục tiêu; bảo đảm kết nối với cơ sở dữ liệu dân cư và các cơ sở dữ liệu chuyên ngành về quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng, bất động sản... Đồng thời, các quyết định liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giá đất phải được ghi nhận, công khai và cảnh báo rủi ro.
Điểm đáng chú ý ở đây là dữ liệu không chỉ phục vụ “biết đất ở đâu, thuộc ai, diện tích bao nhiêu”, mà còn hướng tới việc theo dõi vòng đời quản lý và sử dụng đất.
Một thửa đất có thể liên quan đồng thời đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quyền sử dụng, nghĩa vụ tài chính, giao dịch, thế chấp, biến động mục đích sử dụng, dự án đầu tư và nhiều quan hệ pháp lý khác. Khi những lớp thông tin đó được kết nối và cập nhật, cơ quan quản lý có thể nhìn nhận đất đai theo một hệ thống thay vì những hồ sơ rời rạc.
Đây cũng là cơ sở quan trọng để hạn chế khoảng trống thông tin – một trong những yếu tố có thể tạo ra rủi ro trong quản lý tài sản công, đầu tư bất động sản và thực thi chính sách đất đai.
Minh bạch dữ liệu không đồng nghĩa với công khai vô điều kiện mọi thông tin. Vấn đề cốt lõi là phải xác lập rõ dữ liệu nào được công khai, dữ liệu nào được chia sẻ có điều kiện, dữ liệu nào thuộc phạm vi bảo vệ; đồng thời bảo đảm an toàn thông tin, an ninh mạng và quyền riêng tư. Luật Đất đai cũng đặt yêu cầu cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai phải được quản lý, vận hành, khai thác và kết nối liên thông bảo đảm an ninh, an toàn.
“Đúng, đủ, sạch, sống” - điều kiện quyết định giá trị của dữ liệu
Một cơ sở dữ liệu lớn chưa chắc đã là một cơ sở dữ liệu tốt. Trong quản trị số, giá trị của dữ liệu phụ thuộc trước hết vào chất lượng dữ liệu. Vì vậy, yêu cầu “đúng, đủ, sạch, sống, thống nhất, dùng chung” được Chính phủ đặt ra có ý nghĩa đặc biệt.
“Đúng” là thông tin phản ánh đúng thực trạng pháp lý và thực địa.
“Đủ” là không bỏ sót những trường thông tin cần thiết.
“Sạch” là dữ liệu được chuẩn hóa, loại bỏ trùng lặp, sai lệch, mâu thuẫn.
“Sống” là dữ liệu được cập nhật thường xuyên khi phát sinh biến động.
“Thống nhất” là các địa phương, cơ quan sử dụng cùng một chuẩn dữ liệu.
“Dùng chung” là dữ liệu có thể được khai thác, chia sẻ theo thẩm quyền, thay vì mỗi cơ quan lại xây dựng một “kho dữ liệu” riêng.
Trong đó, yêu cầu “sống” có thể xem là yếu tố đặc biệt quan trọng. Nếu dữ liệu được số hóa nhưng không được cập nhật kịp thời, cơ sở dữ liệu sẽ nhanh chóng trở thành một “kho lưu trữ điện tử” thay vì một công cụ quản trị. Đây cũng là lý do Chính phủ yêu cầu cập nhật đầy đủ, kịp thời các biến động đất đai.
Về lâu dài, cần chuyển từ tư duy “dự án xây dựng cơ sở dữ liệu” sang tư duy vận hành một hạ tầng dữ liệu quốc gia thường xuyên. Khi một giao dịch, một quyết định hành chính, một thay đổi quy hoạch hay một biến động về quyền sử dụng đất phát sinh, dữ liệu tương ứng phải được cập nhật theo quy trình thống nhất.
Liên thông dữ liệu để giảm chi phí cho người dân và doanh nghiệp
Một trong những lợi ích trực tiếp nhất của hệ thống dữ liệu đất đai hiện đại là cải cách thủ tục hành chính. Hiện nay, nhiều thủ tục liên quan đến đất đai có sự tham gia của nhiều cơ quan: cơ quan quản lý đất đai, cơ quan thuế, cơ quan đăng ký, tổ chức công chứng, ngân hàng và chính quyền địa phương. Nếu các hệ thống dữ liệu không kết nối, người dân và doanh nghiệp có thể phải cung cấp hoặc xác minh nhiều loại giấy tờ mà về bản chất cơ quan nhà nước đã có thông tin.
Khi dữ liệu dân cư, đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng, quy hoạch và bất động sản có khả năng liên thông theo quy định, phương thức cung cấp dịch vụ công sẽ thay đổi căn bản.
Người dân không chỉ “nộp hồ sơ trực tuyến”, mà hướng tới việc không phải cung cấp lại những thông tin mà Nhà nước đã có và có thể khai thác hợp pháp. Đây mới là chuyển đổi số thực chất.
Chính phủ cũng yêu cầu các bộ, ngành và địa phương tiếp tục rà soát, đơn giản hóa các thủ tục liên quan đến quy hoạch, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giá đất, đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận; cắt giảm tối đa khâu trung gian, giảm thời gian giải quyết và chi phí tuân thủ.
Như vậy, cơ sở dữ liệu phải đi cùng cải cách quy trình. Nếu chỉ đưa quy trình cũ lên môi trường số mà không tái thiết kế quy trình, hiệu quả chuyển đổi sẽ hạn chế.
Dữ liệu tốt hơn sẽ giúp thị trường đất đai minh bạch hơn
Một thị trường vận hành hiệu quả cần thông tin đáng tin cậy. Đối với thị trường bất động sản, một trong những rủi ro lớn là sự bất cân xứng thông tin giữa các chủ thể. Người mua có thể khó xác định chính xác quy hoạch, tình trạng pháp lý, nghĩa vụ tài chính hoặc lịch sử biến động của tài sản. Doanh nghiệp có thể mất thời gian thẩm định. Ngân hàng phải dành nguồn lực đánh giá tài sản bảo đảm. Nhà đầu tư phải chấp nhận mức độ rủi ro cao hơn.
Khi dữ liệu đất đai được chuẩn hóa và chia sẻ theo cơ chế phù hợp, chi phí xác minh thông tin sẽ giảm xuống. Điều này có thể góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản, hỗ trợ hoạt động tín dụng, bảo hiểm, công chứng, định giá và đầu tư.
Đặc biệt, việc kết nối dữ liệu đất đai với dữ liệu quy hoạch và các thông tin liên quan có thể giúp hạn chế tình trạng quyết định đầu tư dựa trên thông tin không đầy đủ hoặc không chính xác.
Từ góc độ kinh tế, đây là một dạng giảm chi phí giao dịch. Khi chi phí tìm kiếm, kiểm chứng và xác thực thông tin giảm, nguồn lực xã hội được phân bổ hiệu quả hơn.
Công cụ quan trọng để khơi thông nguồn lực đất đai
Nghị quyết 21-NQ/TW đánh giá đất đai vẫn còn nhiều vướng mắc liên quan đến quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư, giá đất, tài chính đất đai và nhiều trường hợp tồn đọng lịch sử. Trung ương đặt mục tiêu đưa đất đai thực sự trở thành nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển đất nước trong giai đoạn mới.
Trong bối cảnh đó, dữ liệu có thể trở thành công cụ hỗ trợ xử lý những “điểm nghẽn” tồn tại lâu năm. Chẳng hạn, đối với quỹ đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường, cần xác định rõ diện tích đang sử dụng, diện tích bị lấn chiếm, tranh chấp, giao khoán không đúng đối tượng và diện tích có thể giao địa phương quản lý. Đối với đất công dôi dư, đất sau cổ phần hóa, các dự án tồn đọng hoặc đất của các cơ sở sản xuất, đơn vị sự nghiệp đã di dời, việc có dữ liệu đầy đủ sẽ giúp cơ quan quản lý nhận diện chính xác hiện trạng và xây dựng phương án xử lý.
Chính phủ cũng yêu cầu rà soát và xử lý những khu đất sử dụng sai mục đích, để hoang hóa, lãng phí; đồng thời tăng cường công khai, minh bạch trong thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu giá, đấu thầu theo quy hoạch.
Như vậy, dữ liệu không tự nó tạo ra nguồn lực. Nhưng dữ liệu chính xác giúp nhận diện nguồn lực; dữ liệu minh bạch giúp kiểm soát nguồn lực; dữ liệu liên thông giúp phân bổ nguồn lực; và dữ liệu cập nhật giúp quản trị nguồn lực trong suốt vòng đời sử dụng. Đây chính là giá trị phát triển lớn nhất của hệ thống thông tin đất đai.
Tạo nền tảng kiểm soát quyền lực và phòng, chống tham nhũng, tiêu cực
Đất đai là lĩnh vực có giá trị kinh tế lớn, đồng thời có nhiều quan hệ lợi ích phức tạp. Vì vậy, chuyển đổi số trong quản lý đất đai không thể chỉ đặt mục tiêu thuận tiện hóa thủ tục mà còn phải gắn với kiểm soát quyền lực.
Khi quá trình quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích, thu hồi, bồi thường, xác định giá đất và biến động quyền sử dụng được ghi nhận trong hệ thống dữ liệu, cơ quan có thẩm quyền sẽ có điều kiện tốt hơn để kiểm tra, giám sát.
Dữ liệu cũng tạo ra dấu vết quản trị. Một quyết định không còn chỉ tồn tại như một văn bản đơn lẻ mà có thể được đặt trong mối quan hệ với quy hoạch, thửa đất, chủ thể liên quan, thời điểm, giá trị và các biến động tiếp theo. Đây là cơ sở để chuyển một phần hoạt động thanh tra, kiểm tra từ phương thức “phát hiện sau khi xảy ra” sang giám sát dựa trên dữ liệu và cảnh báo rủi ro.
Chính phủ đã yêu cầu thiết lập cơ chế kiểm tra, giám sát thường xuyên, kịp thời phát hiện, ngăn chặn và xử lý các hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng đất; đồng thời nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
Nếu được thiết kế tốt, hệ thống dữ liệu đất đai trong tương lai có thể trở thành một “hệ thần kinh” hỗ trợ kiểm soát quyền lực trong quản lý tài nguyên đất.
AI và công nghệ mới: từ lưu trữ sang dự báo, cảnh báo
Một điểm mới đáng chú ý trong định hướng của Chính phủ là yêu cầu ứng dụng mạnh mẽ khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số và trí tuệ nhân tạo trong quản lý đất đai. Điều này mở ra một giai đoạn phát triển mới.
Khi dữ liệu đã đủ lớn, đủ sạch và được cập nhật thường xuyên, AI có thể hỗ trợ phát hiện những biến động bất thường, nhận diện nguy cơ sử dụng đất sai mục đích, phân tích xu hướng phát triển không gian đô thị, hỗ trợ dự báo nhu cầu sử dụng đất và cung cấp thông tin phục vụ quy hoạch.
Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng AI không thể thay thế trách nhiệm pháp lý của cơ quan nhà nước. Công nghệ chỉ có thể hỗ trợ phân tích, cảnh báo và đề xuất; quyết định cuối cùng vẫn phải dựa trên pháp luật, quy trình minh bạch và trách nhiệm của chủ thể có thẩm quyền. Do đó, điều kiện tiên quyết vẫn là chất lượng dữ liệu và chất lượng thể chế.
Năm 2027: mốc hoàn thành nhưng không phải điểm kết thúc
Mục tiêu đến hết năm 2027 cơ bản hoàn thành Hệ thống thông tin quốc gia và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai là một nhiệm vụ rất lớn. Nghị quyết 21-NQ/TW đồng thời đặt các mốc cụ thể: đến hết năm 2026 hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số đối với toàn bộ các thửa đất đã được thu thập thông tin; đến hết năm 2027 cơ bản hoàn thành đo đạc, lập bản đồ địa chính, lập hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đối với diện tích chưa có trong cơ sở dữ liệu.
Thách thức vì thế không chỉ nằm ở công nghệ. Đó còn là bài toán về nguồn lực, nhân lực, chuẩn hóa dữ liệu, phối hợp liên ngành, chất lượng hồ sơ lịch sử, đặc điểm địa hình từng địa phương và khả năng duy trì cập nhật sau khi hệ thống được đưa vào vận hành.
Để đạt mục tiêu, trước hết cần xác định rõ trách nhiệm dữ liệu của từng cơ quan, từng cấp chính quyền. Không thể để tình trạng dữ liệu “không thuộc trách nhiệm của ai” hoặc có nhiều nguồn dữ liệu nhưng không xác định được đâu là dữ liệu chuẩn.
Thứ hai, phải xây dựng cơ chế cập nhật biến động như một hoạt động thường xuyên, gắn với từng thủ tục hành chính và từng giao dịch hợp pháp.
Thứ ba, cần ưu tiên nguồn lực cho những khu vực còn thiếu bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và dữ liệu số; đồng thời có phương án xử lý dữ liệu lịch sử không đồng nhất.
Thứ tư, phải đặc biệt chú trọng an toàn thông tin. Dữ liệu đất đai có giá trị kinh tế và pháp lý rất lớn, vì vậy bảo vệ dữ liệu phải được xem là một cấu phần ngay từ khi thiết kế hệ thống chứ không phải nhiệm vụ bổ sung sau này.
Đặt người dân và doanh nghiệp ở trung tâm
Một hệ thống dữ liệu đất đai hiện đại chỉ thực sự có ý nghĩa khi người dân và doanh nghiệp cảm nhận được lợi ích từ nó. Đối với người dân, lợi ích trước mắt là thủ tục đơn giản hơn, giảm việc đi lại, giảm giấy tờ, dễ tiếp cận thông tin và giảm thời gian giải quyết hồ sơ.
Đối với doanh nghiệp, lợi ích lớn hơn nằm ở khả năng dự báo và giảm rủi ro khi tiếp cận đất đai. Một môi trường mà thông tin quy hoạch, pháp lý và dữ liệu đất đai minh bạch sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho quyết định đầu tư.
Đối với Nhà nước, lợi ích nằm ở khả năng quản lý thống nhất, phân bổ nguồn lực hiệu quả hơn, kiểm soát quyền lực và nâng cao chất lượng hoạch định chính sách. Và đối với nền kinh tế, lợi ích sâu xa nhất là biến dữ liệu đất đai thành một hạ tầng thông tin phục vụ phát triển.
Đây cũng là lý do Chính phủ yêu cầu tăng cường công khai, minh bạch, bảo đảm quyền tiếp cận thông tin của người dân, doanh nghiệp và nâng cao hiệu quả giám sát của Quốc hội, Hội đồng nhân dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các tổ chức chính trị - xã hội, cơ quan báo chí và Nhân dân.
Kiến tạo một nền quản trị đất đai hiện đại
Nhìn rộng hơn, việc hoàn thành hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai đến năm 2027 cần được đặt trong tiến trình xây dựng nền quản trị quốc gia hiện đại.
Từ chỗ quản lý đất đai bằng hồ sơ, giấy tờ và các cơ sở dữ liệu phân tán, Việt Nam đang hướng tới quản trị đất đai dựa trên dữ liệu thống nhất, kết nối và có khả năng phân tích. Đây không phải thay đổi kỹ thuật đơn thuần. Đó là thay đổi phương thức quản trị.
Khi dữ liệu được chuẩn hóa, quyền tiếp cận thông tin được mở rộng phù hợp, thủ tục được tái thiết kế và các cơ sở dữ liệu được liên thông, đất đai sẽ được đưa vào một hệ sinh thái quản trị rộng hơn, gắn với dân cư, quy hoạch, tài chính, thuế, ngân hàng, công chứng và thị trường bất động sản.
Khi đó, giá trị của dữ liệu không nằm ở số lượng hồ sơ được số hóa, mà ở khả năng giúp Nhà nước ra quyết định nhanh hơn, chính xác hơn và minh bạch hơn; giúp người dân giảm chi phí; giúp doanh nghiệp giảm rủi ro; và giúp xã hội sử dụng nguồn lực đất đai hiệu quả hơn.
Mốc năm 2027 vì thế cần được nhìn nhận vừa là đích đến của một giai đoạn xây dựng nền tảng, vừa là điểm khởi đầu của một mô hình quản trị mới. Để đất đai thực sự trở thành nguồn lực chiến lược và động lực phát triển, không chỉ cần một hệ thống dữ liệu “đầy đủ”, mà cần một hệ sinh thái dữ liệu chính xác, cập nhật, liên thông, an toàn và có khả năng phục vụ ra quyết định.
Nếu thực hiện được điều đó, công cuộc số hóa đất đai sẽ vượt ra ngoài phạm vi cải cách một lĩnh vực quản lý nhà nước, trở thành một trong những nền tảng quan trọng để Việt Nam nâng cao chất lượng thể chế, phát triển thị trường minh bạch, khơi thông nguồn lực và kiến tạo không gian phát triển mới trong giai đoạn tăng tốc.
ThS Bùi Tuấn Hùng
Tài liệu tham khảo
- Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.
- Chính phủ, Nghị quyết số 229/NQ-CP ngày 17/8/2026 về Kế hoạch thực hiện Nghị quyết số 21-NQ/TW và Kế hoạch số 07-KH/TW.
- Quốc hội, Luật Đất đai năm 2024, Chương XII về Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thông tư số 25/2024/TT-BTNMT ngày 26/11/2024 quy định về quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
