Với việc phải đối mặt với hàng loạt các vấn đề kinh tế, chính trị trong và ngoài nước, dịch bệnh, chiến tranh, giá dầu…đồng thời hàng loạt các công cụ điều tiết thị trường được áp dụng, từ quy hoạch, quỹ đất, nguồn vốn, thuế, pháp lý… Đặc biệt là Nghị quyết TW18… làm cho diễn biến thị trường bất động sản (BĐS) 6 tháng cuối năm 2022 vô cùng khó đoán. 06 tháng đầu năm nay, ngay sau khi bỏ giãn cách xã hội thị trường BĐS như bị kìm nén lâu ngày bùng phát trở lại, nhiều nơi giá bị đẩy lên cao gấp 2 lần, kể cả những khu vực sâu xa hẻo lánh… Thì gần đây, sau hàng loạt các công cụ điều tiết của Nhà nước, thì nhiều phân khúc đang có dấu hiệu chững lại, các giao dịch hạn chế, đa số doanh nghiệp BĐS chuyển sang trạng thái “án binh bất động”.
Trong những năm qua, thị trường bất động sản có những đóng góp hết sức quan trọng trong toàn nền kinh tế. Theo thống kê, đóng góp của ngành xây dựng và bất động sản trong GDP các năm gần đây khoảng 11% (trong đó, đóng góp của ngành BĐS trực tiếp và gián tiếp thông qua các lĩnh vực khác khoảng 4,5%). Sự phát triển của thị trường bất động sản đã góp phần thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định lớn cho nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của nhân dân, thúc đẩy tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu, bảo đảm an sinh xã hội, đồng thời góp phần quan trọng vào công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển đô thị, du lịch.
Để có cái nhìn tổng quát hơn về thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2022, phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Trần Xuân Lượng tiến sĩ chuyên ngành BĐS Trường đại học Kinh Tế Quốc Dân:
Đi ngược lại với quy luật chung của thị trường BĐS thế giới
Phóng viên: Theo Ông thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2022 sẽ diễn biến theo chiều hướng nào ?
Từ khi thị trường BĐS được hình thành, tính từ năm 1993 cho đến nay đã trải qua rất nhiều lần thăng trầm, thường thì sau mỗi chu kỳ tăng nóng hoặc đóng băng thì Nhà nước phải đưa ra các công cụ, chính sách tài khóa để điều tiết thị trường nhằm giữ cho thị trường phát triển ổn định và cân đối.
Trước đây chu kỳ thăng trầm của thị trường BĐS thường kéo dài từ 2-3 năm. Tuy nhiên giai đoạn gần đây thị trường BĐS Việt Nam có nhiều điểm khác biệt, cụ thể là từ năm 2014 đến nay thị trường BĐS tăng trưởng liên tục trong suốt 8 năm, lẽ ra nó phải giảm dần theo quy luật chung của thị trường, hơn nữa thị trường BĐS còn phải chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch covid 19, thì thị trường BĐS Việt Nam 06 tháng đầu năm lại có sự khác biệt, gần như nó đi ngược lại với quy luật chung của thị trường BĐS thế giới.
Sau khi tổng quan nghiên cứu, thống kê, thì hiện tượng này có thể lý giải được bởi các yếu tố như sau :
Một là: Các chỉ số kinh tế của chúng ta liên tục gia tăng trong những năm gần đây.
Tổng cục Thống kê cho biết, GDP quý II năm 2022 ước tính tăng 7,72% so với cùng kỳ năm trước, cao hơn tốc độ tăng của quý II các năm trong giai đoạn 2011-2021. GDP 6 tháng đầu năm 2022 tăng 6,42%, cao hơn tốc độ tăng 2,04% của 6 tháng đầu năm 2020.
Tính đến hết quý II, bức tranh đầu tư có nhiều khởi sắc. Đáng chý ý, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện ước tính đạt 10,06 tỷ USD, tăng 8,9% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức tăng cao nhất của nửa đầu năm trong 5 năm qua.
Năm 2022 là năm các nền kinh tế lớn trên thế giới đã và đang phục hồi kinh tế và phát triển, điều này sẽ giúp cho người Việt lao động ở nước ngoài, kiều bào có thêm thu nhập và có thể tăng lượng kiều hối gửi về Việt Nam hỗ trợ người thân hoặc đầu tư, sản xuất kinh doanh.
Tuy có những yếu tố lo ngại do lạm phát tăng cao ở các quốc gia này, song lượng kiều hối năm 2022 của Việt Nam dự báo vẫn sẽ tiếp tục tích cực và có thể duy trì mức tăng trưởng từ 5% - 7%, là một nguồn lực tài chính hết sức quan trọng trong bối cảnh nền kinh tế đang cần rất nhiều vốn đầu tư, góp phần tăng dự trữ ngoại hối quốc gia, ổn định tỷ giá VND/USD.
Hai là: Có nhiều nguồn vốn nhàn rỗi đã đổ vào thị trường BĐS, khi dịch bệnh chưa hoàn toàn được kiểm soát thì lượng vốn này tạm thời được đổ vào thị trường BĐS.
Sức nóng của BĐS còn tiếp tục bởi đây là lĩnh vực gắn liền với cuộc sống của con người bởi nhu cầu ở không ngừng tăng, ngay cả thời điểm dịch bệnh hay sau dịch bệnh. Nhìn về dài hạn, BĐS luôn tăng giá, dù có chu kỳ lên hoặc xuống.
Ba là: Hiệu ứng tâm lý đám đông, khi mà giá cả BĐS và giá cả hàng hóa khác liên tục leo thang, tâm lý sợ lạm phát, hơn nữa có nhiều nhà đầu tư thắng lớn về BĐS đã vô hình dung đẩy cả xã hội lao vào thị trường này một cách vô minh … đã làm cho thị trường tăng nóng trong 6 tháng đầu năm vừa qua.
Trong bối cảnh này, đương nhiên Nhà nước sẽ phải đưa ra các biện pháp nhằm ổn định thị trường như siết chặt tín dụng, đánh thuế và các công cụ hành chính khác… Và ngay lập tức đã phát huy tác dụng. Đơn cử là thời gian gần đây thị trường đã chuyển sang trạng thái “án binh bất động”.
Nhưng theo quan điểm của cá nhân tôi thì 6 tháng cuối năm 2022 về cơ bản thị trường sẽ phân khu, phân cấp rõ rệt… Các Chủ đầu tư lớn có tầm nhìn xa dài hạn sẽ tồn tại được thậm trí có nhiều cơ hội thôn tính, mua rẻ, bởi trong nguy thường có cơ. Ngược lại các Nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ phải từ bỏ thị trường.
Đối với phân khúc thị trường đầu cơ, đầu tư các dự án tính khả thi thấp, chưa có hạ tầng kết nối sẽ gặp nhiều khó khăn, thậm chí mất thanh khoản…Tuy nhiên thị trường nhà ở, nhu cầu thực, nơi có cơ sở hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội tốt, ở các trung tâm thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM thì khó lòng giảm sâu được, thậm chí còn tăng cao hơn trước theo Ông Lượng.
Bởi vì, việc giá xăng tăng chóng mặt trong thời gian gần đây đã đẩy giá vật liệu xây dựng tăng, dẫn đến chi phí đầu vào cho bất động sản tăng. Có nhiều dấu hiệu có thể xẩy ra tình trạng lạm phát, có thể xảy ra nếu Nhà nước không kiểm soát tốt.
Hơn nữa nguồn cung nhà ở trong các thành phố lớn bị chậm, bị thiếu do thời gian vừa qua Chúng ta bị khủng hoảng bởi các lớp lãnh đạo.
Đơn cử thành phố Hà Nội có hai nhiệm kỳ, chủ tịch thành phố đều vi phạm pháp luật. Do đó những dự án ra đời trong thời gian tới sẽ rất khó khăn, bên cạnh đó nhiều dự án bị thanh kiểm tra vi phạm quy hoạch… nên việc phê duyệt dự án mới ở các thành phố lớn ngày càng khó khăn hơn.
Nguồn cung cho thị trường ngày càng khan hiếm trong khi nhu cầu ở các thành phố lớn ngày càng tăng lên rõ rệt do dân cư đổ về các thành phố lớn vẫn không ngừng tăng cao.
Phóng viên: Ông đánh giá như thế nào về việc kiểm soát nhằm hạn chế rủi ro với nguồn tín dụng bất động sản hiện nay sẽ ảnh hưởng như thế nào đến doanh nghiệp cũng như thị trường?
Nhà nước đưa ra Chính sách thắt chặt tín dụng lúc này theo tôi là phù hợp. Tuy nhiên chính sách thì luôn có tính hai mặt, trong khi đó thị trường bất động sản không phải là một thị trường độc lập, mà nó có sự liên quan đến nhiều thị trường khác như Thị trường xây dựng, vật liệu xây dựng, vốn, thị trường lao động…sẽ bị ảnh hưởng theo.
Thắt chặt tín dụng nhưng phải linh hoạt, đánh đúng và trúng đối tượng, chặn những Dự án có tính khả thi thấp, có dấu hiệu đầu cơ, bên cạnh đó lại tiếp tục giải ngân cho các dự án tính khả thi cao, thiết thực, đồng thời phải đảm bảo thủ tục nhanh gọn tránh tiêu cực lợi ích nhóm phát sinh mới có phản ánh tốt ưu việt của chính sách. Nếu không chính sách lại là rào cản để kìm hãm sự phát triển của thị trường và gây khó khăn cho Chủ đầu tư dự án, những người có nhu cầu nhà ở thực. Ngoài ra nó còn ảnh hưởng đến thị trường tín dụng, việc làm và an sinh xã hội.
Phóng viên: Khu vực, phân khúc nào sẽ dẫn dắt thị trường 6 tháng cuối năm 2022?
Trong 6 tháng cuối năm 2022 phân khúc nhà ở trong khu vực thành phố tiếp tục dẫn dắt thị trường, bên cạnh đó là những dự án đất nền có đầy đủ hạ tầng và tính pháp lý khu vực ven đô.
Bởi vì trong năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5 –7%. Tại các các đô thị lớn Tp Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh hầu như không căn hộ có giá 25 tr/m2; giá căn hộ; Căn hộ bình dân có mức giá từ 25 triệu đồng/m2 - 30 triệu đồng/m2; Căn hộ chung cư trung cấp có mức giá khoảng 30 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2; Căn hộ cao cấp có mức giá trên 50 triệu/m2 (tại Tp Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh đã xuất hiện những dự án có mức giá rất cao trên 100 triệu/m2 thậm chí vài trăm triệu/m2).
Hơn nữa lượng di dân cơ học đổ lên các thành phố lớn khiến nhu cầu nhà ở tăng lên một cách tự nhiên. Trong khi đó nguồn cung bị thắt chặt, bên cạnh đó chi phí đầu vào lại tăng lên...trong khi nhu cầu về nhà ở vẫn được thúc đẩy là các yếu tố khiến giá cả bất động sản phân khúc căn hộ sẽ dẫn dắt thị trường và thiết lập mặt bằng giá mới trong nửa cuối năm nay, bất chấp các phân khúc khác có giao dịch trầm lắng.
Phóng viên: Theo ông, khó khăn nhất của doanh nghiệp bất động sản hiện nay là gì? Và đâu là nút thắt để giải quyết vấn đề nêu trên?
Khó khăn về đầu ra, đặc điểm thị trường bất động sản Việt Nam chịu nhiều ảnh hưởng của hiệu ứng đám đông, các Nhà phát triển bất động sản cũng đang dựa vào hiệu ứng này để đẩy nguồn cung ra thị trường.
Nếu hàng loạt chính sách nhà nước ban hành mà khách hàng vẫn án binh bất động, ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường, thì Nhà phát triển bất động sản không bán được hàng kể cả những mặt hàng tiềm năng đi chăng nữa.
Khó khăn về mặt tài chính, tín dụng, khi Nhà phát triển không có nguồn tài chính huy động từ khách hàng làm cho chi phí vốn tăng cao, giá thành tăng cao, lợi nhuận giảm đi, thậm chí là thua lỗ hoặc phá sản.
Rủi ro về mặt thủ tục hành chính, quy định thay đổi, pháp lý làm ảnh hưởng đến tiến độ và các vấn đề khác của chủ đầu tư. Đa số các chủ đầu tư đều thay đổi thiết kế trong quá trình thi công kéo theo thảy đổi thủ tục, thẩm tra, thẩm định… Xăng dầu tăng cao làm ảnh hưởng đến giá thành đầu ra của bất động sản.
Nút thắt để giải quyết vấn đề
Trong nguy có cơ, doanh nghiệp nào dự báo được thị trường, chuẩn bị được nguồn tài chính để duy trì, thậm chí các doanh nghiệp nhỏ mà không trụ được sẽ bị các doanh nghiệp cá mập thu tóm, thanh lọc lại thị trường, rủi ro của người này là cơ hội cho người khác.
Bất động sản là hữu hạn không phải là vô hạn nên bản chất của thị trường bất động sản sẽ không có chiều hướng giảm sâu, chỉ giảm nhẹ rồi đi ngang. Nếu doanh nghiệp nào tồn tại được qua giai đoạn này sẽ là những ông lớn của các đợt tăng trưởng tiếp theo.
Phóng viên: Từ những nhận định kể trên ông có lời khuyên nào cho các doanh nghiệp bất động sản để vượt qua giai đoạn khó khăn này?
Các doanh nghiệp lớn thắt lưng buộc bụng, tiết kiệm chi phí lấy các dự án đang khai thác lấy ngắn nuôi dài, cắt giảm chi phí, tích lũy đầu tư. Khi các doanh nghiệp khác không đủ khả năng để đầu tư dự án họ có thể mua lại để đầu tư.
Các doanh nghiệp nhỏ, chủ đầu tư nhỏ khó lòng trụ vững qua giai đoạn này, buộc phải trả lại dự án sau 2 năm không triển khai dự án do áp lực ngân hàng, khách hàng.
Hạn chế đầu tư rủi ro, tập trung vào những dự án tiềm năng, phương châm thắt lưng buộc bụng, lấy ngắn nuôi dài,.. Doanh nghiệp nhỏ hơn ko vượt qua được thì nên rút khỏi thị trường càng sớm càng tốt, để tìm kiếm cơ hội khác phù hợp hơn.
Xin cám ơn ông!
