Cơ hội lớn từ làn sóng tái cấu trúc chuỗi cung ứng
Những biến động địa chính trị, xu hướng đa dạng hóa sản xuất và nhu cầu nâng cao khả năng chống chịu của chuỗi cung ứng đang thúc đẩy các tập đoàn quốc tế tìm kiếm những điểm đến mới ngoài các trung tâm sản xuất truyền thống. Trong bối cảnh đó, Đông Nam Á nổi lên như một khu vực hưởng lợi rõ nét, trong đó Việt Nam được đánh giá là một trong những thị trường logistics phát triển năng động nhất.
Theo báo cáo Waypoint: Global Industrial Dynamics 2026 của Cushman & Wakefield, nhu cầu thuê mặt bằng công nghiệp và logistics tại Việt Nam tiếp tục tăng trưởng nhờ sự phát triển mạnh của thương mại điện tử, sản xuất xuất khẩu và hoạt động thương mại khu vực. Điều này góp phần làm giảm diện tích trống của thị trường bất động sản công nghiệp, đồng thời củng cố vai trò của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Không còn đơn thuần là điểm đến sản xuất chi phí thấp, Việt Nam đang từng bước chuyển dịch sang vị thế trung tâm trung chuyển hàng hóa, sản xuất công nghệ và phân phối khu vực. Đây là kết quả của quá trình hội nhập kinh tế sâu rộng, mạng lưới hiệp định thương mại tự do thế hệ mới và sự cải thiện liên tục của môi trường đầu tư.
Nền tảng tăng trưởng đến từ sản xuất và tiêu dùng nội địa
Một trong những động lực quan trọng giúp thị trường logistics Việt Nam phát triển là sự mở rộng của khu vực sản xuất. Các ngành điện tử, công nghệ cao, cơ khí chính xác và hàng tiêu dùng đang thu hút lượng lớn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, kéo theo nhu cầu ngày càng lớn về kho bãi, trung tâm phân phối và dịch vụ logistics hiện đại.
Bên cạnh đó, quy mô thị trường gần 110 triệu dân cùng tốc độ tăng trưởng thương mại điện tử thuộc nhóm cao nhất khu vực đã tạo ra nhu cầu vận chuyển và lưu trữ hàng hóa ngày càng lớn. Điều này thúc đẩy các doanh nghiệp logistics mở rộng mạng lưới hoạt động và đầu tư vào công nghệ nhằm nâng cao hiệu quả vận hành.
Theo các chuyên gia, khi doanh nghiệp toàn cầu tiếp tục đa dạng hóa chuỗi cung ứng, nhu cầu đối với các vị trí có khả năng kết nối thuận lợi với cảng biển, sân bay quốc tế, hệ thống đường cao tốc và các cụm công nghiệp sẽ tiếp tục gia tăng. Đây chính là lợi thế quan trọng của Việt Nam trong cuộc cạnh tranh thu hút đầu tư khu vực.
Hai cực tăng trưởng logistics Bắc – Nam tiếp tục mở rộng
Tại khu vực phía Nam, bao gồm TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Tây Ninh, hệ sinh thái sản xuất phát triển cùng sức mua lớn của thị trường nội địa đang tạo ra nhu cầu ổn định đối với bất động sản công nghiệp và logistics.
Đến cuối quý I/2026, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đạt khoảng 36.400 ha. Trong khi đó, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 6,8 triệu m² và kho xây sẵn đạt khoảng 6,6 triệu m². Đáng chú ý, tỷ lệ lấp đầy của các phân khúc nhà xưởng và kho xây sẵn đều duy trì trên 90%, phản ánh nhu cầu thuê ở mức rất cao.
Ở phía Bắc, lợi thế về sản xuất điện tử, công nghệ cao và thương mại xuyên biên giới tiếp tục giúp các địa phương thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư. Tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 63% đối với đất khu công nghiệp, 86% đối với nhà xưởng xây sẵn và 82% đối với kho xây sẵn. Riêng Hà Nội gần như khai thác tối đa công suất ở nhiều loại hình bất động sản công nghiệp, trong khi các địa phương vệ tinh vẫn duy trì tốc độ hấp thụ tích cực.
Sự phát triển đồng thời của hai cực kinh tế Bắc – Nam đang tạo nên mạng lưới logistics ngày càng hoàn chỉnh, giúp giảm chi phí vận chuyển, tăng khả năng kết nối và nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế.
Chất lượng hạ tầng trở thành yếu tố quyết định
Nếu trước đây vị trí địa lý được xem là tiêu chí hàng đầu khi lựa chọn địa điểm đầu tư, thì hiện nay các doanh nghiệp đang chuyển sang đánh giá tổng thể hơn về chất lượng hạ tầng, năng lực vận hành và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế.
Xu hướng này phản ánh sự thay đổi trong yêu cầu của các nhà sản xuất và doanh nghiệp logistics toàn cầu. Các kho bãi hiện đại, trung tâm phân phối tích hợp công nghệ, hệ thống tự động hóa và giải pháp tiết kiệm năng lượng đang trở thành tiêu chuẩn mới của thị trường.
Đặc biệt, phân khúc kho xưởng phục vụ hàng hóa giá trị cao, thương mại điện tử và hoạt động xuất nhập khẩu xuyên biên giới đang bước vào giai đoạn nâng cấp mạnh mẽ nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao về tốc độ, độ chính xác và tính bền vững trong vận hành.
Hướng tới trung tâm logistics khu vực
Các chuyên gia nhận định, xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng hiện nay không còn mang tính ngắn hạn mà đã trở thành một chuyển dịch mang tính cấu trúc của kinh tế toàn cầu. Điều này mở ra dư địa phát triển rất lớn cho Việt Nam trong nhiều năm tới.
Tuy nhiên, để tận dụng hiệu quả cơ hội này, Việt Nam cần tiếp tục đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông chiến lược, phát triển các trung tâm logistics quy mô lớn, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực và thúc đẩy chuyển đổi số trong lĩnh vực logistics. Song song với đó là việc hoàn thiện các cơ chế chính sách nhằm giảm chi phí logistics, nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp trong nước và tăng khả năng kết nối với các chuỗi giá trị toàn cầu.
Với vị trí địa kinh tế thuận lợi, nền tảng sản xuất ngày càng vững chắc và sức hút mạnh mẽ đối với dòng vốn đầu tư quốc tế, Việt Nam đang đứng trước cơ hội trở thành một trung tâm logistics quan trọng của khu vực Đông Nam Á. Đây không chỉ là động lực thúc đẩy tăng trưởng thương mại, xuất khẩu mà còn góp phần nâng cao vị thế của nền kinh tế Việt Nam trong giai đoạn phát triển mới.
