“Phép màu” cho tín dụng bất động sản: Kỳ 2 – Doanh nghiệp phải tự cứu mình trước

Cạn vốn

Hơn 1 năm qua, do chính sách thắt chặt tín dụng của Chính phủ, Ngân hàng nhà nước đối với lĩnh vực BĐS, cùng với việc Luật đất đai sửa đổi có nhiều điểm mới khiến thị BĐS ngày thêm ảm đạm. Nhiều doanh nghiệp (DN) BĐS đến thời điểm này đã cạn vốn.

Nếu không được tháo gỡ kịp thời, các DN BĐS có nguy cơ phá sản kéo theo hàng loạt các ngành nghề và hoạt động kinh tế đình trệ, thậm chí dẫn đến suy thoái kinh tế, cuốn theo cả hệ thống tài chính mất thanh khoản, nền kinh tế rơi vào khủng hoảng.

Trao đổi với Việt Nam Hội nhập, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết, năm 2022, hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS gặp rất nhiều khó khăn do: Khó tiếp cận được các nguồn vốn (tín dụng, trái phiếu,...); lãi suất, tỉ giá ngoại tệ, giá cả nguyên vật liệu đầu vào tăng; không bán được sản phẩm;.... Đặc biệt, nhiều DN BĐS đang bị phong toả tài khoản tại ngân hàng nên gặp rất nhiều khó khăn.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Novaland cho biết: "Hiện Novaland đang bị phong tỏa  25.000 tỷ đồng tại các ngân hàng thương mại, trong khi đó, Tập đoàn đang triển khai dự án Aqua City (Đồng Nai) nên rất giải ngân khoảng hơn 10.000 tỷ đồng để triển khai và hoàn thiện một số thủ tục pháp lý cho dự án. Nếu trong vòng 1 - 2 tháng tới, hy vọng vấn đề này sẽ được giải quyết để DN có thể duy trì để tiếp tục hoạt động”.

"Novaland cũng kiến nghị, trước mắt, Ngân hàng Nhà nước cho phép các doanh nghiệp bất động sản được phép tái cơ cấu, gia hạn, ân hạn các khoản nợ đến hạn trong 3 năm và không bị chuyển nhóm nợ. Các tổ chức tín dụng xem xét giảm lãi suất, gia hạn kỳ hạn trái phiếu cho các doanh nghiệp bất động sản thời hạn 3 năm để giảm áp lực và tăng niềm tin cho thị trường”, ông Nhơn nói.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Công ty Cổ phần GP Invest bày tỏ mong muốn Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sớm có biện pháp hạ nhiệt lãi suất.

"Ngân hàng Nhà nước nên xem xét lại hệ số rủi ro khi đánh giá các khoản vay BĐS cho từng trường hợp cụ thể, tuỳ thuộc vào tín nhiệm của từng khách hàng, từng dự án mà không đánh giá hệ số rủi ro đồng loạt 200%. Với BĐS nói chung, tín dụng vẫn là "nguồn sữa" chính cho các DN, vì thế, đề nghị về chính sách tín dụng cần có "dự lệnh" trước khi ra "động lệnh" để tránh những khó khăn đột ngột cho DN trong thời gian vừa qua", ông Hiệp chia sẻ.

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp BĐS cũng kiến nghị Chính phủ sớm ban hành Nghị định 65 sửa đổi quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, để khơi thông các nguồn vốn lớn của thị trường.

Dư nợ trái phiếu doanh nghiệp BĐS trên 400.000 tỷ đồng

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản trong quý IV (tính đến 31/12/2022) là gần 800.000 tỷ đồng.

Tính đến 25/12/2022, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ khoảng 2 triệu tỷ đồng, trong đó của doanh nghiệp bất động sản là khoảng trên 400.000 tỷ đồng (chiếm khoảng trên 30%).

Theo số liệu báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) công bố, nguồn vốn ngoại (FDI) đầu tư vào lĩnh vực bất động sản cả năm 2022 đã tăng thêm 1,85 tỷ USD, tăng hơn 70% so với cả năm 2021 và giữ vị trí thứ 2 trong các lĩnh vực thu hút vốn đầu tư FDI năm 2022

Ngân hàng còn lo hơn cả DN BĐS

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ bất động sản hiện đang chiểm khoảng 21,2% tổng dự nợ tín dụng. Cộng thêm với dự nợ trái phiếu doanh nghiệp mà các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành thì tổng dự nợ bất động sản hiện đang bằng khoảng 36% GDP, tương đương với tỷ lệ dư nợ bất động sản trên GDP năm 2012 cũng khoảng 36-40% GDP).

Có ngân hàng còn lo hơn cả DN BĐS vì tiền vốn ngân hàng cho vay đang nằm ở các dự án bất động sản chưa hoàn thành sản phẩm để bán.

Ông Nguyễn Hoàng Dũng, Phó Tổng giám đốc phụ trách điều hành VietinBank chia sẻ, xét cả về tình và về lý thì các ngân hàng thương mại luôn mong muốn hỗ trợ các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản. Tổng dư nợ cho vay có liên quan tới bất động sản tại nhiều nhà băng chiếm tỷ lệ rất lớn. Do đó, nếu thị trường BĐS khó khăn thì các ngân hàng cũng khó khăn.

“Khi ngành BĐS trầm lắng, chúng tôi còn lo hơn các anh chị. Về lý, chúng ta là hoạt đồng cộng sinh, cùng ngồi chung một xuồng nên hết sức bình tĩnh, phải chèo cùng một nhịp, phải đi cùng một hướng. Chỉ cần mất bình tĩnh là xuồng bị chìm và tất cả cùng ướt”, ông Dũng ví von.

Tuy nhiên, để tháo gỡ khó khăn tài chính cho thị trường BĐS, GS.TS Hoàng Văn Cường, Hiệu phó trường ĐH Kinh tế Quốc dân đề xuất: Cho phép Nhà đầu tư có thể chuyển nhượng trái phiếu cho nhau, người nắm giữ trái phiếu coi như người góp vốn đầu tư chờ khi dự án hoàn thành sẽ nhận sản phẩm hoặc giá trị tương ứng với lượng sản phẩm được quyền chuyển đổi.

Thứ hai, cảnh báo một số dự án BĐS quan trọng (về quy mô, tính chất loại hình bất động sản và vị trí dự án), nếu không được tài trợ vốn, các DN có nguy cơ sẽ bán lại cho các nhà đầu tư nước ngoài.

GS.TS Hoàng Văn Cường cho biết thêm: nhiều quỹ đầu tư bên ngoài đang chuẩn bị sẵn tiền chờ cơ hội thâu tóm các dự án này khi các DN BĐS trong nước gặp khó khăn phải bán. Điều này sẽ có nguy cơ gây hệ lụy lâu dài đối với việc kiểm soát thị trường BĐS và nhiều vấn đề khác của đất nước.

“Về trường hợp này, Chính phủ cần phải can thiệp trực tiếp bằng phát hành trái phiếu Chính phủ mua lại các trái phiếu doanh nghiệp với lãi suất thấp hơn, thời gian dài hơn để người dân sẽ yên tâm không bị rủi ro đối với tiền vốn đã mua trái phiếu doanh nghiệp; chuyển các khoản nợ này cho các tổ chức quản lý nợ như DATC hoặc VAMC quản lý và kiểm soát hoạt động của các dự án này tiếp tục đầu tư đến khi thu hồi vốn. Với các doanh nghiệp này không nên hình sự hóa mà để họ có cơ hội tiếp tục các hoạt động phục hồi dưới sự kiểm soát của cơ quan quản lý nợ của Nhà nước", ông Cường nêu.

Không nên hình sự hoá các quan hệ kinh tế

TS Võ Trí Thành cho rằng, chúng ta phải coi thị trường trái phiếu doanh nghiệp là một phần hữu cơ của thị trường vốn mà Việt Nam thực sự mong muốn phát triển. Đó là thông điệp của Việt Nam gửi đến thế giới, đặc biệt là giới doanh nghiệp. Bên cạnh đó phải tăng cường tính kỷ luật của thị trường đồng thời không hình sự hóa các quan hệ kinh tế.

Thứ hai, liên quan đến Ngân hàng thương mại, trái chủ, tín dụng… Chúng ta không siết tín dụng BĐS, nhưng có chọn lọc hơn dựa theo những đánh giá của phân khúc bất động sản, nhu cầu thực của người dân và xã hội, phân biệt các vấn đề phức tạp, khó khăn của một số dự án điển hình, một số dự án lớn cần quan tâm.

Tuy nhiên, dưới góc nhìn quản lý nhà nước về Ngân hàng, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho rằng: Bản thân các ngân hàng thương mại cũng là doanh nghiệp nên các doanh nghiệp bất động sản cũng cần thấu hiểu hơn, có góc nhìn công bằng hơn với ngành Ngân hàng (khi doanh nghiệp gửi tiền muốn lãi suất cao trong khi đi vay muốn lãi suất thấp).

Trong thời gian qua, ngành Ngân hàng đã quan tâm và dành một lượng vốn lớn cho lĩnh vực BĐS, tỷ trọng tín dụng bất động sản ở mức 21,2%, ba năm qua đều có sự tăng trưởng cao. Đây là sự cố gắng bởi ngoài bất động sản, ngành Ngân hàng còn cung ứng vốn cho nhiều ngành nghề khác. Vì vậy, cần cân đối hợp lý, hài hòa giữa các ngành kinh tế.

“Bên cạnh đó, việc cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ cần cân nhắc thận trọng từ góc độ an toàn hệ thống và kiểm soát nợ xấu”, bà Hồng nói.

Ngân hàng nên mở room tín dụng cho BĐS

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đề xuất, để thị trường bất động sản không đổ vỡ, Ngân hàng Nhà nước nên nhanh chóng mở room tín dụng, bơm vốn cho nền kinh tế.

Trong đó có hoạt động phát triển và kinh doanh bất động sản để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường. Tuy nhiên, cần kiểm soát tốt dòng tiền bơm vào thị trường, phải hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp, đưa mức giá bất động sản nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản khó khăn, Ngân hàng Nhà nước nên tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoãn nợ các khoản vay đến hạn như thời kỳ dịch Covid bùng phát. Trường hợp các doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng quá hạn bị nhảy sang nhóm nợ xấu hơn thì khôi phục lại, để doanh nghiệp tiếp cận với các khoản vay tín dụng mới, vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn này.

Đồng thời, không nên áp dụng mức lãi suất mới cho các khoản vay cũ, thậm chí hỗ trợ không tính lãi, hỗ trợ vay vốn ưu đãi đối với các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án nhà ở nhà ở bình dân, nhà ở xã hội cho công nhân, người có thu nhập thấp. Đương nhiên để thực hiện được, phải cần Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ bù lãi suất.

Các doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp đến hạn rất cần ngân hàng hỗ trợ như bảo lãnh hay mua lại trái phiếu phát hành.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cũng cần phải xem xét cấp vốn để phát triển các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, đáp ứng quyết định số 147/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về “Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030”, phát triển du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, tạo động lực thúc đẩy sự phát triển các ngành và lĩnh vực khác, góp phần quan trọng hình thành cơ cấu kinh tế hiện đại.

Để thị trường BĐS phát triển bền vững

Thạc sĩ, Luật sư Lê Thị Dung Giám đốc công ty Luật TNHH Siglaw nêu ra một số kiến nghị để minh bạch hóa thị trường Bất động sản, thị trường tài chính để doanh nghiệp phát triển bền vững như sau:

Bộ xây dựng cần công khai, minh bạch thông tin, danh mục, tiến độ các dự án phát triển hạ tầng, các dự án bất động sản lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đô thị, đơn vị hành chính tại địa phương, ngăn chặn hiện tượng thông tin đồn thổi nhằm đẩy giá, trục lợi bất hợp pháp.

Tăng cường thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản, hoạt động sàn giao dịch BĐS, hoạt động môi giới BĐS. Kiểm tra, rà soát các dự án nhà ở, kinh doanh BĐS để kịp thời tháo gỡ các vướng mắc trong thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng…, thúc đẩy triển khai tạo nguồn cung cho thị trường. Tăng nguồn cung, nhất là tạo điều kiện thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho phân khúc thu nhập thấp…

Nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS như: Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng …

Tăng cường công tác quản lý nhà nước tại địa phương về quy hoạch, xây dựng thị trường BĐS và quản lý đất đai tại các địa phương để có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc tách thửa, phân lô bán nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch, không được đầu tư hạ tầng, chưa được phép đầu tư.