19/06/2024 lúc 10:23 (GMT+7)
Breaking News

“Phép màu” cho tín dụng bất động sản: Kỳ 1 - Đối mặt nhiều nỗi lo

Hai kênh huy động vốn lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản (BĐS) hiện nay là ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp đều rất khó khăn. Nếu không được khơi thông từ cơ cấu nợ, giãn nợ... chắc chắn nợ xấu các doanh nghiệp bất động sản sẽ rơi vào báo động đỏ trong tương lai gần.
Bộ trưởng Hồ Đức Phớc bày tỏ quan ngại trước tín dụng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản

“Ế ròng” trái phiếu BĐS

Trao đổi với Việt Nam Hội nhập, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho rằng: “Trái phiếu doanh nghiệp vẫn là một kênh huy động vốn quan trọng cho doanh nghiệp, là công cụ quan trọng để huy động nguồn lực tài chính từ dân cư để thúc đẩy kinh tế quốc gia phát triển”.

Tuy nhiên, hiện tại thị trường trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua lại hết sức ảm đạm. Theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), tính đến hết tháng 1/2023, chưa có đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp nào từ đầu năm đến nay. Điều này hoàn toàn trái ngược với cùng kỳ năm 2022 khi có 7 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra công chúng và 16 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, tổng giá trị phát hành lên tới 29.280 tỉ đồng. Các đợt phát hành được công bố trong tháng 1/2023, hầu hết đều được phát hành vào tháng 12/2022.

Trong các đợt phát hành này, nhóm ngân hàng chiếm đa số với 3.269,5 tỉ đồng phát hành trái phiếu riêng lẻ và 10.637,8 tỉ đồng phát hành ra công chúng. Ba đợt phát hành còn lại đến từ nhóm các công ty chứng khoán và bất động sản, chỉ chiếm khoảng 3%. Ở chiều ngược lại, trong tháng 1 vừa qua, các doanh nghiệp đã thực hiện mua lại 8.068 tỉ đồng, tăng 56% so với cùng kỳ năm 2022.

Theo thống kê của VBMA, cả năm 2023 sẽ có khoảng 285.178 tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp tới kỳ hạn đáo hạn. Riêng tháng 1/2023, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn là hơn 17.000 tỉ đồng, tập trung chủ yếu ở nhóm bất động sản và xây dựng.

Điều đó cho thấy, có những sự biến động lớn trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS, đặc biệt, với những cú sốc gần đây khi một loạt đại gia BĐS sụp đổ như Vạn Thịnh Phát, Tập đoàn FLC, Tân Hoàng Minh… khiến thị trường rơi vào ảm đảm và mất niềm tin.

Nhiều khu đô thị đã hoàn thiện nhưng rất ít giao dịch

Câu chuyện này chưa kết thúc khi nợ trái phiếu của nhiều đại gia bất động sản vẫn rất nan giải nếu không có “phao” cứu trợ từ Chính phủ, Ngân hàng và Bộ Tài chính.

Cùng đó, nhiều nhà đầu tư cũng đang “ngóng” Luật đất đai sửa đổi  khiến giao dịch mua bán nhà, đất trầm lắng. Điều này cũng làm cho thị trường BĐS tê liệt trong thời gian qua và kéo dài trong thời gian tới.

“Bất động sản không phải là lĩnh vực ưu tiên”

Tại Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam vừa tổ chức, Phó Thống đốc Thường trực Đào Minh Tú khẳng định, Ngân hàng Nhà nước chưa nói và cũng chưa bao giờ có văn bản nào chỉ đạo việc siết tín dụng vào bất động sản.

“Quan điểm chỉ đạo điều hành của Ngân hàng Nhà nước là kiểm soát chặt chẽ chính sách tín dụng vào những lĩnh vực có tỷ lệ rủi ro cao. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, thị trường bất động sản gần như không tiếp cận được nguồn vốn để phát triển”, ông Tú nói.

Do những biến cố xấu nên nguồn vốn ngân hàng dành cho thị trường BĐS đang khép lại. Đó cũng là lý do các dự án đang triển khai buộc phải dừng, giãn, hoãn vì không có vốn thanh toán cho nhà thầu, trả lương cho công nhân.

Tình trạng chậm thanh toán của chủ đầu tư cũng là nguyên nhân khiến hàng loạt doanh nghiêp sản xuất kinh doanh, nhà máy, công xưởng của hơn 30 ngành nghề liên quan phải ngưng hoạt động, hàng triệu lao động thất nghiệp, làm gia tăng bất ổn xã hội.

Phó Thống đốc Thường trực Đào Minh Tú

Theo ghi nhận của Việt Nam Hội nhập, rất đáng quan ngại vì từ đầu năm tới nay, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đã thông báo mất khả năng thanh toán, không trả nợ gốc, lãi trái phiếu đúng hạn. Mất thanh khoản trái phiếu khiến nợ xấu của các doanh nghiệp có nguy cơ tăng theo.

Nhận định về thị trường BĐS, các chuyên gia của FiinRatings cho rằng, thị trường có thể chứng kiến thêm nhà phát hành tín dụng BĐS doanh nghiệp mất khả năng thanh toán, đặc biệt là doanh nghiệp liên tục tăng cường đòn bẩy trong ít nhất 3 năm qua.

Trao đổi về vấn đề này với Việt Nam Hội nhập, lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước thừa nhận: “việc cơ cấu nợ cho doanh nghiệp bất động sản là rất khó, bởi nếu vậy, các ngành nghề khác cũng đòi cơ chế tương tự thì sao?"

"Điều này vượt quá khả năng của ngân sách, cũng như nguồn lực của ngân hàng thương mại - trong khi bất động sản không phải là lĩnh vực ưu tiên”, lãnh đạo Ngân hàng nhà nước chia sẻ.

Không có "cơ chế đặc thù" cho BĐS

Theo xác định của ngân hàng nhà nước thì lĩnh vực BĐS không nằm trong nhóm ưu tiên, nhưng nên nhớ rằng, tổng nguồn vốn đổ vào lĩnh vực bất động sản năm 2022 (dù thấp hơn các năm trước) vẫn đạt 507.000 tỉ đồng, trong đó, tín dụng ngân hàng chiếm khoảng 71%.

Nếu các doanh nghiệp BĐS bị "vỡ" chắc chắn sẽ ảnh hưởng dây chuyền domino đến cả nền kinh tế. Vì thế, câu chuyện đặt ra là: Có nên “cứu” doanh nghiệp bất động sản bằng cơ cấu nợ, giãn nợ hay không?

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Hoàng Dũng, Phó tổng giám đốc, phụ trách Ban Điều hành, Ngân hàng VietinBank đánh giá, việc cơ cấu nợ cho riêng doanh nghiệp bất động sản không phù hợp, vì đây là vấn đề thị trường.

“Nếu có cơ chế đặc thù cho sản bất động sản, thì sẽ không đảm bảo nguyên tắc công bằng giữa các ngành nghề và các hiệp hội ngành nghề khác cũng đòi cơ cấu nợ. “Tôi cho rằng, các doanh nghiệp nên tự cơ cấu, bán đi tài sản”, ông Dũng nói.

Trong khi đó, ông Nguyễn Hưng, Tổng giám đốc TPBank cho rằng, cơ cấu nợ, giữ nguyên nhóm nợ có thể là biện pháp nên xem xét trong bối cảnh hiện nay.

“Doanh nghiệp bất động sản hiện nay không chỉ đối mặt với khoản nợ ngân hàng đáo hạn, mà còn áp lực lớn đối với khoản trái phiếu phát hành sắp đáo hạn, trong khi nguồn thu và dòng tiền bị chững lại. Nếu không có biện pháp hỗ trợ, các doanh nghiệp này sẽ không hoàn thành được nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng lẫn trái chủ”, ông Hưng phân tích.

Theo thống kê của Việt Nam Hội nhập, từ năm 2021-2022, tín dụng bất động sản tăng mạnh (năm 2021 tăng 13,57% và năm 2022 tăng 24,27%). Áp lực trả nợ của doanh nghiệp không chỉ từ tín dụng ngân hàng, mà còn từ đáo hạn trái phiếu.

Dự kiến, năm 2023-2024 là giai đoạn đỉnh đáo hạn của trái phiếu doanh nghiệp, riêng lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn năm 2023 lên tới 119.000 tỷ đồng.

Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản cạn vốn, không có tiền hoàn thiện dự án, bán ra để thu hồi tiền về, chưa kể sức mua thị trường hiện rất kém. Nếu không được cơ cấu nợ, giãn nợ, chắc chắn nợ xấu của doanh nghiệp bất động sản sẽ phình to trong thời gian tới. Năm 2022, nợ xấu tín dụng bất động sản là 1,81%, tăng đáng kể so với mức 1,67% năm 2021. Nếu không có biện pháp hỗ trợ kịp thời, chỉ trong thời gian ngắn, tín dụng trái phiếu doanh nghiệp sẽ là áp lực đối với ngân hàng, ảnh hưởng không nhỏ đến nền kinh tế quốc dân.

Đinh Tịnh - Thanh Bút