“Phép màu” cho tín dụng bất động sản: Kỳ 3 – Ngân hàng sẽ có chính sách phù hợp cho từng doanh nghiệp
VNHNĐể tháo gỡ “quả bom” tín dụng doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS), Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Thị Hồng cam kết sẽ chỉ đạo các tổ chức tín dụng làm việc với từng doanh nghiệp để có những tháo gỡ cụ thể, bao gồm: cả cơ cấu, giãn nợ, hỗ trợ trái phiếu doanh nghiệp…
Sẽ tháo gỡ khó khăn nguồn vốn cho từng đối tượng, doanh nghiệp BĐS cụ thể
Giải “cục nợ” tín dụng
Một những “cục máu đông” khó giải quyết của Ngân hàng đối với các DN BĐS đó là món nợ lên tới 825.000 tỷ đồng và nợ các trái chủ khoảng hơn 400.000 tỷ đồng thông qua kênh trái phiếu.
Vì thế, nỗi lo lớn nhất của các DN BĐS đó là: Liệu phía ngân hàng có chuyển số tiền 1,2 triệu tỷ đồng trên sang nhóm nợ không? Nếu có thì áp lực trả nợ ngân hàng và áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn, trong bối cảnh các cánh cửa huy động vốn đều nghẽn.
Trước đó, phía NHNN thừa nhận, hiện nay khó cơ cấu nợ, giãn nợ cho riêng nhóm DN BĐS vì đây không phải là lĩnh vực ưu tiên, nếu giãn nợ cho doanh nghiệp bất động sản thì doanh nghiệp các ngành khác cũng đòi hỏi tương tự.
"Quan điểm của NHNN là để hướng tới phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững thì phải hướng tới phục vụ đa số người dân, đặc biệt là người có nhu cầu thực về nhà ở, hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá, trục lợi", Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết.
Tuy nhiên, sau khi có ý kiến từ Thủ tướng Chính phủ, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng đồng ý sẽ chỉ đạo các tổ chức tín dụng tích cực làm việc với các doanh nghiệp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.
Nhưng để việc tháo gỡ khó khăn sao cho cụ thể, chính xác, đúng đối tượng, phía NHNN đề nghị Bộ Xây dựng cần rà soát, xem xét dự án nào mang tính đầu cơ, dự án nào gắn với sản xuất kinh doanh, với thương mại và dịch vụ, thì sẽ có ứng xử về các giải pháp tháo gỡ riêng. Nếu Bộ Xây dựng phân loại, ngành ngân hàng cũng có cơ sở để thực hiện hỗ trợ.
Thống đốc chỉ rõ: tín dụng trong những năm qua vào lĩnh vực phân khúc cao cấp khá lớn, trong khi có những dự án vừa chưa có cơ sở pháp lý, giá nhà chưa phù hợp nên khách hàng chưa quyết định mua.
“Vì vậy, tại phân khúc này cần hoàn thiện thủ tục pháp lý, xây xong nhà là phải có sổ hồng, sổ đỏ thì người dân mới mua và lưu ý về giá cả. Nếu hai điều này được cân nhắc và có sự điều chỉnh thì sẽ kích thích nhu cầu mua nhà đối với phân khúc cao cấp”, Thống đốc nói.
Với phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội, hiện đang thiếu hụt nguồn cung trầm trọng. Trong báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, năm 2022, cả nước có 682 dự án với 301.967 căn hộ, dự án nhà ở xã hội có 150 dự án, 19.967 căn hộ.
Theo Thống đốc, với nhà ở xã hội phải có những giải pháp thúc đẩy nguồn cung với doanh nghiệp ở phân khúc này, từ đó, thúc đẩy nguồn vốn cho thị trường bất động sản.
Sau khi có chỉ đạo từ Thống đốc NHNN, phía ngân hàng Agribank là ngân hàng đầu tiên lên tiếng về việc tháo gỡ khó khăn cho khách hàng bất động sản, bao gồm cả cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giảm lãi vay (tối đa 3%) với một số DN BĐS.
Đồng ý gói 112.000 tỷ đồng “cứu” thị trường BĐS
Về tín dụng đối với DN BĐS năm 2023, Ngân hàng Nhà nước đặt mục tiêu tăng tăng trưởng tín dụng trong khoảng 14 - 15%, cao hơn mức 14,17% của năm ngoái. Đồng thời, phía NHNN cũng không có room kiểm soát riêng tín dụng về BĐS.
Đối với đề xuất của Bộ Xây dựng về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho xây dựng dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết, việc có một gói tín dụng riêng cho lĩnh vực này là cần thiết, để tăng cung về nhà ở xã hội, giúp giảm mất cân đối với thị trường bất động sản.
“Nhưng nguồn vốn từ đâu cũng phải cân nhắc, tức là với nguồn vốn từ tái cấp vốn, là cung ứng tiền ra với thời gian dài hạn, có thể làm giảm tính linh hoạt trong điều hành chính sách tiền tệ. Cần tính toán nguồn vốn tổng thể trên cơ sở chính sách tiền tệ cũng đang thực hiện nhiều chỉ đạo của Chính phủ về tái cơ cấu như tái cơ cấu ngân hàng 0 đồng… và ở các lĩnh vực, các ngành kinh tế khác”, Thống đốc nhấn mạnh.
Sẽ ưu tiên cấp vốn đối với DN xây dựng nhà ở xã hội
Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng giám đốc Ngân hàng Vietcombank cho rằng: lĩnh vực bất động sản cần vốn dài hạn, đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng, xây dựng văn phòng. Vì vậy cần có cơ chế hỗ trợ riêng, đặc biệt là phát triển thị trường trái phiếu để hỗ trợ hệ thống tín dụng trong cung ứng vốn trung, dài hạn cho đầu tư bất động sản.
"Tôi và các ngân hàng thương mại lớn đã thống nhất với nhau việc hạ lãi suất cho vay trong thời gian tới để hỗ trợ các lĩnh vực của nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực bất động sản", ông Tùng nói.
Nói thêm về vấn đề hỗ trợ đối với lĩnh vực BĐS, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho hay: NHNN đã họp với 4 ngân hàng thương mại Nhà nước và thống nhất dành một gói tín dụng cho lĩnh vực này trị giá 120.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay cả người xây dựng và người mua nhà thấp hơn từ 1,5 đến 2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ.
Ngân hàng Nhà nước sẽ giao đơn vị theo dõi, tổ chức, triển khai chương trình này và thông báo cho các ngân hàng khác, nếu các ngân hàng khác tham gia thì gói này có thể sẽ được nhiều hơn.
Thống đốc cũng khẳng định, trong quá trình triển khai, nếu các ngân hàng tham gia mà bị thiếu hụt về thanh khoản thì Ngân hàng Nhà nước sẵn sàng tái cấp vốn cho để triển khai tiếp.
"Về lãi suất, Ngân hàng Nhà nước đang cố gắng điều hành, điều tiết tiền tệ, chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiết giảm chi phí hoạt động để làm sao cố gắng giảm mặt bằng lãi suất", bà Hồng nói.
Như vậy, câu chuyện nguồn vốn dành cho lĩnh vực BĐS đang dần sáng tỏ, hy vọng, những tháo gỡ kịp thời từ Chính phủ, Bộ Tài chính, Ngân hàng nhà nước và các Bộ ngành sẽ giúp cho thị trường BĐS sớm ổn định và phát triển bền vững, đặc biệt, các DN thực sự sẽ sớm tiếp cận được nguồn vốn, được cơ cấu giãn nợ và giảm lãi vay.
Bộ trưởng Hồ Đức Phớc: "Phải tìm mọi cách lấy lại niềm tin với trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ"
Nhập chú thích ảnh
Trước hiện tượng nhiều nhà đầu tư doanh nghiệp riêng lẻ bán tháo hoặc ồ ạt rút tiền khiến lĩnh vực BĐS đang rất khó khăn về dòng vốn. Ngay cả, những DN đang kinh doanh, sản xuất tốt cũng gặp không ít hệ luỵ từ "làn sóng" này.
Tạp chí Việt Nam Hội nhập đã có buổi trao đổi với Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc về vấn đề trên.
Phóng viên: Hiện tại, nhiều nhà đầu tư riêng lẻ đang ồ ạt rút tiền khiến các DN BĐS gặp khó, kể cả các DN đang kinh doanh tốt, vậy làm thế nào để kiểm soát làn sóng này, thưa ông?
Bộ trưởng Hồ Đức Phuớc: Trên thực tế, thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đã manh nha những rủi ro từ trước năm 2022. Bộ Tài chính đã nhận diện và liên tục cảnh báo từ khá sớm đối với các doanh nghiệp phát hành và nhà đầu tư tham gia.
Đồng thời, Bộ Tài Chính cũng yêu cầu các đơn vị chức năng tăng cường giám sát, thanh kiểm tra, đẩy mạnh thông tin tuyên truyền đến người dân.
Phóng viên: Vừa qua, đã xuất hiện một số sai phạm trên thị trường trái phiếu DN riêng lẻ, Bộ Tài chính hành xử như thế nào, thưa ông?
Bộ trưởng Hồ Đức Phuớc: việc phải xử lý các sai phạm trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ là điều không ai mong muốn, nhưng tôi nghĩ đây là điều bắt buộc và cần thiết để tăng cường kỷ cương, kỷ luật và chất lượng phát triển cho thị trường này.
Nhưng cũng cần lưu ý, niềm tin của nhà đầu tư trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ sẽ suy giảm mạnh trước các vụ việc sai phạm bị xử lý và tin đồn thất thiệt.
Phóng viên: Để lành mạnh thị trường trái phiếu, Bộ Tài chính đang trình Dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 65/2022/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế. Trong dự thảo lần này có những nét gì mới, thưa Bộ trưởng?
Bộ trưởng Hồ Đức Phuớc: Tinh thần sửa đổi của nghị định mới là giãn thời gian áp dụng một số quy định, nhằm hỗ trợ cho cả bên cung và bên cầu trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ.
Về lâu dài, Bộ Tài chính đã chỉ đạo các đơn vị chức năng tổng rà soát các quy định liên quan và trao đổi với các bộ ngành khác để sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật về doanh nghiệp và tiền tệ ngân hàng…
Các đơn vị của bộ cũng được giao nhiệm vụ tham mưu giải pháp trình các cấp có thẩm quyền xem xét, điều chỉnh các quy định cho phù hợp hơn với thực tại thị trường.
Các cơ quan thuộc Bộ Tài chính được yêu cầu tăng cường giám sát, thanh, kiểm tra các tổ chức phát hành, các tổ chức cung cấp dịch vụ như công ty chứng khoán, công ty kiểm toán… liên quan tới thị trường này.
Đồng thời, tăng cường phối hợp với các bộ, ngành liên quan nhằm đưa ra giải pháp hỗ trợ thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ phát triển đồng bộ, lành mạnh, đúng định hướng.
Bộ Tài chính yêu cầu các doanh nghiệp phát hành chấp hành nghiêm quy định pháp luật về trái phiếu, minh bạch thông tin để nhà đầu tư nắm bắt kịp thời và có quyết định đầu tư hợp lý.
Đặc biệt, phải lấy lại niềm tin đối với trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Bộ sẽ đẩy mạnh thông tin tuyên truyền, đào tạo để nhà đầu tư hiểu biết sâu trước khi tham gia thị trường này, tránh tâm lý tẩy chay, kỳ thị trái phiếu doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, tăng cường và phát huy vai trò của các cơ quan quản lý khác, tập trung nguồn lực để doanh nghiệp phát triển, qua đó nâng cao năng lực của nền kinh tế.
Trân trọng cảm ơn Bộ trưởng!
Đề nghị Doanh nghiệp phát hành trái phiếuriêng lẻ buộc phải có xếp hạng tín nhiệm
Thạc sỹ, Luật sư Lê Thị Dung, Giám đốc công ty Luật TNHH Siglaw
Thạc sĩ, Luật sư Lê Thị Dung Giám đốc công ty Luật TNHH Siglaw có đề xuất một vài ý kiến với dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 65/2022/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.
Về mặt tổng quan, Dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 65/2022/NĐ-CP đã khắc phục được nhiều vấn đề bất cập của Nghị định 153/2020/NĐ-CP, nổi bật là vấn đề mất cân bằng thị trường và vấn đề chênh lệch thông tin giữa doanh nghiệp phát hành và người mua trái phiếu.
Tuy nhiên, sau khi xem xét kỹ, Dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 65/2022/NĐ-CP, tôi nhận thấy Nghị định này vẫn còn một số điểm cần sửa đổi thêm:
Quy định về thời điểm có hiệu lực và quy định chuyển tiếp của Nghị định 65/2022/NĐ-CP chưa thực sự hợp lý. Một số thay đổi chính sách lớn có thời gian thi hành ngắn hạn, điều này gây ảnh hưởng đến khả năng chuẩn bị của các doanh nghiệp phát hành, nhà đầu tư và các bên liên quan khác.
Đối với việc giãn thời hạn thực hiện quy định yêu cầu xếp hạng tín nhiệm bắt buộc, vấn đề xếp hạng tín nhiệm luôn gặp phải một vấn đề về cung cầu, đó là chưa có cầu thì khó có cung, mà chưa có cung thì khó để quy định bám sát vào thực tiễn. Do đó, nếu áp dụng luôn các quy định của Dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 65/2022/NĐ-CP về xếp hạng tín nhiệm bắt buộc, sẽ gây khó khăn cho việc áp dụng vào thực tiễn.
Để khắc phục vấn đề này, tôi đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc phương án khoanh định riêng một số doanh nghiệp phát hành buộc phải có xếp hạng tín nhiệm trong năm 2023, sau đó đến năm 2024 mới áp dụng đại trà.
Cơ quan soạn thảo đã tiến hành phân tích cẩn thận tác động của việc kéo dài thời gian thực hiện quy định về xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp trong 01 năm, như đã đề cập trong Tờ trình của Dự thảo.
Các tác động tích cực và tiêu cực của quy định đã được đánh giá và cơ quan soạn thảo đã đề xuất các giải pháp nhằm giảm thiểu tác động tiêu cực, bao gồm tăng cường thông tin, tuyên truyền về rủi ro và đẩy mạnh giám sát để phát hiện kịp thời các vi phạm.
Đây là các biện pháp hợp lý, và đề nghị cơ quan soạn thảo thực hiện tốt trong năm 2023. Ngoài ra, đề nghị Bộ Tài chính phối hợp với Ngân hàng Nhà nước để đảm bảo các ngân hàng thương mại cung cấp đầy đủ thông tin về rủi ro cho các nhà đầu tư cá nhân khi môi giới bán trái phiếu.
