Tọa đàm “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững” do Tạp chí Điện tử Doanh nhân Việt Nam kết hợp với trang TTĐTTH Vietnammoi và VietnamBiz diễn ra trong bối cảnh tồn kho bất động sản tăng lên báo động, số ngày tồn kho bình quân theo thống kê của các công ty bất động sản niêm yết đã chạm ngưỡng 1.500 ngày, tức phải trên 4 năm mới tiêu thụ hết. Con số này đã tăng mạnh so với cuối năm 2021 và xấp xỉ gấp đôi so với giai đoạn 2019-2020.
Thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, xu hướng doanh nghiệp nợ đọng với kỳ hạn ngày càng dài, tốc độ triển khai dự án chậm đi, quay vòng tiền chậm lãi và áp lực lãi vay ngày càng lớn. Trong khi hầu hết các kênh dẫn vốn cho doanh nghiệp bất động sản hiện nay bao gồm vay ngân hàng, phát hành trái phiếu… gần như tắc nghẽn kể từ quý II/2022 đã tạo áp lực lớn lên các doanh nghiệp xây dựng và bất động sản.
Với sự hiện diện của đại diện các bộ ngành, cơ quan quản lý trong lĩnh vực vốn và tài chính, chuyên gia kinh tế đầu ngành, tổ chức huy động vốn, ngân hàng thương mại, tổ chức xếp hạng, công ty kiểm toán tôi tin rằng tọa đàm sẽ là một diễn đàn chất lượng, hiệu quả để gợi mở các giải pháp bền vững cho thị trường bất động sản, đưa ra những kiến nghị xác đáng, thiết thực cho các cơ quan lập pháp, hành pháp nhằm tạo ra hành lang pháp lý lành mạnh và phù hợp với quy luật kinh tế, phù hợp với thực tiễn và nhu cầu huy động vốn của doanh nghiệp.
Mở đầu bài tham luận, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, Việt Nam và Trung Quốc có thị trường bất động sản khá giống nhau, cả khi có cả dạng nhà ở, nhà cho thuê chưa hoàn chỉnh (xây thô) hoặc đất nền. Cũng chỉ ở Việt Nam và Trung Quốc có thêm một loại vốn từ trả trước một phần của khách hàng.
Hiện tại, Việt Nam còn có vấn đề nghiêm trọng hơn là dòng vốn lâu nay cho bất động sản đang bị đình trệ. Trái phiếu đang tăng lên một chút nhưng trái phiếu bất động sản lại đang khá trầm lắng, đặc biệt là tháng 7 và tháng 8 đi xuống vô cùng nghiêm trọng. Phần lớn tài sản thế chấp ngân hàng đều là bất động sản. Đặc biệt là thị trường chứng khoán, có mặt tích cực khi thị trường chứng khoán (TTCK) có dấu hiệu tốt.
Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, để giải quyết vấn đề này, giải pháp cấp thiết là xây dựng cơ sở pháp lý vững chắc, dài hạn về phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Vấn đề thứ hai ngoài pháp lý là những kinh nghiệm về quản lý, đặc biệt là xếp hạng tín nhiệm. Bởi nhìn sang các quốc gia trên tế giới, các nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư trong cộng đồng không thể nhìn vào bảng cân đối tài chính, báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo dòng tiền,… để quyết định đầu tư, họ đơn giản quan tâm chuyện doanh nghiệp đó được xếp hạng như thế nào.
Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, để minh bạch thị trường vốn, dứt khoát tất cả các ngân hàng thương mại phải xếp hạng các doanh nghiệp mình cho vay, dùng các chỉ tiêu tài chính và các chỉ tiêu phi tài chính để xếp hạng.
Lê Xuân Nghĩa cho biết bản thân NHNN cũng có tiêu chí xếp hạng các ngân hàng thương mại rất khắt khe, gay gắt, chỉ cần một chi nhánh nhỏ bị thanh tra của ngân hàng thương mại phát hiện sai phạm thì rất có thể xếp hạng tín nhiệm của cả ngân hàng bị ảnh hưởng, room tín dụng bị ảnh hưởng.
Có thể nới room tín dụng lên 16%: Khi nhắc đến bất động sản là nhắc đến tứ giác liên thông ngân hàng – bảo hiểm – bất động sản – chứng khoán. Đơn cử, ngân hàng cho vay bất động sản khoảng 20%, trong khi đó, 60 – 65% bất động sản thế chấp tại các ngân hàng là bất động sản. Rồi ngân hàng cũng tham gia quản lý tài sản trong những lần doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu.
Doanh nghiệp bất động sản đứng thứ 2 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp và doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán chiếm khoảng 17 - 18% tổng lượng vốn hóa, đứng thứ hai trong khối các doanh nghiệp niêm yết trên sàn,… Nhiều quỹ đầu tư trên thị trường chứng khaosn cũng đầu tư vào bất động sản. Hai năm dịch bệnh vừa qua, nhiều người đem tiền lãi chứng khoán để đầu tư bất động sản.
Hiện có khoảng 30 – 40% các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau với số tiền khoảng 60.000 tỷ đồng. Trước đây họ gia hạn cho nhau 45 ngày nhưng hiện nay đã lên tới 90 ngày. Do đó, vòng quay tiền chậm đi và đây là một khó khăn cho các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản.
Tác động của một số chính sách tới nguồn vốn BĐS: Đang có một số chính sách kiểm soát chặt chẽ làm lành mạnh hóa hơn thị trường bất động sản.
Thứ nhất, kinh tế phục hồi khá, Chương trình phục hồi – phát triển kinh tế xã hội năm 2022 – 2023 được đẩy nhanh tạo cơ hội cho lĩnh vực bất động sản và xây dựng.
Thứ hai, Luật chứng khoán sửa đổi 2019 cho phép thành lập Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT); Kiểm soát rủi ro phát hành TPDN riêng lẻ: sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP; rà soát Luật chứng khoán 2019 và Luật DN 2020.
Thứ ba, Thông tư 22/2019/TT-NHNN ngày 15/11/2019: giá trị vay dưới 1,5 tỷ đồng, hệ số rủi ro vẫn là 50%; từ 1,5 tỷ đ – dưới 4 tỷ đ: vẫn là 100%; từ 4 tỷ đồng trở lên, từ 120% lên 150% từ 1/1/2021;
Thứ tư, Thông tư 08/2020/TT-NHNN ngày 14/8/2020 sửa đổi, bổ sung Thông tư 22: được dùng 34% vốn ngắn hạn cho vay TDH từ 1/10/2022, về mức 30% từ 1/10/2023 (hiện ở mức 25%).
Thứ năm, Thông tư 16/2021/TT-NHNN ngày 10/11/2021: quy định TCTD không được mua TPDN trong 3 trường hợp: DN phát hành TPDN để cơ cấu nợ; để góp vốn mua cổ phần; và để tăng vốn; Thứ 6, Sửa đổi Thông tư 39/2016/NHNN về cho vay của các TCTD..
Giải pháp: Đối với cơ quan quản lý, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, các phân khúc còn thiếu cung, lĩnh vực xây dựng; thị trường cổ phiếu và TPDN…; từ nay đến 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 700.000 – 1 triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn (ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng). Cách tiếp cận: Phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính; kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, tận dụng được các cơ hội mới; nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn, quan tâm rủi ro hệ thống tài chính; chú trọng điều tiết cung – cầu BĐS. Sớm giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua.
Tiếp tục kiểm soát tình trạng sốt BĐS đất nền, đầu cơ, thao túng giá….; đẩy nhanh đầu tư công, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân….Không thể yêu cầu các ngân hàng thương mại cho vay ưu đãi NOXH mà phải có một quỹ. Riêng về xếp hạng tín nhiệm, chúng ta không quá quan trọng về số lượng của các tổ chức xếp hạng tín nhiệm mà quan trọng hơn nữa là chất lượng, là đáp ứng được đầy đủ kịp thời,… Và năng lực của các tổ chức xếp hạng tín nhiệm cực kỳ quan trọng”.
Đối với doanh nghiệp bất động sản, quan trọng nhất là phải đa dạng hóa nguồn vốn. Cụ thể, ngoài tín dụng, doanh nghiệp cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác (phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần, phát hành cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính…).
Từ nay đến năm 2030 chúng ta cần khoảng 700.000 – 1 triệu tỷ vốn trung và dài hạn, chắc chắn nguồn vốn này phải lấy từ thị trường chứng khoán. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp phải hoàn thiện mình, hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp hơn, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết,… Huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể, quan tâm quản lý rủi ro tài chính (lãi suất, tỷ giá, dòng tiền…).
