Tại “Diễn đàn Bất động sản 2022: Những vùng đất tiềm năng” diễn ra hôm nay ngày 16/8/2022 do Tạp chí điện tử TheLEADER tổ chức tại Khách sạn Deawoo Hà Nội bà Dương Thùy Dung Giám đốc cấp cao Tập đoàn CBRE Việt Nam (CBRE) cho biết, lý giải nguyên do này: Sau thời gian dài bùng nổ, thị trường đang bị xem là bão hòa, cộng thêm các vấn đề pháp lý đã khiến tâm lý nhà đầu tư không thực sự hào hứng với căn hộ nghỉ dưỡng. Nhìn nhận thực tế này, các nhà phát triển bất động sản cũng từ từ ra hàng.
Mặc dù vậy, CBRE dự báo năm 2024 – 2025 khi khung pháp lý hoàn thiện, thị trường này sẽ quay lại chu kỳ tăng trưởng mới tại cả thị trường cấp 1 (Đà Nẵng, Nha Trang, Khánh Hòa) và thị trường cấp 2 (Bình ĐỊnh, Phú Yên, Bình Thuận, BR-VT…).
Trong đó, bà Dương đánh giá cao thị trường Bình Thuận. Trong giai đoạn 2019 - 2021, khi thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trầm lắng, mức tăng giá bán tại Bình Thuận vẫn mạnh mẽ, khoảng 18%/năm, do được nhà đầu tư chào đón và chủ đầu tư đưa ra các sản phẩm cao cấp hơn.
“Bình Thuận tăng trưởng tốt nhờ có kết nối ngày càng tốt với TPHCM. Tương tự ở phía Bắc, Quảng Ninh khi có sự kết nối tốt với các đường cao tốc từ Hà Nội, các chủ đầu tư đã tự tin hơn đưa ra các sản phẩm có mức giá cao. Tỷ lệ hấp thụ cũng ở mức cao từ 85 – 90%”, bà Dương chia sẻ.
Trong khi căn hộ nghỉ dưỡng chững lại, biệt thự nghỉ dưỡng tiếp tục tăng trưởng rất nóng, đặc biệt tại Phú Quốc.
Mặt khác, những thị trường cấp 2 nhưng có kết nối tốt với các thành phố trung tâm cũng khởi sắc. Dịch Covid-19 làm thay đổi khẩu vị đầu tư, khiến nhà đầu tư thích các khu vực nghỉ dưỡng gần hơn. Có thể kể đến Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận ở phía Nam và Quảng Ninh, Hòa Bình ở phía Bắc. Nắm bắt được khẩu vị này của nhà đầu tư, các chủ đầu tư đã tung ra các sản phẩm phù hợp.
Về sản phẩm nhà phố thương mại, dù mới ra mắt thị trường nhưng sản phẩm được tiêu thụ khá tốt khi đánh vào tâm lý nhà đầu tư không có diện tích quá lớn, đủ khả năng chi trả. Phú Quốc hiện dẫn đầu nguồn cung và có tỷ lệ hấp thụ rất cao, 80%. Tại các thị trường cấp 2, mức tiêu thụ khoảng 60%.
Tuy nhiên, nhược điểm là mức giá bán của sản phẩm này đang rất cao, có thể lên tới 6.000 USD/m2 tại các dự án ở Phú Quốc. Dư địa tăng giá các sản phẩm, do đó, cũng không còn nhiều.
Xu hướng ‘Bắc tiến’ trên thị trường
Đánh giá xu hướng đầu tư bất động sản trong nửa cuối năm 2022 và 3 năm tới, bà Dương cho rằng xu hướng hình thành các đô thị và đại đô thị tại các khu vực vùng ven quy mô từ 70 ha trở lên. Hiện tại Hà Nội đang đi trước TPHCM khi phát triển rất nhiều đại đô thị nằm ngoài trung tâm.
Việc Hà Nội đi trước đến từ khả năng kết nối rất tốt các khu vực vùng ven với trung tâm thành phố. Chẳng hạn, việc triển khai hạ tầng đã giúp thời gian di chuyển từ trung tâm Hà Nội tới Hưng Yên giảm từ hơn 1 tiếng xuống chỉ còn 30 – 45 phút.
Tại TPHCM, xu hướng mới nổi lên thời gian gần đây. Hiện tại mới chỉ 2 đường hoàn thiện là cao tốc long thành – dầu giây, cao tốc TPHCM – Trung Lương nên các dự án mới tập trung ở 2 đường vành đai này. Trong tương lai, xu thế mở rộng sang khu vực Đồng Nai, Long An. Chính vì sự khan hiếm quỹ đất, các dự án có kết nối tốt có giá bán rất cao, liên tục lập đỉnh những năm vừa qua.
Từ nay đến 2025, nguồn cung Hà Nội là 8.000 căn, trong khi TPHCM chỉ 600 căn.Nguồn cung hạn chế sẽ dẫn tới xu hướng các nhà đầu tư bất động sản có xu hướng đi ra khu vực khác để đầu tư thay vì chỉ tập trung ở TPHCM, có thể “Băc tiến”. Đây không chỉ cho nhà phát triển dự án mà cả nhà đầu tư cá nhân.
Tương tự đại đô thị, bất động sản nghỉ dưỡng cũng sẽ hình thành các đại dự án tổ hợp nghỉ dưỡng, phức hợp quy mô lớn, tích hợp vô số tiện nghi, tiện ích cho khách nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, với số lượng sản phẩm chào bán ra cũng rất lớn, mức tiêu thụ của thị trường nghỉ dưỡng vẫn là một dấu hỏi.
Với các chủ đầu tư không có quỹ đất lớn, nhà phát triển có thể thu hút người mua bằng cách khác biệt hóa sản phẩm, có thể kể tới như Co-living & Co-working.
Với các thách thức đặt ra trên thị trường bất động sản, đại diện CBRE cho rằng vấn đề cần quan tâm là những thay đổi về quy đinh, thuế, đất đai; chi phí tăng cao’ các vấn đề về giấy phép và rủi ro mất cân đối cung cầu. Về phía người mua nhà cần quan tâm tới dự án có khả năng kết nối tốt tại các huyện ngoại thành hoặc các tỉnh lân cận TPHCM và Hà Nội, các rủi ro về lãi suất và pháp lý.
