TPHCM đứng trước nhiều cơ hội phát triển ở lĩnh vực đất đai.
Nhiều cơ chế nổi bật
Trên tinh thần thể chế hóa Nghị quyết 18-NQ/TW tại Điểm 2.6 định hướng về hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản (BĐS), trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, Sở Tài nguyên - Môi trường TPHCM đã kiến nghị UBND TP các giải pháp về đất đai trong dự thảo nghị quyết thay thế Nghị quyết 54, bao gồm 8 cơ chế chính sách về đất đai và 1 cơ chế chính sách về môi trường. Đây là những nội dung quan trọng, mang tính đột phá, nhằm tạo cơ chế và nguồn thu cho ngân sách nhà nước (NSNN).
Một số cơ chế, chính sách nổi bật đã được Quốc hội thông qua cho TP tại Nghị quyết 98 về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TPHCM. Hơn nữa, những nội dung thí điểm là những điểm mới trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang trình Quốc hội cho ý kiến, Bộ Tài nguyên - Môi trường, cơ quan chủ trì soạn thảo cũng ủng hộ TP trong việc thí điểm này.
Một trong những nội dung quan trọng được người dân, nhà đầu tư quan tâm của Nghị quyết 98, là cho phép TP chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa dưới 500ha phù hợp với quy hoạch. Trước hết, cần phải hiểu rõ đây là cơ chế, chính sách được TP đề xuất tiếp tục kế thừa từ cơ chế, chính sách đã được Quốc hội thông qua cho TP tại Nghị quyết 54/2017 trước đây. Về mặt bản chất, đây là cơ chế phân quyền đối với thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa của Thủ tướng Chính phủ cho HĐND TPHCM.
Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đầu tư được ban hành năm 2020, mức trần trong thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất lúa của Thủ tướng Chính phủ được xác định lại về mức dưới 500ha.
Vì vậy, cần phải thực hiện điều chỉnh nội hàm của cơ chế trước đây để phù hợp với thẩm quyền được phân cấp tại pháp luật đầu tư. Sau 5 năm thực hiện thí điểm, HĐND TP đã quyết định thông qua 32 dự án có chuyển mục đích sử dụng trên 10ha đất trồng lúa với tổng diện tích 1.843,79ha.
Về mặt lợi ích, nội dung này được ban hành trên cơ sở thể chế hóa các Nghị quyết của Trung ương định hướng việc phát triển kinh tế của TPHCM theo hướng chuyển dịch cơ cấu phát triển kinh tế từ nông nghiệp sang dịch vụ, công nghệ cao, dần đưa TP trở thành TP văn minh, hiện đại, nghĩa tình, năng động sáng tạo, có nguồn nhân lực chất lượng cao.
Là TP dịch vụ - công nghiệp hiện đại, đầu tàu về kinh tế số, xã hội số, trung tâm kinh tế, tài chính, thương mại, văn hóa, giáo dục, khoa học - công nghệ của cả nước, hội nhập quốc tế sâu rộng, có vị thế nổi trội trong khu vực Đông Nam Á đến năm 2030, và trở thành trung tâm kinh tế, tài chính, dịch vụ của châu Á đến năm 2045.
Trao quyền chủ động nhiều hơn cho TPHCM
Để có cơ sở thực hiện định hướng trên, việc cho phép TPHCM được thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa dưới 500ha phù hợp với quy hoạch là thực sự cần thiết. Thực tế, trước đây quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp thường gặp phải những khó khăn vướng mắc, đặc biệt là việc gia hạn quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với tổ chức.
Cụ thể, tổ chức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp nếu hết thời hạn được gia hạn và phải chuyển sang thuê đất (Khoản 29 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP). Tuy nhiên, đối với tổ chức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, nếu đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng, pháp luật không quy định việc gia hạn.
Trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án nhưng chưa hoàn thành việc chuyển mục đích sử dụng đất (chưa có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất), thời hạn sử dụng đất nông nghiệp đã hết.
Việc không có quy định rõ ràng, cụ thể đối với các trường hợp trên dẫn tới lúng túng trong việc giải quyết thủ tục đất. Cùng với đó, việc không gia hạn quyền sử dụng đất nông nghiệp gây tác động tiêu cực đến thực hiện các thủ tục hành chính, khó khăn cho cơ quan nhà nước trong giải quyết các thủ tục đất đai cho người dân, doanh nghiệp, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền của người có quyền sử dụng đất hợp pháp.
Do đó, TPHCM đã đề xuất và được Quốc hội thông qua cơ chế, chính sách để giải quyết vướng mắc, khó khăn này tại Nghị quyết 98 như sau: “Chủ đầu tư mua tài sản phát mãi là quyền sử dụng đất nông nghiệp từ các tổ chức tài chính, tòa án, thi hành án, thừa phát lại để thực hiện dự án phi nông nghiệp nhưng chưa thực hiện các thủ tục để Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà đã hết thời hạn sử dụng đất, hoặc chủ đầu tư các dự án đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án phi nông nghiệp đang thực hiện các thủ tục để Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà đã hết thời hạn sử dụng đất, thì được gia hạn sử dụng đất đến hết ngày 30-6-2024".
Các nội dung về lĩnh vực tài nguyên và môi trường tại Nghị quyết 98 được Sở Tài nguyên - Môi trường kiến nghị TP đề xuất Chính phủ trình Quốc hội trên cơ sở nghiên cứu, áp dụng định hướng của Trung ương về đẩy mạnh và hoàn thiện cơ chế phân cấp, phân quyền, nhằm phân định rõ nhiệm vụ và quyền hạn, thẩm quyền và trách nhiệm giữa Chính phủ với các bộ, ngành.
Giữa Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các bộ, ngành với chính quyền địa phương, gắn với hoàn thiện hệ thống pháp luật đầy đủ, đồng bộ thống nhất, kịp thời, khả thi, ổn định, công khai, minh bạch, có sức cạnh tranh quốc tế, lấy quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân, doanh nghiệp làm trọng tâm, bảo đảm phát huy tính chủ động, sáng tạo, đề cao tinh thần trách nhiệm của từng cấp, từng ngành, nhất là người đứng đầu.
Đây vừa là cơ hội, vừa là thách thức lớn cho ngành tài nguyên và môi trường TPHCM. Tuy nhiên, với tâm thế chủ động, trên cơ sở các nội dung quán triệt, chỉ đạo và triển khai của lãnh đạo TP, Sở Tài nguyên - Môi trường sẽ khẩn trương thực hiện các thủ tục cần thiết, để đưa Nghị quyết 98 vào cuộc sống theo đúng thời hạn quy định.
