I. TỪ CẢI THIỆN MINH BẠCH ĐẾN YÊU CẦU NÂNG CHẤT LƯỢNG THỊ TRƯỜNG
Những năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam có bước tiến đáng ghi nhận về mức độ minh bạch. Theo Chỉ số Minh bạch Bất động sản Toàn cầu (GRETI) 2026, Việt Nam đạt 3,15 điểm, đứng thứ 50 trong 88 quốc gia và vùng lãnh thổ được khảo sát, tiếp tục thuộc nhóm “Bán minh bạch”. Đáng chú ý hơn, Việt Nam nằm trong nhóm 10 thị trường có mức cải thiện điểm số mạnh nhất thế giới trong giai đoạn 2024–2026. Kết quả này cho thấy những chuyển động về hoàn thiện pháp lý, chuẩn hóa thông tin và số hóa dữ liệu đang từng bước tạo ra thay đổi trong cách thị trường vận hành.
Minh bạch đang góp phần thay đổi chất lượng các quan hệ trên thị trường. Về bản chất, minh bạch là khả năng để các chủ thể tiếp cận được thông tin đầy đủ, kịp thời, có cấu trúc, có thể kiểm chứng và có tính nhất quán. GRETI 2026 đánh giá thị trường thông qua 256 tiêu chí thuộc sáu nhóm lớn, gồm đo lường hiệu quả thị trường, các yếu tố nền tảng, quản trị doanh nghiệp niêm yết, pháp lý và quản lý, quy trình giao dịch và phát triển bền vững. Cách tiếp cận này cho thấy minh bạch là thuộc tính của cả một hệ thống thị trường, chứ không phải kết quả của riêng hoạt động công bố thông tin.
Từ góc độ kinh tế học thể chế, ý nghĩa sâu hơn của minh bạch nằm ở khả năng hạn chế tình trạng bất cân xứng thông tin giữa các chủ thể. Khi dữ liệu về pháp lý, quy hoạch, giá cả, giao dịch, tài sản và các yếu tố liên quan không đầy đủ hoặc phân tán, người mua, nhà đầu tư, tổ chức tín dụng và doanh nghiệp đều phải dành thêm nguồn lực để xác minh và đánh giá rủi ro. Chi phí thông tin tăng lên có thể làm gia tăng khoảng cách giữa giá trị thực và nhận thức về giá trị tài sản, đồng thời khiến quyết định đầu tư trở nên thận trọng hoặc kém hiệu quả hơn. Ngược lại, khi thông tin được chuẩn hóa và có khả năng kiểm chứng, các chủ thể có cơ sở tốt hơn để nhận diện rủi ro, định giá tài sản và đưa ra quyết định.
Đáng chú ý, yêu cầu này đang được đặt trong tiến trình hoàn thiện thể chế và xây dựng hạ tầng dữ liệu. Các quy định mới về công khai thông tin, cơ sở dữ liệu quốc gia, dữ liệu ngành và quy trình giải quyết thủ tục đang tạo thêm nền tảng để người dân, doanh nghiệp và các chủ thể thị trường tiếp cận thông tin có hệ thống hơn. Đây là bước chuyển có ý nghĩa: từ minh bạch như một yêu cầu công khai sang minh bạch như một năng lực vận hành của thị trường.
II. PHÁP LÝ, DỮ LIỆU VÀ ĐỊNH GIÁ: BA MẮT XÍCH CỦA MINH BẠCH THỰC CHẤT
Minh bạch thực chất phải được hình thành từ một chuỗi liên kết, trong đó pháp lý tạo chuẩn, dữ liệu tạo bằng chứng và định giá chuyển thông tin thành giá trị kinh tế. Ba yếu tố này bổ trợ cho nhau và cùng quyết định mức độ mà thông tin có thể được sử dụng để giảm bất định trong các quyết định của thị trường.
Trước hết, pháp lý đang từng bước tạo ra chuẩn chung cho thông tin và giao dịch. Việc Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được đưa vào thực thi từ ngày 1/8/2024 tạo nên một bước điều chỉnh quan trọng đối với khuôn khổ vận hành của thị trường. Cùng với đó, các quy định về giá đất, hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở, thị trường bất động sản được cụ thể hóa, tạo cơ sở để thông tin về tài sản, dự án, giao dịch và giá trị được quản lý theo những nguyên tắc thống nhất hơn. Theo nghĩa này, pháp luật ngoài thực hiện chức năng quản lý mà ngày càng đóng vai trò thiết lập chuẩn thông tin và trách nhiệm giải trình của các chủ thể tham gia thị trường. Khi quyền, nghĩa vụ và quy trình giao dịch được xác định rõ, khả năng kiểm chứng thông tin cũng được nâng lên, qua đó tạo điều kiện cho thị trường vận hành theo những quy tắc có thể dự đoán tốt hơn.
Trên nền tảng pháp lý ấy, dữ liệu trở thành một dạng hạ tầng mới của thị trường. Nghị định 357/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ năm 2026, tiếp tục đặt ra khuôn khổ về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Điều đáng nói là số hóa không nên được hiểu đơn giản là chuyển hồ sơ giấy sang môi trường điện tử. Giá trị của dữ liệu chỉ thực sự xuất hiện khi thông tin được chuẩn hóa, liên thông, cập nhật và có khả năng kiểm chứng. Nếu dữ liệu vẫn phân tán giữa nhiều cơ quan, thiếu thống nhất về cấu trúc hoặc chậm cập nhật, công nghệ dù hiện đại cũng chưa thể tạo ra một hạ tầng thông tin có chất lượng. Ngược lại, khi dữ liệu đất đai, nhà ở và giao dịch có thể kết nối, đối chiếu và khai thác theo những chuẩn thống nhất, thông tin mới chuyển từ một nguồn tham khảo thành một nguồn lực phục vụ trực tiếp cho thị trường.
Chất lượng của chuỗi này cuối cùng được kiểm nghiệm ở khâu định giá. So sánh giữa các nhóm thị trường cho thấy sự khác biệt đáng kể về mức độ dựa vào dữ liệu. Tại những thị trường có mức độ minh bạch cao, độ chính xác định giá được ước tính khoảng 85–95%, thời gian định giá khoảng 5–10 ngày và khoảng 70% thông tin đầu vào đến từ dữ liệu công khai. Trong khi đó, ở nhóm thị trường bán minh bạch như Việt Nam, độ chính xác được ước tính khoảng 60–75%, thời gian định giá kéo dài 10–20 ngày; dữ liệu công khai mới chiếm khoảng 20%, còn khảo sát thị trường và đánh giá chuyên gia vẫn giữ vai trò lớn. Những con số này không chỉ phản ánh khoảng cách về kỹ thuật định giá mà sâu xa hơn cho thấy chất lượng của dữ liệu đang trực tiếp ảnh hưởng tới chất lượng của giá.
Từ đây có thể nhìn rõ một vòng liên kết về chi phí và rủi ro. Khi dữ liệu thiếu, các đơn vị định giá phải dành nhiều nguồn lực hơn cho việc thu thập, xác minh và đối chiếu thủ công. Thời gian kéo dài, chi phí thông tin tăng, trong khi mức độ phụ thuộc vào khảo sát và kinh nghiệm chuyên gia cũng lớn hơn. Thị trường phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm và khảo sát thay vì dữ liệu công khai, chi phí thu thập thông tin, thời gian định giá và rủi ro pháp lý đều cao hơn. Như vậy, hạn chế về dữ liệu mà trở thành một chi phí kinh tế của toàn thị trường.
Ở tầng sâu hơn, điều này cho thấy minh bạch có quan hệ trực tiếp với hiệu quả thị trường. Khi thông tin đáng tin cậy được tạo lập với chi phí thấp hơn, bất cân xứng thông tin giảm, quá trình định giá có cơ sở hơn và nguồn lực có điều kiện được phân bổ theo tín hiệu thị trường rõ ràng hơn. Vì vậy, hoàn thiện pháp lý, xây dựng dữ liệu và nâng chất lượng định giá nên được xem là một quá trình thống nhất nhằm giảm bất định, giảm chi phí giao dịch và nâng chất lượng vận hành của thị trường.
III. TỪ MINH BẠCH THỊ TRƯỜNG ĐẾN NĂNG LỰC THU HÚT DÒNG VỐN DÀI HẠN
Nếu nhìn minh bạch từ góc độ vận hành của thị trường, có thể thấy khoảng cách về minh bạch cũng phần nào phản ánh khoảng cách về khả năng tiếp cận dòng vốn quốc tế. Theo GRETI 2026, các thị trường thuộc nhóm “Minh bạch cao” và “Minh bạch” thu hút hơn 98% tổng vốn đầu tư bất động sản thương mại toàn cầu; riêng nhóm “Minh bạch cao” chiếm khoảng 81%, trong khi nhóm “Bán minh bạch”, nơi Việt Nam được xếp vào, chỉ chiếm khoảng 1,3%. Những con số này không có nghĩa minh bạch là yếu tố duy nhất quyết định dòng vốn, bởi quyết định đầu tư còn chịu tác động của quy mô thị trường, triển vọng tăng trưởng, hạ tầng, chi phí vốn, môi trường kinh doanh và nhiều điều kiện khác. Tuy nhiên, chúng cho thấy minh bạch là một trong những điều kiện quan trọng giúp nhà đầu tư đánh giá rủi ro, định giá tài sản và dự báo hiệu quả đầu tư.
Với Việt Nam, yêu cầu đặt ra là chuyển từ cải thiện minh bạch sang kiến tạo hạ tầng minh bạch. Trọng tâm trước hết nằm ở hoàn thiện dữ liệu, trong đó việc số hóa hồ sơ đất đai cần gắn với xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất, có khả năng liên thông và cập nhật thường xuyên. Khi dữ liệu về quyền sử dụng đất, quy hoạch, tài sản và giao dịch có thể được đối chiếu trên cùng một nền tảng, chi phí xác minh thông tin sẽ giảm và chất lượng quyết định đầu tư có cơ sở được nâng lên.
Cùng với dữ liệu, năng lực định giá cần được nâng chuẩn theo hướng chuyên nghiệp và dựa nhiều hơn vào bằng chứng thị trường. Việc mở rộng khả năng tiếp cận dữ liệu giao dịch, nâng chất lượng cơ sở dữ liệu giá và từng bước tiếp cận các chuẩn mực quốc tế như IPMS có thể góp phần giảm sự phụ thuộc vào những nguồn thông tin phi chính thức. Khi giá trị tài sản được xác lập trên cơ sở dữ liệu đủ rộng và có thể kiểm chứng, định giá không chỉ phục vụ một giao dịch cụ thể mà còn trở thành công cụ quan trọng để quản trị rủi ro và phân bổ vốn.
Phạm vi minh bạch cũng cần được mở rộng theo sự phát triển của thị trường. Thông tin về tín dụng bất động sản thương mại, năng lực tài chính và quản trị doanh nghiệp, hiệu quả sử dụng tài sản, phát triển bền vững và công trình xanh ngày càng trở thành những dữ liệu có ý nghĩa đối với quyết định đầu tư dài hạn. Điều này buộc các nhóm thông tin không tồn tại như những “ốc đảo” riêng biệt mà được kết nối trong một hệ thống dữ liệu có khả năng cung cấp bức tranh đầy đủ hơn về tài sản và chủ thể tham gia thị trường.
Từ đó có thể hình thành một mô hình vận hành mới: dữ liệu chuẩn hóa tạo ra thông tin có thể kiểm chứng; thông tin đáng tin cậy giúp định giá chính xác hơn; định giá tốt hỗ trợ nhận diện rủi ro; rủi ro được nhận diện sớm làm giảm chi phí giao dịch; chi phí thấp hơn củng cố niềm tin và tạo điều kiện cho dòng vốn dài hạn tham gia thị trường. Theo logic này, minh bạch trở thành một dạng “hạ tầng mềm” của thị trường bất động sản.
Những cải cách về pháp lý, thủ tục hành chính và môi trường kinh doanh thời gian qua đã tạo ra những chuyển biến tích cực. Song, đích đến cuối cùng không nằm ở việc Việt Nam đứng thứ bao nhiêu trong một bảng xếp hạng, mà ở khả năng hình thành một thị trường cung cấp thông tin đáng tin cậy, định giá có cơ sở, giao dịch có thể kiểm chứng và rủi ro được nhận diện sớm. Đó mới là nền tảng để nâng chất lượng vận hành của thị trường, đồng thời củng cố khả năng thu hút những dòng vốn dài hạn, ổn định và có chất lượng cao hơn./.
ThS. Phạm Thị Khánh Hiền
