Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, về quy định Nhà nước thu hồi đất đối với “các dự án khác được trên 80% người dân có đất thu hồi đồng ý” (tại khoản 5 Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Theo Chủ tịch Quốc hội, còn 20% chưa đồng ý mà áp dụng cơ chế hành chính để thu hồi đất, như vậy là không được. Dân sự là dân sự, hành chính là hành chính, không thể cộng vào để thu hồi đất. Quy định như vậy là chung chung, không đúng chủ trương của Trung ương.
Hiệp hội đề nghị bổ sung vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định giao thẩm quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định trường hợp dự án đầu tư có sử dụng đất, bao gồm dự án đô thị, nhà ở thương mại thuộc diện Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư dự án; hoặc trường hợp dự án đầu tư có sử dụng đất, bao gồm dự án đô thị, nhà ở thương mại cho phép nhà đầu tư được tự thỏa thuận với người sử dụng đất để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất dự án đầu tư có sử dụng đất, bao gồm dự án đô thị, nhà ở thương mại là “quan hệ hành chính” thì phải thực hiện “quy trình hành chính” về thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi theo quy định của pháp luật về hành chính.
Cụ thể, Nhà nước thu hồi đất thì phải thực hiện “quy trình hành chính” theo quy định của pháp luật về hành chính. Trường hợp Nhà nước thực hiện “quy trình hành chính” thu hồi đất thì phải thực hiện xuyên suốt phương thức này để bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ thật thỏa đáng và được tái định cư cho người có đất bị thu hồi đảm bảo cuộc sống “tốt hơn nơi ở cũ” theo quy định tại khoản 2 Điều 98 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Sau đó, Nhà nước thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất này để lựa chọn nhà đầu tư dần trở thành phương thức chủ yếu để giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.
Theo HoREA, cách làm này vừa xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh; vừa tạo được nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, bởi lẽ “100% chênh lệch địa tô” sẽ được bổ sung vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng thì sẽ được người có đất bị thu hồi dễ “đồng thuận” vì không còn xảy ra tình trạng phần lớn “chênh lệch địa tô rơi vào túi tư nhân” như cách làm trong những năm trước đây.
Thực hiện cách làm này sau một quá trình 5-10 năm thì phương thức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư sẽ trở thành phương thức chủ yếu để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư dự án như định hướng của Nghị quyết số 18-NQ/TW.
Về trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất được thực hiện theo quy định tại Điều 77 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Trong đó, có yêu cầu “việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành bố trí tái định cư, trừ trường hợp tái định cư tại chỗ hoặc người có đất bị thu hồi đồng ý nhận tiền bồi thường để tự lo chỗ ở hoặc người có đất bị thu hồi đồng ý” theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Mới đây, có ý kiến đề nghị Nhà nước không thu hồi đất tràn lan, bao gồm dự án nhà ở thương mại. Hiệp hội nhận thấy, điểm c khoản 2 Điều 70 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định Nhà nước thu hồi đất đối với “dự án khu đô thị, nhà ở thương mại” là cần thiết để tạo lập quỹ đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và phù hợp với định hướng của Nghị quyết số 18-NQ/TW. Nhưng bên cạnh đó, Điều 68 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã có “thiếu sót” do không cho phép tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại nên không phù hợp với định hướng của Nghị quyết số 18-NQ/TW.
Đối với trường hợp nhà đầu tư được tự thỏa thuận với người sử dụng đất trong việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án là “quan hệ dân sự” theo quy định của pháp luật về dân sự.
Trong đó, trường hợp nhà đầu tư đã lựa chọn thực hiện phương thức tự thỏa thuận với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo nguyên tắc “tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận” của pháp luật dân sự thì cần phải thực hiện xuyên suốt phương thức này để tạo lập quỹ đất dự án đầu tư, nên không thể “nửa chừng” lại thay đổi sang phương thức “Nhà nước thu hồi đất” đối với 20% diện tích đất còn lại của dự án mà nhà đầu tư không tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người dân, để đảm bảo sự minh bạch, công bằng, bình đẳng đối với tất cả người sử dụng đất trong dự án.
