VNHN - Theo quy định của pháp luật về đất đai, đất xen kẹt vẫn được cấp Sổ đỏ nếu đủ điều kiện cấp theo quy định và chỉ được phép xây dựng nhà ở nếu là đất ở, có giấy phép xây dựng trước khi khởi công (đối với thửa đất thuộc khu vực đô thị).

Khái niệm đất xen kẹt

Theo Điều 10 Luật Đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại thành 03 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Như thế, đất xen kẹt không được quy định trong Luật đất đai 2013. Thuật ngữ này là do người mua và người bán tự đặt tên.

Đất xen kẹt được hiểu nôm na là đất vườn, đất nông nghiệp chưa được công nhận là đất ở, nằm trong các khu dân cư, hoặc đất dôi dư sau quy hoạch. Thông thường, những loại đất này không có sổ đỏ và được chuyển nhượng thông qua giấy tờ viết tay. Đây là loại đất có giá khá rẻ nên có rất nhiều người muốn mua loại đất này.

Vì nằm xen kẹt trong các khu dân cư nên những mảnh đất nông nghiệp này thường có diện tích không quá lớn. Tuy nhiên, trước sự phát triển mạnh mẽ của các khu đô thị mới, các dự án hạ tầng giao thông khiến diện tích đất canh tác bị thu hồi, đồng ruộng bị chia cắt, từ đó tạo ra ngày càng nhiều khu đất xen kẹt.

Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất xen kẹt

Căn cứ quy định tại Khoản 2, Điều 101 Luật Đất đai 2013, đất xen kẹt có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu như đáp ứng các điều kiện sau:

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1.7. 2004.

– Đất được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

– Đất không vi phạm pháp luật về đất đai.

Hồ sơ, thủ tục cấp Giấy chứng nhận

Căn cứ khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK.

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (nếu có).

Ngoài ra, một số trường hợp cần giấy xác nhận của UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có đất về việc thửa đất phù hợp quy hoạch, sử dụng ổn định, không có tranh chấp.

Hồ sơ nộp tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc bộ phận một cửa cấp huyện (hay Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai).

Nếu đủ điều kiện, phòng Tài nguyên và Môi trường lập tờ trình để Chủ tịch UBND quận, huyện ra quyết định cho phép chuyển mục đích và cấp giấy chứng nhận.

Thời gian giải quyết: Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Có được xây nhà trên đất xen kẹt không?

Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau: “Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.”

Như vậy, nếu đất xen kẹt không phải là đất ở thì không được phép xây dựng nhà ở. Trường hợp muốn xây dựng nhà ở thì trước tiên phải xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Sau khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì hộ gia đình, cá nhân phải xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ (nếu đất xen kẹt thuộc khu vực đô thị).

Đất xen kẹt có giá tương đối thấp so với các thửa đất ở bên cạnh. Người dân nếu có ý định nhận chuyển nhượng loại đất này cần lưu ý, hiện nay pháp luật chỉ cho phép chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận; trường hợp thửa đất xen kẹt là đất nông nghiệp để được xây dựng nhà ở phải mất 02 lần tiền:

– Một là, khi cấp Giấy chứng nhận.

– Hai là, khi xin chuyển mục đích sử dụng đất./.