Đặc biệt, từ nửa cuối năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi dự án bị đình trệ, dòng tiền bị tắc nghẽn và áp lực trả nợ đè nặng. Đặc biệt, tình trạng đình trệ của thị trường bất động sản thời gian qua có sự tác động lớn nhất bởi những vướng mắc pháp lý (chiếm đến 70% khó khăn, vướng mắc của các dự án). Đây là vấn đề cần sớm được tháo gỡ.
Khó khăn đã khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản (BĐS) bị ngưng sản xuất kinh doanh với hàng loạt lao động bị ảnh hưởng bởi doanh nghiệp cơ cấu lại nhân sự. Số lượng lao động bị cắt giảm thời gian qua lên tới hàng trăm ngàn nhân sự ở nhiều vị trí, nhiều đơn vị trực thuộc hoạt động không hiệu quả.
Khó khăn chưa từng gặp trong kinh doanh BĐS
Khó khăn không chỉ người lao động tại doanh nghiệp BĐS mất việc mà còn kéo theo công ăn việc làm và sự sụp đổ của hàng loạt các doanh nghiệp khác nằm trong chuỗi cung ứng các sản phẩm, dịch vụ phục vụ cho ngành Bất động sản bao gồm: các công ty sản xuất vật liệu xây dựng, các nhà thầu thi công xây dựng và cả các ngành tài chính, ngân hàng, tư vấn đầu tư, tư vấn thiết kế, quản lý dự án…
Tại Hội thảo quốc tế "Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam" diễn ra ngày 13/7/2023 tại Hà Nội, các đại biểu cho rằng, khó khăn của thị trường bất động sản cơ bản là từ chính sách và dòng vốn. Việc tiếp cận nguồn vốn vay của doanh nghiệp bất động sản vẫn không dễ dàng, chủ yếu do ba vấn đề: lãi suất cao (hiện 11-12%/năm), pháp lý dự án và niềm tin thanh khoản thị trường… Trong thực tế, việc hạ, giảm lãi suất 0,5-2% trong thời gian qua đã là một nỗ lực rất lớn của Chính phủ và hệ thống ngân hàng; có hiệu ứng tích cực mạnh mẽ đối với nền kinh tế và các doanh nghiệp BĐS. Tuy nhiên, chỉ như vậy có lẽ là chưa đủ và nếu rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục dự án 1 năm có thể giúp doanh nghiệp tiết kiệm khoản lãi suất lớn, sẽ tốt hơn.
Theo các chủ doanh nghiệp, hiện nay vấn đề pháp lý vẫn là điều nhức đầu nhất của doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh BĐS; chỉ cần tháo gỡ được vấn đề này thị trường sẽ dần ổn định lại. Nguồn tiền đã có, nhưng khó nhất vẫn là các vấn đề trong khâu chuẩn bị đầu tư. Theo các chuyên gia, thời gian qua vướng mắc pháp lý chiếm đến 70% khó khăn, vướng mắc của các dự án bất động sản. Bên cạnh đó còn những khó khăn liên quan đến vấn đề giao đất, cho thuê đất, đóng tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất... trong quá trình đầu tư bất động sản.
Trong thực tế, các quy định pháp lý trong lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phức tạp liên quan đến rất nhiều Luật, Nghị định, Thông tư... trong đó có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ. Bên cạnh đó, nhiều quy định pháp lý chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn như: quy định giao đất, cho thuê đất trên thực địa, phương pháp xác định giá đất; thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thời gian miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản; thời gian hoạt động dự án đối với dự án giao đất nhiều lần; vướng mắc trong thủ tục lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất... Cuối cùng là tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, đùn đẩy...; làm chậm, thậm chí là ách tắc nhiều dự án. Các chuyên gia và nhà quản lý cũng cho rằng, hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản Việt Nam còn chưa đồng bộ, thiếu rõ ràng và còn phức tạp, sửa đổi không kịp thời; Thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư, xây dựng, đấu thầu, đặc biệt là đất đai rất phức tạp, dẫn đến việc thực hiện dự án đầu tư bị kéo dài; Tín dụng BĐS và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang bị kiểm soát chặt chẽ… Những yếu tố đó ảnh hưởng đến sự phát triển của lĩnh vực kinh doanh BĐS trong hiện tại và cả thời gian tới.
Trong khi đó, một số địa phương thiếu chủ động, quyết liệt trong chỉ đạo, giải quyết các khó khăn, vướng mắc theo thẩm quyền, có tâm lý né tránh không muốn làm, cũng như thiếu sự phối hợp với các cơ quan Trung ương để giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp. Ngoài ra, nhiều quy định pháp luật còn chồng chéo, việc áp dụng pháp luật còn thiếu thống nhất, chưa đồng bộ...
Yêu cầu cấp thiết bổ sung, hoàn thiện cơ chế, chính sách trong kinh doanh BĐS
Trước những vấn đề gây khó khăn cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS, Chính phủ, các bộ, ngành liên quan đã ban hành những văn bản cụ thể nhằm tháo gỡ các vướng mắc, những điểm nghẽn trong thị trường BĐS. Thời gian vừa qua, Chính phủ và các Bộ, Ngành đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách tác động trực tiếp và gián tiếp đến lĩnh vực bất động sản, như Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định 08/2023/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp; Quyết định số 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 -2030 và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai, đặc biệt dự kiến tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội Khoá XV sẽ thông qua Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi và Luật đất đai sửa đổi.
Việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng đang được Quốc hội xem xét, cho ý kiến. Đây là việc cần thiết nhằm thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước đối với lĩnh vực bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch. Đồng thời nhằm hoàn thiện các quy định của luật hiện hành để phù hợp tình hình thực tế hiện nay, tháo gỡ các tồn tại, hạn chế, bảo đảm hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Kinh doanh bất động sản với các luật khác có liên quan.
Nhằm đáp ứng yêu cầu thực tế phát triển, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ bổ sung các khái niệm mới như: dự án bất động sản, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản; bổ sung một số hành vi bị nghiêm cấm mới, gồm: thu tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng quy định; sử dụng tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai của bên mua, thuê mua trái pháp luật, nhằm bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ với các luật ban hành sau như Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư và phù hợp hơn với tình hình thực tiễn; sửa đổi, bổ sung quy định hiện hành về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh, làm rõ hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản với việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; bổ sung nội dung mới về “Điều tiết thị trường bất động sản” nhằm điều tiết, bình ổn thị trường bất động sản trong các trường hợp khi thị trường tăng trưởng “nóng”, “đóng băng” và sửa đổi, bổ sung một số nội dung khác nữa…
Cần có cơ chế mới nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc duy trì hoạt động ổn định; có phương án phù hợp để các doanh nghiệp BĐS được tiếp cận vốn dễ dàng hơn nhằm trang trải các khoản nợ đến hạn. Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng.
Cùng với đó, khẩn trương tháo gỡ vướng mắc pháp lý của các dự án để các dự án đó trở nên “sạch”; cần tránh can thiệp vào hoạt động sản xuất kinh doanh của những doanh nghiệp đang hoạt động ổn định nhưng có liên quan đến các chủ đầu tư đang bị điều tra, điều này gây ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp đến mức có thể bị phá sản trong khi chưa có gì chắc chắn là họ đã vi phạm pháp luật.
Chính phủ cần đóng vai trò điều tiết thị trường, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh của các doanh nghiệp BĐS, để đảm bảo không còn tình trạng “chỗ thì quá nhiều dự án dẫn đến thừa cung, chỗ thì không đáp ứng đủ nhu cầu của người dân”.
Cần có quy định mới nhằm chủ động thu hút đầu tư (FDI) có chọn lọc, hướng đến các nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt, có giải pháp gắn với mô hình chuyển đổi kinh tế xanh, bền vững; đồng thời đề cao trách nhiệm của nhà đầu tư đối với môi trường, xã hội trong quá trình đầu tư tại Việt Nam.
Thực hiện công khai các thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản để làm lành mạnh, minh bạch thị trường. Công khai, minh bạch thông tin quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính tại địa phương, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp. Tăng cường kiểm soát hoạt động các sàn giao dịch bất động sản, các hoạt động môi giới bất động sản để kịp thời chấn chỉnh những hoạt động sai trái, thổi giá làm “nhũng nhiễu” thị trường…
Năm 2024, cùng các chính sách của Nhà nước, Chính phủ về tháo gỡ vướng mắc trong lĩnh vực BĐS và những điểm mới của Luật Đất đai, sự hỗ trợ từ Ngân hàng Nhà nước, quyết tâm của các cấp, ngành…, hy vọng sẽ có được sự phục hồi và dần phát triển của thị trường BĐS.
TS. Hoàng Tiến Công
