VNHN - Theo bình chọn của Tổ chức Du lịch Thế giới (UNWTO), cách đây 2 năm (2017) Việt Nam đứng thứ 6/10 điểm đến du lịch phát triển nhanh nhất thế giới. Ngành “công nghiệp không khói” ở Việt Nam trong những năm gần đây trung bình tăng trưởng ở mức khoảng 30% một năm – một mức tăng trưởng mà nhiều quốc gia mong muốn đạt được. Đó có thể coi là “bệ phóng” hoàn hảo cho sự bùng nổ của bất động sản nghỉ dưỡng và ngày càng xuất hiện nhiều hình thái.
Ông Vũ Văn Thành, Tổng giám đốc VNGroup
Một trong những hình thức được các chủ đầu tư áp dụng khi giao bán bất động sản nghỉ dưỡng trong những năm gần đây là cam kết lợi nhuận. Tuy nhiên, với mô hình cam kết lợi nhuận, nếu không hiểu rõ bản chất, người mua đều dễ rơi vào trạng thái “cầm dao đằng chuôi”. Mới đây, trong cuộc phỏng vấn với phóng viên cơ quan báo chí của Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (TheLEADER), ông Vũ Văn Thành – Tổng giám đốc VNGroup đã đưa ra nhận định của mình về hai mặt của vấn đề cam kết lợi nhuận bất động sản nghỉ dưỡng.
Cam kết lợi nhuận đưa nhà đầu tư vào câu chuyện “niềm tin màu hồng”
Trong một, hai năm trở lại đây các dự án bất động sản nghỉ dưỡng chạy đua cam kết lợi nhuận, các chủ đầu tư cam kết trả lãi tới 12-15%/năm. Mức lợi nhuận này cao hơn gấp đôi mức lãi suất ngân hàng hiện tại. Đôi khi hết thời gian cam kết, có chủ đầu tư còn đưa ra công thức chia lợi nhuận dành tới 85-90% cho khách hàng. Với “miếng mồi” cam kết hấp dẫn như vậy đã đánh trúng vào tâm lý của các nhà đầu tư, không khó để mô hình này “làm mưa làm gió” trong suốt vài năm vừa qua.
Xét lợi nhuận từ các kênh đầu tư, có thể dễ dàng hiểu được vì sao dòng tiền nhàn rỗi của các nhà đầu tư lại đổ về bất động sản nghỉ dưỡng. Với mức cam kết lợi nhuận “màu hồng”, lợi tức từ đầu tư hình thức bất động sản này cao hơn nhiều lần so với lãi suất gửi ngân hàng. Giá vàng tụt dốc khiến nó cũng không còn là nơi hấp dẫn dòng tiền của nhà đầu tư. Thị trường chứng khoán cũng lên xuống liên tục khiến nó trở thành nơi không phù hợp với những nhà đầu tư ưa thích sự an toàn. Lợi nhuận từ cho thuê nhà cũng chỉ dừng ở mức 5-8%, trong khi lại phải đi tìm kiếm khách thuê.
Vậy là chỉ cần bỏ nguồn tiền nhàn rỗi ra đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng với những cam kết “trong mơ”, các nhà đầu tư đã có thể “ngồi mát ăn bát vàng”.
Bản chất cam kết lợi nhuận
Tuy nhiên, các nhà đầu tư cá nhân khi mua bất động sản nghỉ dưỡng chỉ nhìn vào yếu tố cam kết lợi nhuận để xuống tiền mà không nhìn sâu vào bản chất lợi nhuận đó từ đâu mà có. Một trong những nguyên tắc “bất di bất dịch” trong kinh doanh là lợi nhuận càng cao thì rủi ro sẽ càng lớn.
Thường thì chủ đầu tư cam kết trả cho người mua một khoản lợi nhuận tính theo giá bán của bất động sản trong một thời gian nhất định. Theo lời bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Bộ phận Khảo sát thị trường Công ty CBRE Việt Nam: “Nhưng nếu đã dễ bán thì không phải đưa ra cam kết. Thị trường các nước khác không cần đưa ra cam kết vẫn bán được hàng. Ví dụ, số lượng khách tới Phuket đã cao gấp 10 lần Đà Nẵng thì cũng chẳng cần quảng cáo”.
Bản chất việc đưa ra cam kết lợi nhuận cho khách hàng chính là câu chuyện về dòng tiền, phương án tài chính của dự án. Giả sử, chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 8 - 12%/năm, thực chất là họ đã cộng cả số tiền cam kết này vào giá bán sản phẩm. Thay vì bán với giá 30 triệu đồng/m2, chủ đầu tư đã bán 35 triệu đồng/m2 và lấy số tiền chênh lệch 5 triệu đồng để quay ngược trở lại, trả lợi nhuận cho khách hàng. Các chương trình cam kết sẽ tạo cảm giác yên tâm cho người mua nhưng thực chất, họ đang phải trả cho chính thu nhập mà mình được hưởng.
Tuy nhiên, cách làm này của các chủ đầu tư mới chỉ giải quyết một phần nhỏ của cam kết lợi nhuận cho khách hàng trong thời gian đầu. Để dự án có thể phát triển bền vững và sinh lời ổn định trong thời gian dài tiếp theo phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, từ chất lượng, dịch vụ, tiện ích để thu hút khách du lịch.
Theo Ông Thành chia sẻ thì các dự án bất động sản nghỉ dưỡng không cam kết lợi nhuận là một xu hướng tốt của thị trường trong thời gian tới đây, góp phần từng bước đưa các bất động sản về giá trị thực.
Chia sẻ lợi nhuận với khách hàng
Thị trường du lịch Việt Nam đang là bàn đạp rất tốt để bất động sản nghỉ dưỡng tăng trưởng, vậy nên vấn đề còn lại là các chủ đầu tư cần đầu tư những dự án chất lượng, cho người mua thấy giá trị lợi nhuận lâu dài mà sản phẩm mang lại thay vì chạy theo lợi nhuận nhất thời. Cam kết lợi nhuận có thể hấp dẫn nhà đầu tư nhưng giá trị thực như sở hữu thực, mức giá thực, kinh doanh thực mới là nền tảng biến dự án thành một kênh đầu tư an toàn với mức sinh lợi bền vững.
Những cam kết “béo bở” bấy lâu nay đã không còn là xu thế được ưa chuộng và hấp dẫn bở những rủi ro cũng như bản chất không còn là hoàn hảo, những dự án nói không với cam kết lợi nhuận và chia sẻ lợi nhuận đã dần lấy lại niềm tin nơi khách hàng. Các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng thường thuê một kiểm toán độc lập, đơn vị quản lý thứ ba để minh bạch về tài chính, lợi nhuận với các nhà đầu tư. Lợi nhuận của dự án sẽ được chia sẻ giữa chủ đầu tư và khách hàng theo tỷ lệ 70/30 hoặc 80/20 tuỳ theo cam kết giữa hai bên.
Tuy nhiên, một trong những điểm chân thực và có thể khiến khách hàng không mấy hài lòng của mô hình này là trong trường hợp dự án hoạt động không hiệu quả như kỳ vọng, khách hàng sẽ nhận được lợi nhuận thấp hơn và phải chia sẻ lợi nhuận với nhà đầu tư. Mặc dù vậy, đây mới là sự phát triển bền vững của thị trường. Xét về bản chất khi dự án hoạt động hiệu quả, nếu khách hàng lựa chọn chủ đầu tư uy tín và dự án chất lượng thì việc thu về lợi nhuận lớn là không khó.
Kết lại
Với những biến tướng và hệ lụy không nhỏ từ cam kết lợi nhuận, việc đưa bất động sản nghỉ dưỡng về giá trị thực của nó như một nước đi thông minh của các nhà đầu tư để dần lấy lại niềm tin nơi khách hàng. Không thể phủ nhận những hấp dẫn khó cưỡng lại từ những cam kết giá trị cao, song điều đó chính là con dao hai lưỡi khiến các nhà đầu tư có thể “bị thương” bất cứ lúc nào.
