Nhằm hạn chế rủi ro khi mua phải dự án trên giấy (dự án ma) hoặc dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để bán, người mua đất nền/nhà đầu tư cần kiểm tra xem dự án đó có đủ căn cứ để nhận cọc và bán chưa?

Đất nền dự án (Ảnh minh họa: internet)

Đủ điều kiện mở bán

Trên internet, mạng xã hội,... hiện đang giới thiệu nhiều dự án đất nền hấp dẫn cả về vị trí và giá cả khiến nhiều nhà đầu tư/người mua đất rất quan tâm.

Tuy vậy, trong số đó có rất nhiều “dự án trên giấy (dự án ma) hoặc dự án đất nền chưa đủ điều kiện pháp lý để bán”. Hồ sơ pháp lý của những dự án này chỉ có tên chủ đầu tư, tên dự án, bản vẽ phối cảnh, bản vẽ chi tiết phân lô, chưa có đầy đủ hồ sơ pháp lý, đủ điều kiện bán nhưng vẫn được giới thiệu để bán.

Đến xem trực tiếp, chỉ thấy khu đất trống, chưa có hạ tầng hoặc có hạ tầng nhưng còn sơ sài, thiếu đồng bộ. Khi hỏi thì được giới thiệu là dự án đang trong quá trình triển khai hạ tầng, đang hoàn thiện hồ sơ pháp lý,... Thế nhưng, cùng với các chiêu quảng cáo, câu khách hấp dẫn, rất nhiều người mua đất đã vội xuống tiền đặt cọc, giữ chỗ mà không tìm hiểu kỹ, bị sập bẫy, bị chiếm dụng vốn trái phép và rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan.

Nhằm hạn chế rủi ro đáng tiếc nêu trên, căn cứ Điều 194 Luật đất đai, Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật đất đai; Điều 9 và Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản, người mua đất nền/nhà đầu tư cần nắm rõ 5 điều kiện pháp lý để đất nền dự án đủ điều kiện mở bán:

Một là: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;

Hai là: Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

Ba là: Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

Bốn là: Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Năm là: Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

Cách nhận biết

Nếu chủ đầu tư có đủ các điều kiện pháp lý như trên, đất nền dự án đó mới đủ điều kiện mở bán. Muốn biết được điều này, người mua không nên nghe quảng cáo, mời chào, mà phải tìm hiểu kỹ theo các bước sau:

Thứ nhất: Hỏi người môi giới/người bán để kiểm tra hồ sơ pháp lý cơ bản về dự án này từ chủ đầu tư, gồm: Giấy chứng nhận đầu tư dự án; Quyết định giao đất; Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt,… ;

Thông qua đó, người mua biết được ai là chủ đầu tư dự án và ai có quyền bán và ký hợp đồng mua bán đất nền với khách mua. Bởi trên thực tế, nhiều công ty môi giới vẫn giới thiệu mập mờ thông tin để chính họ đứng ra ký hợp đồng cọc, giữ chỗ, thỏa thuận nhằm chiếm dụng vốn trái phép của khách hàng. Trong khi những công ty này không cung cấp được văn bản ủy quyền hoặc thỏa thuận với chủ đầu tư cho phép thực hiện việc này.

Thứ 2: Hỏi, đọc và kiểm tra Quyết định phê duyệt quy hoạch bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với dự án đó. Quyết định này sẽ cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung và quy hoạch phân khu về sự bố trí chi tiết tất cả các công trình trên đất, hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí từng ranh giới lô đất. Nhờ đó, người mua đất có thể biết được lô đất mình mua sẽ nằm ở vị trí nào trong dự án này.

Thứ 3: Hỏi và kiểm tra văn bản nghiệm thu về việc hoàn thành cơ sở hạ tầng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc nghiệm thu cơ sở hạ tầng bao gồm nghiệm thu về chất lượng, số lượng và vị trí là bắt buộc và phải theo đúng với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt, đồng thời phải đo đạc, cắm mốc cụ thể về dự án. Việc nghiệm thu phải được cơ quan có thẩm quyền của địa phương nơi có dự án thực hiện, xác nhận và đóng dấu, mà không phải là chủ đầu tư tự thuê một đơn vị tư nhân đứng ra nghiệm thu và đóng dấu vào văn bản nghiệm thu.

Thứ 4: Phải đến và xem khu đất thực địa để thấy được tình trạng kết cấu hạ tầng thực tế gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt như nêu trên; các công trình, hạ tầng này phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.

Đồng thời, phải nắm được địa chỉ, vị trí khu đất, tờ bản đồ, số thửa theo hồ sơ pháp lý đã xem và kết hợp với việc hỏi người dân địa phương và UBND xã nơi có đất dự án để chắc chắn rằng mình không bị lừa mua đất tại dự án ma, dự án không chính chủ.

Thứ 5: Hỏi người môi giới/người bán chứng minh việc chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án này hay chưa? Bởi nếu không hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho nhà nước thì dự án không đủ điều kiện để chuyển nhượng. Thông qua đó, còn biết chủ đầu tư có sử dụng tiền bán đất vào việc khác dẫn đến không còn khả năng nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước hoặc đang không đủ khả năng tài chính để thực hiện dự án?

Thứ 6: Kiểm tra dự án này hoặc các lô đất nền mình muốn mua có đang bị chủ đầu tư dự án thế chấp, bị kê biên hoặc đang tranh chấp gì hay không. Có nhiều trường hợp, chủ đầu tư mặc dù đủ điều kiện pháp lý để bán nhưng một phần hoặc toàn bộ dự án bị tranh chấp, bị kê biên hoặc đang thế chấp cho ngân hàng. Do vậy, khi biết đến tên gọi của dự án thì trước hết có thể tra cứu sơ bộ trên internet, tham khảo tại văn phòng đăng ký đất đai để biết chắc là lô đất mình mua không bị thế chấp, kê biên hoặc tranh chấp (nếu có)./.