VNHN - Người mất hết đất, người mất một phần, người còn lại đất kề sát hạ tầng được phân bổ lại đất kề bên hạ tầng trên cơ sở, giá đất tăng thì diện tích giảm, vừa công bằng, lại giúp nhà nước thu hồi vốn để tiếp tục đầu tư.
Mô hình mở đường Nguyễn Hữu Thọ được đánh giá là công bằng và hiệu quả
Cân bằng lợi ích
UBND TP.HCM vừa ban hành quyết định số 539/QĐ-UBND ngày 17/2/2021 phê duyệt đề án Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả. Theo đó, nhà nước thu hồi đất rộng hơn hạ tầng, thực hiện tái định cư tại chỗ theo hướng, người có đất bị thu hồi trong dự án hạ tầng và phần đất thu hồi thêm sẽ được tái định cư tại chỗ với diện tích đất nhỏ hơn, tỉ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại. Diện tích đất dôi dư sau khi tái định cư sẽ được quy hoạch lại và bán đấu giá để lấy kinh phí đầu tư cho chính dự án đó.
Có thể nói, cơ chế chuyển dịch đất đai này khắc phục được nghịch lý khi phân chia lợi ích giữa người đi, người ở và Nhà nước trong việc đầu tư hạ tầng, khi người bị giải tỏa chưa được bồi thường sát giá thị trường, còn nhà trong hẻm bỗng ra mặt tiền... nhưng không chia sẻ "lợi ích" cho Nhà nước để tiếp tục có nguồn lực triển khai các dự án hạ tầng khác cũng như chỉnh trang đô thị tốt hơn.
Thực tế nhiều năm qua, Nhà nước đầu tư công trình hạ tầng (làm đường mới hoặc mở rộng đường cũ), giá đất hai bên đường tăng lên rất nhiều lần so với trước. Song, những người bị thu hồi đất để làm đường thường chịu thiệt thòi vì giá bồi thường khó tiệm cận được giá thị trường
Ngược lại, những người không bị giải phóng mặt bằng, có nhà trong hẻm được ra mặt tiền bỗng dưng hưởng lợi lớn, khi giá trị nhà đất tăng nhiều lần mà không phải đóng một khoản thuế, phí nào.
Còn Nhà nước bỏ tiền ra làm đường, đầu tư hạ tầng nhưng không có cơ chế để thu lại khoảng chênh lệch khổng lồ này, gây khó khăn về ngân sách để tiếp tục thực hiện các dự án khác.
Đảm bảo sự bền vững xã hội
Chuyển dịch hiện trạng sử dụng đất từ mục đích này sang mục đích khác là việc quan trọng, vì làm đảo lộn cuộc sống của nhiều người đang sử dụng đất, một số người dễ bị thiệt thòi, có thể nảy sinh khiếu nại tố cáo, gây bất ổn xã hội.
Trên thế giới, giải pháp chia sẻ lợi ích từ giá trị đất đai tăng thêm do hạ tầng mang lại được nhiều quốc gia thực hiện. Tại Hoa Kỳ, cơ chế nhà nước thu hồi đất gắn với thị trường nói trên đã được áp dụng lần đầu khi xây dựng thủ đô Washington. Ở Châu Á, một số nước như Indonesia, Malaysia, Trung Quốc cũng đã thực hiện biện pháp này.
Trong thực tế, TP.HCM từng khắc phục được nghịch lý trong phân chia lợi ích giữa các bên khi mở tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ. Năm 2001, UBND TP thu hồi hơn 45ha đất để làm đường với lộ giới 60m. Năm 2003, TP HCM thu hồi thêm 87,5ha đất dọc theo hai bên đường để tạo quỹ đất. Cụ thể, trên địa bàn các xã Nhơn Đức, Phước Kiển, Nhà nước thu hồi đất thêm 75m mỗi bên, ngoài diện tích đất làm đường 60m.
Theo thông tin từ Viện Nghiên cứu phát triển TP, dự án đường Nguyễn Hữu Thọ chia làm 2 giai đoạn có tổng kinh phí dự kiến là 429 tỷ đồng (bao gồm cả tiền bồi thường giải phóng mặt bằng). Sau đó, UBND TP bán đấu giá khoảng 58ha đất thu hồi hai bên đường Nguyễn Hữu Thọ đã thu được 466 tỷ đồng. Phần đất còn lại sau đó được giao cho Công ty GS và một phần để phục vụ tái định cư cho người dân trong dự án này và một số dự án khác.
Như vậy, với việc bán đấu giá một phần diện tích đất hai bên đường, Nhà nước đã thu hồi được toàn bộ chi phí bỏ ra làm đường, chưa kể quỹ đất tái định cư cho người dân.
Có thể nói, áp dụng giải pháp chia sẻ lợi ích từ giá trị đất đai tăng thêm do hạ tầng mang lại sẽ khắc phục được thực trạng chậm tiến độ khi giải phóng mặt bằng do lợi ích người dân được cân đối, khắc phục tình trạng người vui kẻ buồn, khiếu nại tố cáo xảy ra ở nhiều nơi do xung đột lợi ích.
Thậm chí, giải pháp này còn đem lại cảnh quan đô thị đẹp, chấm dứt tình trạng nhà đất siêu mỏng, siêu méo khá phổ biến hiện nay, cùng sự bất bình đẳng tạo ra do một số cá nhân biết trước thông tin mở đường, làm đường để thu mua đất.
