Nghị quyết 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan đang đặt ra một yêu cầu có tính nền tảng: chuyển phương thức quản lý, định giá và điều tiết đất đai từ dựa nhiều vào các nguồn thông tin phân tán sang một hệ thống dữ liệu thống nhất, khoa học, công khai và có khả năng liên thông. Đây không đơn thuần là câu chuyện kỹ thuật về số hóa hồ sơ đất đai, mà là một bước chuyển trong phương thức quản trị nguồn lực đất đai. Khi dữ liệu trở thành nền tảng của định giá, còn chi phí nắm giữ đất không sử dụng được thiết kế để tăng lên, dư địa của đầu cơ và thao túng giá có thể từng bước thu hẹp, đưa giá trị đất trở về gần hơn với giá trị sử dụng và khả năng tạo ra dòng tiền thực.
Từ điểm nghẽn giá đất đến yêu cầu đổi mới phương thức quản trị
Đất đai từ lâu đã được xác định là nguồn lực đặc biệt của quốc gia, vừa là không gian sinh tồn và phát triển, vừa là tư liệu sản xuất đặc biệt và nguồn lực quan trọng đối với tăng trưởng. Tuy nhiên, chính vì mang nhiều chức năng và giá trị như vậy, đất đai cũng là lĩnh vực có mức độ phức tạp cao, liên quan trực tiếp đến quyền lợi của Nhà nước, người sử dụng đất, doanh nghiệp và cộng đồng.
Sau bốn năm triển khai Nghị quyết 18-NQ/TW, nhiều chủ trương về đất đai đã được thể chế hóa. Song thực tiễn vẫn cho thấy một số điểm nghẽn liên quan đến quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư, giá đất, tài chính đất đai và quản lý quỹ đất vẫn chưa được giải quyết căn cơ. Chính Nghị quyết 21-NQ/TW đã thẳng thắn nhìn nhận đất đai vẫn là lĩnh vực dễ phát sinh khiếu nại, tố cáo, thất thoát, lãng phí, tham nhũng, tiêu cực và lợi ích nhóm.
Trong số những vấn đề đó, giá đất có vị trí đặc biệt. Giá đất không chỉ quyết định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất mà còn tác động trực tiếp đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp, giá nhà ở, chi phí giải phóng mặt bằng, hiệu quả dự án đầu tư và nguồn thu ngân sách.
Khi dữ liệu thị trường thiếu đầy đủ, không đồng bộ hoặc chưa được kết nối, việc xác định giá đất dễ rơi vào tình trạng thiếu thông tin đối chứng. Khoảng cách giữa giá trị thực, giá giao dịch và giá được sử dụng trong các quan hệ tài chính đất đai vì vậy có thể phát sinh, tạo ra những hệ quả không mong muốn cho cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Nghị quyết 21-NQ/TW đưa ra một cách tiếp cận đáng chú ý: giá đất phải được quyết định dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học, công khai, minh bạch; đồng thời tăng cường kết nối dữ liệu đất đai với các dữ liệu chuyên ngành liên quan để không bị thao túng giá và hình thành giá ảo.
Đây là điểm có ý nghĩa vượt ra ngoài câu chuyện định giá. Bởi muốn định giá chính xác thì trước hết phải biết thị trường đang diễn ra như thế nào. Muốn biết thị trường đang diễn ra như thế nào thì phải có dữ liệu về giao dịch, quy hoạch, tình trạng pháp lý, nghĩa vụ tài chính, hạ tầng, khả năng khai thác và lịch sử biến động của từng khu vực, thậm chí từng thửa đất. Nói cách khác, đổi mới định giá đất bắt đầu từ đổi mới hạ tầng dữ liệu đất đai.
Dữ liệu trở thành “hạ tầng mềm” của thị trường đất đai
Một trong những nội dung quan trọng của Nghị quyết 21-NQ/TW là mục tiêu xây dựng, vận hành Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai theo hướng tập trung, thống nhất, đồng bộ, hiện đại và đa mục tiêu.
Hệ thống này được định hướng kết nối, liên thông và chia sẻ dữ liệu với Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư cùng các cơ sở dữ liệu chuyên ngành về quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng, bất động sản... theo yêu cầu “đúng, đủ, sạch, sống, thống nhất, dùng chung”. Các quyết định liên quan đến quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giá đất cũng được định hướng ghi nhận, công khai và cảnh báo rủi ro.
Đáng chú ý, Nghị quyết đặt ra các mốc rất cụ thể: đến hết năm 2026 hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số đối với toàn bộ các thửa đất đã được thu thập thông tin; đến hết năm 2027 cơ bản hoàn thành đo đạc, lập bản đồ địa chính, lập hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đối với diện tích chưa có trong cơ sở dữ liệu. Nếu được thực hiện đúng tiến độ và bảo đảm chất lượng, đây sẽ là sự thay đổi rất lớn đối với phương thức quản lý đất đai.
Quản lý đất đai truyền thống phần lớn dựa trên hồ sơ, giấy tờ, quy trình hành chính và dữ liệu được lưu giữ ở nhiều đầu mối. Quản trị đất đai hiện đại đòi hỏi dữ liệu phải có khả năng kết nối, cập nhật theo thời gian và được sử dụng đồng thời cho nhiều mục đích: quản lý nhà nước, quy hoạch, thuế, định giá, tín dụng, đầu tư và cung cấp thông tin cho thị trường. Giá trị của dữ liệu vì thế không nằm ở việc “số hóa” một tập hồ sơ giấy. Giá trị thực sự nằm ở khả năng biến dữ liệu thành thông tin có thể kiểm chứng và hỗ trợ ra quyết định.
Đây cũng là vấn đề được các chuyên gia nhấn mạnh. Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, thách thức không chỉ là số hóa hồ sơ mà quan trọng hơn là chuẩn hóa và xác thực dữ liệu. Nếu dữ liệu đầu vào không chính xác, không thống nhất hoặc thiếu khả năng khai thác thì những phương pháp định giá hiện đại cũng khó phản ánh đúng giá trị tài sản.
Do đó, quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai cần được nhìn nhận như một dự án hạ tầng quốc gia, chứ không đơn thuần là một nhiệm vụ công nghệ thông tin.
Khi giá đất được đặt trên nền dữ liệu, “giá ảo” sẽ khó tồn tại trong bóng tối
Một trong những vấn đề lớn của thị trường bất động sản là sự thiếu minh bạch về thông tin. Khi người mua, người bán, nhà đầu tư, ngân hàng và cơ quan quản lý không cùng tiếp cận một nền dữ liệu có độ tin cậy cao, thông tin bất cân xứng dễ xuất hiện.
Trong môi trường đó, tin đồn về quy hoạch, kỳ vọng hạ tầng, thông tin dự án hoặc những giao dịch có tính chất bất thường có thể tạo ra hiệu ứng tâm lý, đẩy giá đất lên cao mà không nhất thiết đi cùng với sự gia tăng tương ứng của giá trị sử dụng.
Khi dữ liệu được kết nối, một giao dịch bất động sản không còn là một thông tin đơn lẻ. Nó có thể được đặt trong mối quan hệ với quy hoạch, lịch sử sử dụng đất, nghĩa vụ thuế, tình trạng thế chấp, thông tin công chứng, giá giao dịch và những thay đổi về hạ tầng.
Đó chính là cơ chế quan trọng để giảm bất cân xứng thông tin. Nghị quyết 21-NQ/TW không đặt mục tiêu triệt tiêu sự vận động của giá thị trường. Ngược lại, định hướng là tạo ra một cơ chế để giá đất được xác định trên cơ sở dữ liệu và phương pháp khoa học hơn, đồng thời Nhà nước thực hiện tốt hơn vai trò quản lý và điều tiết.
Theo bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc toàn quốc Bộ phận Tư vấn của Savills Việt Nam, việc kết nối dữ liệu đất đai với thuế, công chứng và ngân hàng có thể hạn chế khả năng thao túng và hình thành giá ảo khi dữ liệu thị trường đầy đủ, minh bạch hơn.
Điều này đặc biệt quan trọng đối với chính sách truyền thông. Một chính sách định giá đất mới chỉ có thể tạo được sự đồng thuận xã hội nếu người dân và doanh nghiệp hiểu giá được hình thành như thế nào, dựa trên dữ liệu nào, ai chịu trách nhiệm và cơ chế kiểm tra ra sao. Minh bạch quy trình vì thế không kém phần quan trọng so với minh bạch kết quả.
Phân định Trung ương - địa phương: vừa thống nhất nguyên tắc, vừa sát thực tiễn
Nghị quyết 21-NQ/TW đặt ra nguyên tắc Trung ương xây dựng tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế kiểm tra, giám sát; địa phương quyết định giá đất trên cơ sở điều kiện và dữ liệu thực tế.
Cách tiếp cận này giải quyết một bài toán khó trong quản trị đất đai. Nếu mọi mức giá đều được quyết định tập trung, nguy cơ thiếu linh hoạt, không phản ánh đầy đủ đặc điểm từng địa bàn có thể xuất hiện. Ngược lại, nếu phân quyền mà thiếu khung tiêu chuẩn thống nhất, có thể phát sinh sự khác biệt quá lớn về cách hiểu, phương pháp và chất lượng dữ liệu giữa các địa phương. Do đó, phân định rõ vai trò Trung ương - địa phương phải đi cùng với chuẩn hóa dữ liệu, phương pháp định giá và cơ chế giám sát.
Trung ương không chỉ ban hành nguyên tắc mà còn phải bảo đảm “luật chơi” thống nhất. Địa phương có quyền quyết định nhưng quyết định đó phải được đặt trong một hệ thống tiêu chí, dữ liệu và quy trình có khả năng kiểm tra. Đây là điểm rất quan trọng để nâng cao trách nhiệm giải trình.
Khi dữ liệu đã được số hóa và quyết định về giá đất được ghi nhận trong hệ thống, khả năng truy vết quá trình hình thành quyết định sẽ cao hơn. Điều đó không chỉ giúp nâng chất lượng quản lý mà còn góp phần phòng ngừa tiêu cực, lợi ích nhóm và các quyết định thiếu căn cứ.
Không chỉ định giá đất, Nghị quyết 21 còn định hình lại “chi phí của việc đầu cơ”
Nếu chỉ đổi mới phương pháp định giá mà không thay đổi các động lực kinh tế phía sau hành vi nắm giữ đất, thị trường vẫn có thể tồn tại tình trạng đầu cơ. Bởi đầu cơ không đơn thuần xuất phát từ việc giá đất thiếu minh bạch. Nó còn xuất phát từ kỳ vọng rằng giá đất trong tương lai sẽ tăng nhanh hơn chi phí nắm giữ tài sản.
Nghị quyết 21-NQ/TW vì vậy đưa ra một hướng tiếp cận rộng hơn: nghiên cứu chính sách tài chính, thuế theo lộ trình phù hợp, trong đó hướng tới việc tăng chi phí đối với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng; đồng thời nghiên cứu cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất.
Về mặt kinh tế, đây là sự chuyển dịch đáng chú ý. Thay vì chỉ sử dụng công cụ hành chính để yêu cầu đưa đất vào sử dụng, Nhà nước có thể thiết kế các công cụ tài chính khiến việc “ôm đất chờ tăng giá” trở nên kém hấp dẫn hơn.
Nếu một nhà đầu tư phải chịu chi phí ngày càng lớn khi giữ đất mà không triển khai dự án, trong khi thông tin về quy hoạch và giá giao dịch trở nên minh bạch hơn, bài toán đầu tư sẽ thay đổi. Khi đó, lợi thế sẽ dần chuyển từ người có khả năng giữ đất lâu sang người có khả năng phát triển đất thành sản phẩm, dịch vụ, nhà ở hoặc công trình tạo dòng tiền. Đây chính là điểm có thể tạo ra thay đổi cấu trúc đối với thị trường bất động sản.
Từ “giữ đất chờ giá” sang “sử dụng đất tạo giá trị”
Trong một thị trường thiếu minh bạch, đất đai có thể được coi như một tài sản đầu cơ. Người sở hữu không nhất thiết phải tạo ra giá trị mới nhưng vẫn kỳ vọng thu lợi từ sự gia tăng giá theo thời gian. Trong một thị trường minh bạch hơn, giá trị đất sẽ ngày càng gắn với những yếu tố có thể đo lường: vị trí, quy hoạch, hạ tầng, khả năng phát triển, dòng tiền, hiệu quả khai thác và nhu cầu thực tế.
Đó là sự thay đổi quan trọng về tư duy. Nghị quyết 21-NQ/TW đặt mục tiêu đến năm 2030 hoàn thiện đồng bộ hệ thống pháp luật về đất đai, bảo đảm đất đai được quản lý chặt chẽ, khai thác và sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, bền vững; phân bổ công bằng, hợp lý và gia tăng giá trị.
Nếu đặt mục tiêu này trong tổng thể chính sách, có thể thấy định hướng mới không phải là làm cho đất đai trở nên đắt hơn hay rẻ hơn một cách cơ học. Mục tiêu sâu xa hơn là làm cho đất đai được sử dụng hiệu quả hơn. Một mảnh đất bỏ hoang trong thời gian dài không chỉ là tài sản chưa được khai thác. Ở góc độ kinh tế, đó còn là nguồn lực xã hội bị đóng băng. Nếu vị trí đó nằm trong khu vực đã được đầu tư hạ tầng, chi phí cơ hội của việc không sử dụng đất còn lớn hơn.
Bởi vậy, việc tăng chi phí đối với đất bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng cần được nhìn nhận như một công cụ để thúc đẩy phân bổ nguồn lực hiệu quả, chứ không đơn thuần là biện pháp “chống đầu cơ”.
Điều tiết giá trị tăng thêm từ đất: bài toán phân phối nguồn lực
Một nội dung có ý nghĩa chính sách lớn khác của Nghị quyết 21-NQ/TW là điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra. Trong thực tế, giá trị đất có thể tăng mạnh khi Nhà nước đầu tư hạ tầng, thay đổi quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc mở rộng không gian đô thị. Khi đó, câu hỏi đặt ra là: phần giá trị gia tăng này nên được phân bổ như thế nào?
Nghị quyết định hướng xây dựng chính sách điều tiết hợp lý giá trị tăng thêm từ đất do quy hoạch được thực hiện, đầu tư hạ tầng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và mở rộng không gian đô thị; qua đó phòng, chống lợi ích nhóm, tham nhũng, lãng phí, tiêu cực và tạo nguồn lực cho hiện đại hóa hạ tầng, chỉnh trang đô thị, phát triển nhà ở cho thuê và thực hiện chính sách an sinh xã hội.
Đây là một vấn đề không dễ về kỹ thuật chính sách. Nếu điều tiết quá thấp, Nhà nước có thể không thu được tương xứng với phần giá trị gia tăng do đầu tư công và quyết định quy hoạch tạo ra. Nhưng nếu điều tiết quá cao hoặc thiếu ổn định, chi phí đất đai có thể trở thành rào cản đối với hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh.
Do đó, bài toán không phải là “thu thật nhiều” mà là xây dựng một cơ chế phân chia hợp lý phần giá trị tăng thêm, bảo đảm Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư đều có động lực. Đây cũng là nơi chính sách đất đai gặp chính sách tài khóa, đầu tư công, quy hoạch đô thị và phát triển nhà ở.
Tác động tới doanh nghiệp: minh bạch hơn nhưng yêu cầu năng lực cao hơn
Đối với doanh nghiệp bất động sản, định hướng mới vừa mở ra cơ hội vừa tạo ra áp lực. Cơ hội nằm ở chỗ thị trường minh bạch hơn sẽ giúp doanh nghiệp có năng lực thực chất dễ cạnh tranh hơn. Những doanh nghiệp có dự án pháp lý rõ ràng, khả năng triển khai tốt, sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực và tạo dòng tiền sẽ ít phải cạnh tranh với những mô hình chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá đất.
Ngược lại, doanh nghiệp sử dụng chiến lược tích lũy quỹ đất lớn nhưng triển khai chậm có thể phải đối mặt với chi phí tài chính và chi phí nắm giữ cao hơn.
Điều này có thể thúc đẩy sự tái cấu trúc của thị trường bất động sản. Từ một thị trường thiên về giao dịch tài sản, thị trường có thể từng bước chuyển sang phát triển sản phẩm và khai thác giá trị sử dụng. Nhà ở thực, nhà ở cho thuê, hạ tầng đô thị, thương mại - dịch vụ và các dự án tạo dòng tiền sẽ có cơ sở để trở thành những phân khúc quan trọng hơn.
Tuy nhiên, điều kiện tiên quyết vẫn là chính sách phải đủ ổn định và có khả năng dự báo. Doanh nghiệp cần biết chi phí đất đai được xác định thế nào, nghĩa vụ tài chính ra sao, quy trình định giá mất bao lâu và các tiêu chí có được áp dụng thống nhất hay không. Minh bạch không chỉ giúp chống đầu cơ; minh bạch còn làm giảm rủi ro chính sách cho doanh nghiệp.
Người dân là đối tượng trung tâm của truyền thông chính sách đất đai
Với một chính sách có phạm vi tác động rộng như đất đai, truyền thông chính sách không thể chỉ dừng ở việc phổ biến văn bản. Điều người dân quan tâm không phải chỉ là Nghị quyết 21-NQ/TW có bao nhiêu mục tiêu hay bao nhiêu nhóm nhiệm vụ, mà là những thay đổi đó sẽ tác động thế nào đến quyền lợi, nghĩa vụ và cơ hội tiếp cận đất đai của họ.
Vì vậy, truyền thông chính sách cần giải thích rõ ít nhất ba vấn đề:
Thứ nhất, giá đất minh bạch hơn không đồng nghĩa với việc mọi giá đất đều tăng. Mục tiêu là xác định giá dựa trên dữ liệu và phương pháp khoa học, phản ánh tốt hơn điều kiện thực tế.
Thứ hai, siết đầu cơ không đồng nghĩa với hạn chế quyền hợp pháp của người sử dụng đất. Mục tiêu là tạo ra cơ chế để đất đai được sử dụng hiệu quả, tránh tình trạng nguồn lực bị găm giữ trong thời gian dài mà không tạo ra giá trị.
Thứ ba, số hóa dữ liệu đất đai không chỉ phục vụ cơ quan quản lý. Nếu được thiết kế tốt, dữ liệu minh bạch sẽ giúp người dân, doanh nghiệp, ngân hàng và các chủ thể thị trường tiếp cận thông tin đáng tin cậy hơn, từ đó giảm rủi ro giao dịch.
Đây chính là điểm mà truyền thông chính sách cần đi trước một bước: biến những khái niệm mang tính kỹ thuật như “cơ sở dữ liệu đất đai”, “định giá theo dữ liệu”, “điều tiết địa tô chênh lệch” thành những thông điệp dễ hiểu nhưng không đơn giản hóa sai bản chất.
Thách thức lớn nhất: dữ liệu phải “đúng” trước khi trở thành “thông minh”
Một hệ thống định giá hiện đại không thể tốt hơn chất lượng dữ liệu mà nó sử dụng. Nếu dữ liệu giao dịch không đầy đủ, dữ liệu quy hoạch chậm cập nhật, thông tin pháp lý thiếu thống nhất hoặc dữ liệu giữa các cơ quan không tương thích, việc ứng dụng công nghệ chỉ có thể tạo ra một hệ thống số hóa những hạn chế cũ. Vì vậy, yêu cầu “đúng, đủ, sạch, sống, thống nhất, dùng chung” trong Nghị quyết 21-NQ/TW cần được xem là nguyên tắc cốt lõi. Trong đó, “sống” đặc biệt quan trọng.
Dữ liệu đất đai không thể là một bộ hồ sơ được xây dựng một lần rồi để nguyên. Đất đai thay đổi theo giao dịch, quy hoạch, hạ tầng, chuyển mục đích sử dụng, thế chấp, giải chấp, cấp giấy chứng nhận và nhiều biến động khác. Một hệ thống dữ liệu hiện đại phải có khả năng cập nhật liên tục và xác định được nguồn gốc thông tin.
Đồng thời, cần thiết lập cơ chế phân quyền rõ ràng, bảo đảm an toàn dữ liệu và xác định trách nhiệm khi thông tin sai lệch. Đây là điều kiện để dữ liệu trở thành nền tảng của quản trị chứ không trở thành một nguồn rủi ro mới.
Từ cải cách thủ tục đến cải cách cách thức Nhà nước tạo lập giá trị
Điểm đáng chú ý nhất của Nghị quyết 21-NQ/TW, xét từ góc độ quản trị, là nghị quyết không chỉ hướng tới giảm thủ tục hay tháo gỡ một vài điểm nghẽn cụ thể. Định hướng mới đặt đất đai trong một hệ sinh thái dữ liệu và chính sách rộng hơn.
Quy hoạch tạo ra kỳ vọng về giá trị. Hạ tầng có thể làm tăng giá trị đất. Chuyển mục đích sử dụng có thể tạo ra giá trị gia tăng. Giao dịch tạo ra dữ liệu thị trường. Ngân hàng nắm thông tin tín dụng và tài sản bảo đảm. Cơ quan thuế nắm dữ liệu nghĩa vụ tài chính. Công chứng ghi nhận giao dịch. Cơ quan quản lý đất đai nắm tình trạng pháp lý.
Nếu những dữ liệu này được liên thông, Nhà nước có điều kiện chuyển từ quản lý từng khâu riêng lẻ sang quản trị một hệ thống thống nhất. Khi đó, định giá đất không còn là một “điểm cuối” của quá trình quản lý mà trở thành kết quả của một hệ thống thông tin và chính sách được vận hành đồng bộ. Đây có thể là thay đổi quan trọng nhất mà Nghị quyết 21-NQ/TW mở ra.
Kiến tạo một thị trường đất đai minh bạch để phục vụ phát triển
Nghị quyết 21-NQ/TW đặt đất đai trong mối quan hệ trực tiếp với mục tiêu tăng trưởng và yêu cầu huy động nguồn lực cho phát triển. Theo đó, đất đai không chỉ cần được quản lý chặt chẽ mà còn phải được khai thác, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, bền vững và gia tăng giá trị.
Muốn vậy, thị trường đất đai cần được vận hành trên nền tảng thông tin đáng tin cậy. Định giá bằng dữ liệu có thể làm giảm không gian cho giá ảo. Kết nối dữ liệu có thể giảm bất cân xứng thông tin. Tăng chi phí đối với đất bỏ hoang có thể hạn chế găm giữ nguồn lực. Điều tiết giá trị tăng thêm từ đất có thể tạo thêm nguồn lực cho hạ tầng và an sinh. Hạn chế phân lô, bán nền tại những khu vực phù hợp có thể thúc đẩy quá trình phát triển đất theo hướng tạo ra sản phẩm và giá trị sử dụng thực.
Nhưng tất cả những công cụ đó chỉ phát huy hiệu quả nếu được thể chế hóa đồng bộ, dữ liệu đủ tin cậy, quy trình đủ minh bạch và trách nhiệm giải trình đủ rõ ràng. Vì vậy, thông điệp lớn nhất của Nghị quyết 21-NQ/TW không đơn thuần là “định giá đất bằng dữ liệu”.
Sâu xa hơn, đó là chuyển từ cách nhìn đất đai như một tài sản để nắm giữ sang nhìn nhận đất đai như một nguồn lực cần được đưa vào sử dụng hiệu quả; từ thị trường dựa nhiều vào kỳ vọng và thông tin không cân xứng sang thị trường dựa trên dữ liệu; từ tư duy xử lý đầu cơ sau khi xảy ra sang thiết kế chính sách để làm giảm động cơ đầu cơ ngay từ đầu.
Nếu quá trình này được triển khai nhất quán, minh bạch và có kiểm soát, đất đai sẽ không chỉ trở thành một nguồn thu ngân sách, mà quan trọng hơn, trở thành nguồn lực thúc đẩy đầu tư, phát triển hạ tầng, mở rộng không gian đô thị, phát triển nhà ở và nâng cao năng suất của nền kinh tế.
Khi đó, giá trị của đất không còn chủ yếu nằm ở việc “giữ bao lâu để chờ tăng giá”, mà ngày càng nằm ở câu hỏi “đưa vào sử dụng thế nào để tạo ra giá trị lớn hơn cho nền kinh tế và xã hội”. Đó chính là ý nghĩa sâu xa của quá trình minh bạch hóa thị trường đất đai mà Nghị quyết 21-NQ/TW đang mở ra.
ThS Phạm Ngọc Liên
Tài liệu tham khảo
- Ban Chấp hành Trung ương Đảng, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.
- Cổng Thông tin điện tử Chính phủ, Nghị quyết số 21-NQ/TW tạo đột phá trong hoàn thiện thể chế đất đai, ngày 29/7/2026.
- Cổng Thông tin điện tử Chính phủ, Nội dung trọng tâm, cốt lõi của Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, ngày 29/7/2026.
- Doanh Nhân Việt Nam, Nghị quyết 21-NQ/TW: Định giá đất bằng dữ liệu, thu hẹp dư địa đầu cơ, ngày 16/8/2026.
- Thư viện Pháp luật, Nghị quyết 21-NQ/TW 2026 Hội nghị quan điểm định hướng sửa đổi Luật Đất đai, cập nhật năm 2026.
