Pháp luật không cấm việc doanh nghiệp bỏ cọc, chấm dứt hợp đồng sau đấu giá đất và đã có những chế tài xử lý việc này. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, từ vụ đấu giá đất Thủ Thiêm, TP. HCM đã bộc lộ nhiều hạn chế, chưa bám sát với thực tế.
Thổi giá trong đấu giá đất: Vấn đề là nằm ở luật
Chủ trương đúng đắn nhưng còn nhiều kẽ hơn
Hiện nay, pháp luật đã có khung pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất, được quy định chủ yếu tại Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020 và các văn bản hướng dẫn thi hành như Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 31/2021/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP.
Chia sẻ tại tọa đàm "Chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất", Tiến sĩ kinh tế Nguyễn Anh Tuấn, Tổng biên tập Tạp chí Nhà đầu tư cho rằng, đấu giá tài sản công trong đó có quyền sử dụng đất là một chủ trương đúng đắn của Nhà nước nhằm tạo sự bình đẳng, công khai, minh bạch trong tiếp cận nguồn lực đất đai, hạn chế cơ chế xin-cho và đảm bảo nguồn thu tối đa cho ngân sách nhà nước.
"Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện chủ trương này trong thời gian qua đã bộc lộ những bất cập lớn. Nổi lên là vụ đấu giá các lô đất vàng tại Thủ Thiêm diễn ra cách đây gần 3 tháng với những diễn biến bất thường, được dư luận hết sức quan tâm và buộc các cơ quan quản lý nhà nước phải vào cuộc", ông Tuấn nhận định.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM
Phân tích kỹ hơn về nguyên nhân của sự kiện trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HOREA) đã chỉ ra nhiều bất cập trong cơ chế đấu giá hiện nay.
Cụ thể, cơ chế để thực hiện nguyên tắc Luật Đất đai điều 120 quy định định giá phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Quy định mới định tính chưa định lượng được dẫn tới định giá đất có thể dẫn tới chuyện người định giá đất, người ký văn bản cuối cùng bị truy trách nhiệm cá nhân, rủi ro nghề nghiệp do khiếm khuyết từ cơ chế chính sách.
Ông Châu cho biết, trong năm 2021, giá đất Bắc Giang, Bắc Ninh cũng thường tăng gấp đôi giá khởi điểm nhưng ở TP. HCM qua 4 lô đấu giá cho thấy mức trung bình tăng tới 7,9 lần. Cơ chế định giá đất rõ ràng chưa phù hợp.
Luật Đất đai quy định 5 phương pháp định giá đất, hiện chủ yếu áp dụng phương pháp thặng dư. Phương pháp thặng dư dựa trên 2 tổng quan trọng 1 là tổng chi phí đầu tư dự kiến của dự án, 2 là tổng doanh thu của dự án sau khi thực hiện, lấy doanh thu trừ chi phí đầu tư thì ra giá khởi điểm.
Quy định pháp luật dựa trên tổng doanh thu dự án hiện không sát thực tiễn, không tính tới doanh thu kỳ vọng của thị trường tương lai. Ví dụ giá bán sản phẩm khu đất Thủ Thiêm trong tương lai từ 3-5 năm dao động từ 600 triệu đồng/m2 sàn nhưng hiện chỉ bán (giá khởi điểm) từ 150-200 triệu đồng/m2.
Ông Châu đánh giá, phương pháp định giá đất hiện nay chưa sát với mục tiêu kỳ vọng của nhà đầu tư trong tương lai. Nói cách khác, định giá đất phổ biến hiện nay là thấp, nhà đầu tư bỏ giá cao là không vi phạm pháp luật.
Thực tế, nói TP. HCM áp dụng đúng theo Luật Đấu giá tài sản 2016 là do đang áp dụng điều 40 trong Luật Đấu giá tài sản năm 2016.
Đấu giá theo hình thức trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá - phương pháp này được cho rằng không phù hợp với quyền sử dụng đất để làm 1 dự án bất động sản mà chỉ phù hợp khi đấu giá 1 bức tranh, bình cổ, thanh lý tài sản.
Còn với một khu đất phát triển dự án bất động sản do nhà nước sở hữu thì cần áp dụng tương tự Luật Đấu thầu, cần có đánh giá năng lực của nhà đầu tư, năng lực hoàn thiện sản phẩm sau khi trúng thầu.
TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng ngân hàng BIDV
Đồng quan điểm, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng ngân hàng BIDV cho rằng với phương thức định giá đất như hiện nay rất khó đưa ra mức giá khởi điểm hợp lý. Giá khởi điểm hiện nay được dựa trên các phương pháp tính toán còn mang tính máy móc, chưa tính hết các yếu tố vị trí đất vàng, kim cương, lợi thế so sánh độc nhất trong tương lai. Nếu không tính đến các yếu tố này thì giá khởi điểm có thể còn thấp, còn giá nhà đầu tư bỏ ra chưa hẳn đã là cao.
Thứ 2 là phương thức đấu giá hiện nay còn quá mở, đua nhau đấu giá nhưng lại chưa có hình thức bỏ phiếu kín.
Thứ 3 là bất cập còn tồn tại trong quy định năng lực nhà đầu tư, phương thức huy động vốn của doanh nghiệp cho dự án chưa được đề cập và thiếu tính chặt chẽ.
Ngoài ra, vị Chuyên gia Kinh tế trưởng ngân hàng BIDV còn chỉ ra luật đang có quy định khiến tư duy khác nhau về đất đai. “Cụ thể, Luật Đất đai cho rằng đó là tài sản nên các địa phương mới chuộng đưa ra đấu giá, mong giá càng cao càng tốt. Trong khi đó, Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu đưa ra hai điều kiện rằng nhà đầu tư, chủ đầu tư phải có dự án sử dụng đất để xây dựng công trình, quy định về tính khả thi của dự án. Đây là vấn đề cần quan tâm”, ông Lực chia sẻ.
Cần rà soát để sửa đổi bổ sung
Bày tỏ quan điểm tại Tọa đàm, TS Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội nhấn mạnh rằng, luật pháp chưa hoàn chỉnh thì chưa thể phạt nhà đầu tư, do vậy, cần hoàn chỉnh, hoàn thiện.
TS Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội
Vị Ủy viên Thường trực Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội đưa ra 2 điều phải làm, đó là: Không thể chỉ chăm chăm vào luật đất đai và đầu tư mà cần sửa đổi đồng bộ, mục tiêu là làm thế nào để nâng cao giá trị sử dụng mảnh đất đó thay vì chỉ nhìn vào mặt tài chính, vượt qua các giá trị về mặt tài chính, mục tiêu thu về là phải tối đa.
“Vấn đề này nằm ở cả Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu, cần phải sửa toàn diện các luật có liên quan, đảm bảo giá phản ánh đúng thị trường. Quan trọng nhất ở đây là phải sửa đổi luật liên quan đến quá trình đấu giá, chọn ứng viên tốt nhất. Chỉ luật pháp thôi là không đủ, cần thúc đẩy môi trường, hành vi kinh doanh văn minh, đảm bảo tính trách nhiệm với người tiêu dùng và xã hội”, ông Hiếu nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, TS Cấn Văn Lực đề xuất phải thay đổi tư duy nhà lãnh đạo, phải tính đến những hệ luỵ và tác động đến đời sống địa phương. Cụ thể là cần sửa đổi luật và quy định liên quan như Luật Đất đai (Điều 108,119,120), cần rà soát lại Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu những vấn đề liên quan đến điều kiện nhà đầu tư, hết sức quan tâm đến vấn đề công khai minh bạch.
“Chúng ta phải sửa lại quy trình, quy định về phương thức định giá, cơ sở để đưa ra mức định giá. Cần cập nhật để phù hợp với thực tiễn”, ông Lực nói.
Theo TS Lực, cần rà soát quy định về tiền đặt cọc 20% so với giá khởi điểm nhưng lại không phải so với giá trúng thầu. Bây giờ bỏ cọc chỉ mất 20% giá khởi điểm nên họ sẵn sàng bỏ cọc, hệ lụy rất lớn về lãng phí, chậm tiến độ, uy tín.
Về phương pháp đưa ra giá khởi điểm, theo Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, chúng ta có thể áp dụng 3 cách để đưa ra 1 mức giá khởi điểm hợp lý, đó là tham khảo bất động sản tương tự, những bất động sản đã có tiền lệ hoặc tham khảo công ty định giá chuyên nghiệp.
Còn theo PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược chính sách tài nguyên và môi trường, Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định pháp luật đủ chế tài để nhà đầu tư không bỏ cọc. Hoạt động đấu giá của chúng ta không có gì sai, doanh nghiệp tham gia đấu giá cũng không vi phạm pháp luật.
Từ thực tế đó, theo các chuyên gia, trong thời gian tới, yêu cầu công khai dữ liệu đất đai là ưu tiên hàng đầu. Từng miếng đất phải được định danh, đủ tình trạng pháp lý, giá đất đấu giá, giá đất thường xung quanh, khi giao dịch thì lưu giữ các lịch sử.
Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến
Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, nhân dịp này, chúng ta cần phải rà soát lại, nếu quy định nào chưa phù hợp thì sửa đổi, bổ sung. Nếu không làm sớm, chắc chắn những câu chuyện như vậy sẽ còn tái diễn.
Trong khi đó, Trưởng Văn phòng Chương trình Hỗ trợ pháp lý liên ngành cho doanh nghiệp nhỏ và vừa giai đoạn 2021 - 2025, Bộ Tư pháp, TS Trần Minh Sơn kiến nghị: Cần khẩn trương thực hiện công điện của Thủ tướng trong việc rà soát bất thường, cần có quy định cụ thể về năng lực tài chính của nhà đầu tư tham gia đấu giá. Cùng với đó kiểm soát, nâng cao chất lượng đấu giá nhằm chống tiêu cực, tham nhũng. Những tài sản đặc biệt cần rà soát chặt chẽ, tránh hành vi thông đồng giữa các nhà đầu tư.
