Thị trường ảm đạm
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong quý I/2023 lượng giao dịch bất động sản chỉ đạt 106.401 sản phẩm, giảm 38,8% so với cùng kỳ và giảm 35% so với quý IV/2022. Trong đó, lượng giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ tăng mạnh lên mức 39.133 giao dịch, tăng gần gấp 2 so với cùng kỳ và tăng hơn 2,7 lần so với quý IV/2022. Phân khúc đất nền ghi nhận 67.268 giao dịch thành công, giảm gần 55% so với quý trước đó và giảm 56% so với cùng kỳ. Nếu so sánh số lượng trên với thời điểm thị trường diễn biến sôi động nhất (quý II/2022; lượng giao dịch đất nền là 213.018), lượng giao dịch đất nền đã giảm 68,4%.
Qua số liệu mà Bộ Xây dựng thống kê có thể thấy, phân khúc đáp ứng được nhu cầu thực như nhà ở riêng lẻ, chung cư vẫn có lượng thanh khoản tăng rất mạnh, nguyên nhân do sức cầu lớn. Trái lại, ở phân khúc đất nền được đánh giá có tính đầu cơ cao, thanh khoản xuống mức bất, dù giá bất động sản tại nhiều khu vực đang giảm mạnh.
Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 - 2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10 - 30%, thậm chí lên đến 30 - 50% giá trị đầu tư.
Theo ghi nhận tại một số khu vực vùng ven Hà Nội, Bắc Giang, Hưng Yên, Bắc Ninh,... hầu hết giá bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền đã giảm sâu từ 25 - 30%, thậm chí cao hơn so với thời điểm thị trường diễn biến sôi động, nhưng thanh khoản vẫn là vấn đề khó khăn. Có thể thấy, thời gian qua nghịch lý đã xảy ra khi người mua đổ xô đi mua lúc giá bất động sản tăng mạnh, đến khi giá giảm lại e dè.
Doanh nghiệp rút chân
Giai đoạn nửa đầu năm 2022 trở về trước, thị trường bất động sản liên tiếp trong nhiều năm tăng trưởng “nóng", duy trì tốc độ tăng trưởng bình quân 15% mỗi năm. Trong khoảng thời gian này, bất động sản tại một số địa phương bị “thổi giá” tăng phi mã, gấp nhiều lần so với giá trị đầu tư thực tế, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của đại đa số người dân.
Tuy nhiên, từ nửa sau năm 2022, việc thắt chặt chính sách tiền tệ cũng phần nào ảnh hưởng đến tốc độ tăng trưởng kinh tế, khi mà doanh nghiệp sẽ hạn chế vay vốn mở rộng sản xuất, kinh doanh do lo ngại rủi ro lãi suất. Sức cầu trong nền kinh tế cũng có thể tăng chậm hơn trong môi trường cung tiền thắt chặt và lãi suất cao hơn.
" Với mảng kinh doanh bất động sản, cho dù đại diện Ngân hàng Nhà nước đã nhiều lần phát ngôn là cơ quan này không có chủ trương siết tín dụng. Tuy nhiên, trên thực tế, những tháng cuối năm 2022, dòng tiền của doanh nghiệp đã suy giảm mạnh, khả năng thanh toán lãi vay ở mức thấp, khả năng trả nợ suy giảm trong khi áp lực đáo hạn trái phiếu ở mức cao, các kênh vốn chính của doanh nghiệp còn nhiều khó khăn...
Theo Báo cáo tình hình kinh tế xã hội tháng 4 và 4 tháng đầu năm 2023 của Tổng cục Thống kê, tính chung 4 tháng đầu năm 2023, số doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường là 77 nghìn doanh nghiệp, tăng 25,1% so với cùng kỳ năm trước. Bình quân một tháng có 19,2 nghìn doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường.
Về lĩnh vực bất động sản, trong quý 1/2023, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới giảm mạnh 63,2% so với cùng kỳ năm 2022. Số lượng doanh nghiệp giải thể, ngừng kinh doanh có thời hạn lần lượt là 341 doanh nghiệp (tăng 30,2%) và 1.816 doanh nghiệp (tăng 60,7%) so với cùng kỳ năm trước.
Trong quý 1/2023, có thêm khoảng 30%-50% sàn giao dịch phải đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động so với quý trước. Đồng thời, dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, ước lượng số môi giới đang hoạt động trong quý 1/2023 chỉ còn khoảng 30-40% so với giai đoạn đầu năm 2022.
Thời điểm nào tốt để “xuống tiền”?
Theo nhận định của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giai đoạn thắt chặt chính sách tiền tệ đang có dấu hiệu chậm lại. Dự báo đến hết quý 2/2023, khả năng giai đoạn thắt chặt tiền tệ sẽ kết thúc.
Tại Việt Nam, chỉ trong tháng 3/2023, Ngân hàng Nhà nước liên tiếp có hai đợt điều chỉnh giảm lãi suất điều hành để hỗ trợ cho doanh nghiệp và nền kinh tế. Sau động thái này, các ngân hàng thương mại đã đồng loạt giảm lãi suất huy động.
Hiện nay, đã có tín hiệu nguồn tiền quay trở lại, lãi suất trái phiếu, lãi suất liên ngân hàng, lãi suất tiền gửi hạ nhiệt, khách hàng đã tiếp cận được khoản vay mới với lãi suất 10-11%. Tuy nhiên, chỉ khi nào mặt bằng lãi suất trung bình giảm xuống dưới 10% thì khi đó thị trường bất động sản mới phản ứng. Bởi vì, 10% là con số mà các nhà đầu tư có khả năng chịu đựng được khi đi vay.
Theo TS. Phạm Anh Khôi, Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI), thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, quý 3/2023 sẽ là thời điểm mấu chốt khi một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn. Và đây cũng sẽ là thời điểm quyết định, dòng tiền có quay trở lại thị trường bất động sản hay không.
Theo đó, có hai kịch bản xảy ra. Với kịch bản thứ nhất, nếu tình hình thị trường bất động sản vẫn khó khăn, niềm tin của nhà đầu tư chưa được khôi phục thì có thể nguồn tiền này vẫn tiếp tục ở lại hệ thống ngân hàng, chấp nhận một mức lãi suất thấp hơn. Ở kịch bản thứ hai, nếu thị trường ấm lên, lãi suất huy động giảm xuống mức 6 - 7% vào thời điểm cuối năm nay hoặc thậm chí là không giảm, thì nguồn tiền khả năng cao sẽ ưu tiên quay trở lại thị trường bất động sản.
Theo dữ liệu từ cuộc khảo sát của một sàn giao dịch bất động sản (hội viên Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam) tại Quảng Ninh đối với nhóm khách hàng thân thiết cũng cho thấy, với các khoản tiết kiệm kỳ hạn 6-12 tháng dự kiến sẽ đáo hạn vào quý 3, 4/2023, nếu lãi suất huy động giảm, họ sẽ mang khoản tiền đáo hạn đầu tư vào các kênh lợi nhuận cao hơn kênh gửi truyền thống. Trong đó, nhóm này sẽ ưu tiên đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
Các chuyên gia bất động sản nhận định, nguồn cung bất động sản vẫn tiếp tục khan hiếm, trong khi lãi suất đã “hạ nhiệt”, room tín dụng đã mở. Đây có lẽ là thời điểm thích hợp để các nhà đầu tư nghiên cứu và quyết định “xuống tiền”. Bởi, thị trường bất động sản ở quý 1/2023 đã có dấu hiệu chuyển biến tích cực, nhờ vào động thái hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn từ Chính phủ.
