Chính phủ vừa ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ ngày 1/3/2022. Trong đó, những thay đổi đáng chú ý là về việc công bố thông tin dự án và quy định về vốn sẽ có tác động đáng kể đến thị trường bất động sản năm 2022.
Minh bạch thông tin dự án
Thời gian qua, thị trường bất động sản xuất hiện nhiều hiện tượng bát nháo trong việc quảng cáo, công bố thông tin dự án bất động sản. Dự án “vịt trời” được vẽ ra như trăm hoa đua nở tại nhiều tỉnh thành để lại hậu quả xấu cho xã hội, nhà đầu tư và người dân. Trong đó phải kể đến việc ngày 13/9/2019, Cơ quan CSĐT Công an TP.HCM đã ra quyết định khởi tố vụ án "lừa đảo chiếm đoạt tài sản" xảy ra tại Công ty Alibaba và các công ty có liên quan. Đồng thời ra quyết định khởi tố bị can, lệnh bắt bị can để tạm giam và lệnh khám xét đối với Nguyễn Thái Lĩnh về tội "lừa đảo chiếm đoạt tài sản" theo điều 174 Bộ luật hình sự năm 2015.
Để khắc phục tình trạng trên, mới đây, Chính phủ vừa ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP, nghị định này quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Kinh doanh bất động sản, bao gồm các nội dung về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; về các loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản; về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn; chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Trong đó, có nhiều điều khoản thắt chặt lại điều kiện và thủ tục trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Đáng chú ý, điểm mới Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản là phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật).
Đây là một quy định không hẳn là mới nhưng đã được quy định vô cùng chi tiết tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP. Việc chủ đầu tư phải công khai tất cả thông tin về dự án kể cả những thay đổi của dự án là quy định sẽ khiến những chủ đầu tư làm ăn gian dối phải dè chừng vì khi đã công khai thông tin là phải chịu trách nhiệm và không thể đổ lỗi cho cá nhân hoặc tổ chức khác.
Quy định trên không có lợi đối với các chủ đầu tư làm ăn chộp giật, che giấu thông tin tuy nhiên đối với chủ đầu tư chân chính khi càng công khai khách hàng càng tin tưởng và mua hàng. Ngoài lợi cho khách hàng, quy định trên còn dễ cho cơ quan quản lý nắm bắt tiến độ và hồ sơ dự án để có những điều chỉnh, kiến nghị kịp thời.
Quy định về vốn tối thiểu nâng trách nhiệm của chủ đầu tư
Nghị định 02/2022/NĐ-CP còn một quy định rất quang trọng là đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.
Thoạt nhìn có thể nhầm lẫn với quy định của nhà đầu tư dự án đầu tư công PPP, BOT,… Tuy nhiên, đây lại là quy định mới về vốn đối với chủ đầu tư bất động sản khi phát triển dự án.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam
Về khía cạnh pháp lý, đây chỉ là một quy định nhằm kiểm tra, đánh giá năng lực chủ đầu tư. Tuy nhiên, thực tiễn đây lại là quy định có ý nghĩa lớn trong xã hội. Nếu nhìn vào thực tế khi thực hiện quy định về vốn trong đầu tư công các dự án giao thông, xây dựng cho thấy quy định trên là vô cùng hiệu quả, đã giảm bớt tình trạng nhiều chủ đầu tư tay không bắt giặc phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn huy động từ ngân hàng và khách hàng. Nhìn vào các dự án đầu tư công mới đây, việc quy định về vốn tối thiểu của chủ đầu tư đã giúp thanh lọc những chủ đầu tư yếu kém về tài chính từ đó chọn được chủ đầu tư đủ nguồn lực để triển khai và hoàn thành dự án.
Tuy nhiên, Nghị định trên đến đầu tháng 3 mới có hiệu lực và để các quy định trên đi vào cuộc sống thực tế còn mất một khoảng thời gian rất dài. Nhưng có thể nhìn nhận, với 2 quy định kể trên đi vào thực tế sẽ giải quyết được rất nhiều vấn đề trong thực tế tồn tại quà nhiều năm qua trong thị trường bất động sản.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá các phân khúc sẽ thu hút được các nhà đầu tư là các dự án, đặc biệt là các dự án đô thị, các sản phẩm có chất lượng. Ngay kể cả phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng sẽ là phân khúc được các nhà đầu tư quan tâm.
Đồng thời, các chuyên gia đánh giá, các chính sách về bất động sản thường có độ trễ nhất định. Do đó, trong năm 2022, các chính sách này sẽ được phát huy mạnh mẽ do độ trễ của các chính sách này đã đủ.
