Về vấn đề đền bù đất đai giá thấp
Với điểm mới có trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), khiến mọi người quan tâm là bỏ khung giá đất.
Các chuyên gia nhận định, việc loại bỏ khung giá đất sẽ giúp người dân được hưởng lợi khi mà giá đền bù giải phóng mặt bằng sẽ sát với giá thị trường, điều này giúp cho tình trạng đền bù không thỏa đáng dẫn đến khiếu nại kiện cáo kéo dài giảm thiểu
Khung giá đất được lấy làm căn cứ để các tỉnh, thành ban hành bảng giá đất. Bảng giá này được sử dụng làm căn cứ tính mức bồi thường khi thu hồi đất, tính tiền sử dụng đất; tính phí và lệ phí khác trong quản lý, sử dụng đất đai và mức phạt khi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Trước khi sửa đổi, mức bồi thường thu hồi đất cũng được tính trên bảng giá đất do các tỉnh, thành ban hành dựa trên khung giá đất. Vì thế, tiền bồi thường được cho là chưa tương xứng với giá thị trường dẫn đến tình trạng khiếu kiện, tranh chấp kéo dài, làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng, khiến nhiều dự án kéo dài cả thập kỷ vẫn chưa thực hiện được.
Chính vì vậy, theo các chuyên gia, tác động rõ rệt nhất của việc bỏ khung giá đất sẽ làm hạn chế việc kê khai giá thấp khi giao dịch đất đai, giúp tăng thu ngân sách từ thuế chuyển nhượng bất động sản. Đồng thời, bỏ khung giá đất cũng sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án bởi nếu bị thu hồi đất mà được đền bù dựa trên giá thị trường, người dân cũng dễ đồng thuận hơn.
Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính, nhận định: “Khi bỏ khung giá đất, giá cả sẽ được tính theo nguyên tắc thị trường, giá đền bù thỏa đáng, hiện tượng khiếu kiện giảm, sẽ giúp việc triển khai dự án được đẩy nhanh hơn. Có thể chi phí đầu vào của dự án sẽ tăng lên, nhưng các chủ đầu tư sẽ chủ động được việc tính toán, đưa ra phương án từ đầu, hiệu quả kinh tế mang lại sẽ lớn hơn”.
Theo như đánh giá từ ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường: “Khung giá đất tồn tại cả quãng thời gian 20 năm vừa qua không giúp ích gì cho thị trường. Cách quản lý trước đây là đưa ra khung theo kiểu có giá trần, giá sàn và bị giới hạn trong mức trần – sàn này. Đến lúc khung thấp quá lại chấp nhận có thể vượt giá trần khoảng 20%, thấp hơn giá sàn 20%. Nhưng khống chế giá trần và giá sàn kiểu này cuối cùng khung giá đất vẫn còn thấp hơn thị trường rất nhiều”.
Vậy nên, ông Võ cho rằng việc bỏ khung giá đất là cần thiết. Sắp tới đây, bỏ khung giá đất và chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường sẽ thúc đẩy người dân không ghi giá đất giao dịch trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn thực tế để né thuế nữa. Từ đó loại bỏ dần vấn nạn tồn tại song song hai giá đất trong giao dịch (một giá cao để mua bán, một giá thấp để làm căn cứ nộp thuế).
Tuy nhiên, cần hướng đến quy tắc ai lập bảng giá đất, người đó phải chịu trách nhiệm theo kiểu quản lý hành chính, có thanh tra, kiểm tra, có giám sát. Khái niệm giá thị trường cũng cần được nhìn nhận là mức giá đã giao dịch đủ độ tin cậy. Điều quan trọng là phải nắm được giá đất thể hiện trên các hợp đồng chuyển nhượng. Trước nay rất khó biết được con số này vì giá trên các hợp đồng thường biểu thị không đúng với thị trường (ghi thấp hơn) để tránh thuế nhưng khi bỏ khung giá đất có thể thay đổi cục diện này.
Ông Võ cũng đề xuất, để khuyến khích người dân làm điều này, cần bổ sung cơ chế giảm thuế chuyển nhượng bất động sản xuống, đừng để cao quá.
Mở rộng phạm vi chuyển nhượng đất nông nghiệp
Theo GS. Đặng Hùng Võ, việc sửa đổi luật đất đai, cụ thể là việc mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có tác dụng làm cho kinh tế nông nghiệp có được sự tham gia của nhiều người khác ngoài tầng lớp nông dân. Bởi luật đất đai năm 2013 chỉ chuyển nhượng đất nông nghiệp trong phạm vi những người làm nông nghiệp.
- Võ nhận định: “Việc mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp lần này thì kể cả những doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp cũng được nhận chuyển nhượng đất lúa và đất nông nghiệp. Đây là một triển vọng tốt hơn cho kinh tế nông nghiệp nhưng cần phải có thêm những giải pháp khác để bảo vệ người nông dân".
Giáo sư Võ chia sẻ, hiện nay chúng ta mở cho kinh tế nông nghiệp phát triển bằng cách động viên các doanh nhân tham gia vào nhưng làm gì để bảo vệ người nông dân thì lại chưa thấy có cơ chế.
Liên quan đến những lo ngại về việc mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp sẽ gây ra tình trạng lách luật, trục lợi thì GS. Đặng Hùng Võ cho rằng không cần lo sợ vấn đề này.
“Nếu có hoạt động tự động chuyển hóa đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì mới phát sinh vấn đề. Mà hoạt động này thì chúng ta hoàn toàn có thể kiểm soát được nếu chính quyền cấp cơ sở (xã, phường, thị trấn) giám sát tốt việc sử dụng đất tại địa bàn", chuyên gia nhấn mạnh.
Pháp luật đã quy định rất rõ ràng rằng cấp cơ sở phải giám sát thật chặt chẽ hoạt động sử dụng đất ở địa bàn trong đó có hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
