Bắt mạch thị trường bất động sản: Giải pháp tài chính là chưa đủ

Phát biểu khai mạc, Tổng Biên tập Tạp chí Thương gia - Nguyễn Thùy Dương cho biết, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang rơi vào trầm lắng, các chủ đầu tư, bao gồm cả các doanh nghiệp, tập đoàn lớn đang gặp khó khăn về vốn kể từ sau Covid-19 đã tạo nên những khó khăn nhất định.

Với mong muốn được lắng nghe những phân tích, khuyến nghị từ các chuyên gia bất động sản, chuyên gia kinh tế để giúp thị trường phát triển bền vững hơn, đóng góp tốt hơn cho nền kinh tế. Tạp chí Thương gia tổ chức tọa đàm “Bắt mạch thị trường bất động sản".

Chia sẻ tại Toạ đàm, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam kiêm Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định rằng thực trạng thị trường bất động sản đang rơi vào trầm lắng thời gian qua, nguyên nhân đầu tiên phải kể đến là hệ thống các văn bản pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản còn chưa đồng bộ.

Cụ thể, hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản, từ đầu tư xây dựng, giao dịch, đến quản lý sử dụng bất động sản chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời, dẫn đến thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát hiệu quả.

Bên cạnh đó là những bê bối của một số doanh nghiệp bất động sản liên quan đến vấn đề lừa đảo, phân lô trái phép, lập "dự án ma" bị phanh phui khiến khách hàng lo lắng và cảnh giác và đặc biệt là việc ngân hàng siết chặt tín dụng vay bất động sản.

Nguyễn Văn Đính cho biết: “Kể từ năm 2018 đến nay, chính sách tín dụng cùng những quyết định của các cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản, đặc biệt liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã khiến nguồn cung bất động sản sụt giảm nghiêm trọng.

Thị trường giảm sút cả về cung và lượng giao dịch, lượng cung mới được đưa vào thị trường cũng như số lượng dự án được mới được đầu tư, xây dựng ngày một hạn chế và chưa có dấu hiệu cải thiện. Nhu cầu nhìn chung vẫn cao, bất động sản vẫn dành được nhiều sự quan tâm của khách hàng, nhà đầu tư ngay cả trong những giai đoạn khó khăn, dịch bệnh,... nên giá vẫn tăng cả về sản phẩm bán và cho thuê. Tỷ lệ hấp thụ giảm sút rõ rệt do không tìm được sản phẩm phù hợp, giá cao”.

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2018 là gần 180 ngàn sản phẩm mới nhưng sang năm 2019 đã giảm xuống còn gần 110 ngàn, năm 2020 chỉ còn hơn 90 ngàn sản phẩm.

Năm 2021, thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19, nhiều dự án phải ngừng thi công cũng như các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống còn hơn 50 ngàn sản phẩm.

Sơ bộ 9 tháng đầu năm 2022 cũng cho thấy, có hơn 32.200 sản phẩm mới được chào bán, giảm 30% so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ hấp thụ các căn hộ giảm sút, chỉ ở mức gần 48%, thấp hơn 3,2 điểm % so với năm 2021. Riêng trong quý III/2022, chỉ có khoảng 9.500 căn hộ được đưa ra thị trường, giảm 23% so với quý II/2022.

Từ những vấn đề đang đặt ra hiện nay, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng thị trường bất động sản đang rất cần những giải pháp đồng bộ để “giải cứu” thị trường này.

Theo đó, về những giải pháp ngắn hạn, vị này cho rằng cần ban hành chính sách đặc thù làm cơ sở để chính quyền các địa phương có thể phê duyệt các dự án đang bị dở dang về thủ tục, tạo nguồn cung mới cho thị trường, giúp thị trường cân bằng, giảm áp lực giá. Bên cạnh đó, lãnh đạo các địa phương cần có thái độ quyết liệt trong việc phê duyệt các dự án bất động sản.

Đối với gói hỗ trợ lãi suất 2% của Chính phủ, cần có phương án để phân bổ công bằng hơn cho các linh vực sản xuất, kinh doanh, trong đó có bất động sản, đặc biệt với những dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý, các dự án nhà ở xã hội…

Đối với lĩnh vực trái phiếu, cần sớm sửa đổi, ban hành quy định về phát hành trái phiếu nhằm khơi thông kênh dẫn vốn cho các doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư.

Về các giải pháp dài hạn, TS. Ngyễn Văn Đính cho rằng cần tiếp tục đẩy mạnh hoàn thiện hệ thống pháp luật, tạo hành lang và môi trường pháp luật chuyên nghiệp, thông thoáng, tạo động lực mạnh mẽ và bền vững cho thị trường.

Đồng thời, cũng cần có chính sách để thúc đẩy việc minh bạch hóa thông tin giao dịch bất động sản, xóa bỏ tình trạng “đi đêm” rối loạn như hiện nay, tránh những vấn đề tiêu cực ảnh hưởng đến các lợi ích hợp pháp của các bên tham gia thị trường bất động sản.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia: “Để giải cứu thị trường bất động sản Việt Nam, ngoài việc giải quyết được nguồn vốn thì một vấn đề khác cũng rất quan trọng đó là thay đổi tư duy về xây dựng hệ sinh thái cho nhà ở xã hội.

Hiện vấn đề nhà ở xã hội đang có xu hướng đi theo phòng trào, việc này là rất nguy hiểm bởi làm theo phong trào sẽ không bao gồm hệ sinh thái dịch vụ kèm theo nhà ở xã hội, việc này dễ dẫn đến tình trạng bất động sản bị bỏ hoang.

Do đó, việc thay đổi tư duy về nhà ở xã hội có đầy đủ hệ sinh thái đi kèm là rất quan trọng, chỉ dự án nào đáp ứng được nhu cầu mua thì mới được cấp phép thay vì cấp tràn lan như hiện nay”.