Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng nhận định: Chính phủ đã có điều tiết kịp thời thông qua Nghị định 02/2022/NĐ-CP sẽ giúp chọn lọc chủ đầu tư có thực lực
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam
Năm 2021, thị trường bất động sản trải qua nhiều cung bậc cảm xúc trước cơn sốt đất nền sôi sục nhưng cũng nhanh chóng “xì hơi”. Mặc cho đại dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, thị trường bất động sản vẫn “giữ nhiệt” ngay từ những tháng đầu năm. Chính phủ cũng đã có động thái ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ ngày 1/3/2022 nhằm minh bạch hóa thị trường bất động sản trong năm 2022 và những năm tiếp theo.
Về vấn đề này, phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam:
Mới đây, vụ đấu giá đất “khủng” tại khu đô thị Thủ Thiêm lên mức giá kỷ lục 2,4 tỷ/m2, đã làm dấy lên lo ngại giá nhà ở tại TP. HCM và các vùng lân cận sẽ được đà tăng cao. Theo ông, vụ đấu giá đất “khủng” tại khu đô thị Thủ Thiêm sẽ có tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?
Đương nhiên là nó sẽ thiết lập một đỉnh giá mới. Thường thị trường bất động sản đều có hiện tượng lan tỏa, kéo giá lên theo với đỉnh mới. Và thực trạng lần này cũng không phải là ngoại lệ. Giá bất động sản tại Thủ Thiêm, TP. Thủ Đức và toàn vùng TP. HCM đều có dấu hiệu tăng, tuy nhiên giao dịch thì gần như rất thấp. Vì nhận định thị trường bất động sản TP. HCM đã xuất hiện tính ảo và bong bóng giá lớn nên các nhà đầu tư lo ngại. Và cũng rất may đây chỉ là cuộc chơi ảo, nên đã nhanh chóng đổ vỡ. Thị trường chắc chắn sẽ có giá đảo chiều.
Việc đấu giá đất “khủng” tại khu đô thị Thủ Thiêm đang đặt ra vấn đề về việc định giá đất nền hiện nay có đang quá cao so với giá trị thực. Ông có đánh giá và phân tích gì về nhận định nêu trên, thưa ông?
Thực tế, Việt Nam đang trong quá trình đẩy mạnh đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng để phát triển kinh tế, đô thị và các khu kinh tế công nghiệp, du lịch... Do đó đất đai và bất động sản cũng được đà tăng giá trị rất mạnh. Tính trung bình hàng năm, giá bất động sản tăng khoảng 10%. Nên hiện tại giá trị thực của đất đai ở những vùng được đầu tư mạnh là rất cao.
Khi mang đất ra đấu giá, nguyên tắc là chọn giá theo khung giá do địa phương ban hành. Tuy nhiên trong thực tế, các cuộc đấu giá thường đội lên rất nhiều, nhưng chắc chắn là nó phù hợp với giá thị trường.
Trường hợp giá được đẩy lên cao chót vót so với giá thị trường, thì chứng tỏ là cuộc chơi không minh bạch nữa. Người chơi không có mục tiêu hướng đến bất động sản trong phiên đấu giá, mà muốn đẩy giá càng cao càng tốt để hướng đến mục tiêu khác ngoài cuộc đấu giá. Qua đó hưởng lợi gấp nhiều lần tiền bỏ cọc ở phiên đấu giá.
Theo ông, liệu có xảy ra hiện tượng sốt giá đất diện rộng trong năm 2022 và những năm tiếp theo?
Tôi cho rằng nguyên nhân gây sốt giá đất trong thời gian vừa qua một phần là do nguồn cung vào thị trường thấp và trì trệ. Bởi khan hiếm nguồn cung là cơ hội tốt để các đầu nậu, đậu cơ lũng đoạn, thổi giá trên thị trường.
Nếu chúng ta không đẩy nhanh tiến trình sửa đổi các quy định luật để đẩy mạnh nguồn cung, tôi nghĩ sẽ rất khó kiểm soát hiện tượng sốt giá đất diện rộng trong năm 2022 và những năm tiếp theo.
Chính phủ vừa ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ ngày 1/3/2022. Theo ông, quy định nào đáng lưu ý nhất tại Nghị định này?
Việc ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP chắc chắn sẽ tạo điều kiện tốt hơn cho thị trường bất động sản. Trong đó, tôi thấy quy định về việc chuyển nhượng M&A các dự án bất động sản rất hay. Quy định này chắc chắn sẽ tháo gỡ khó khăn thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản giữa chủ đầu tư đuối lực qua chủ đầu tư đảm bảo năng lực thực hiện. Đồng thời, tạo điều kiện tốt hơn để cải thiện nguồn cung trên thị trường. Cũng qua đó giảm sự khan hiếm làm sốt đất như hiện nay.
Ông có đánh giá như thế nào điều kiện kinh doanh bất động sản là phải công khai thông tin dự án trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp?
Thực ra quy định này đã được luật cũ quy định rồi, kể cả chế tài. Nhưng trên thực tế không được các chủ đầu tư thực hiện nghiêm túc.
Tôi nghĩ nếu làm tốt được nội dung này, chắc chắn sẽ giúp khách hàng có thông tin để liên hệ kiểm chứng. Tránh được các chiêu trò của những môi giới không tuân thủ quy tắc đạo đức nghề nghiệp. Cũng một phần nào giúp thị trường cải thiện đươc tính minh bạch.
Theo ông, tại Nghị định 02 sắp có hiệu lực, nhà nước lại ban hành quy định vốn chủ sở hữu tối thiểu của doanh nghiệp bất động sản?
Quy định phải đảm bảo 20% vốn thực hiện dự án nhằm để phù hợp quan điểm với luật đầu tư. Và thực tế sẽ đảm bảo năng lực cho doanh nghiệp thực hiện dự án. Thay vì chỉ cần đăng ký 20 tỷ mà lại thực hiện dự án nghìn tỷ. Hệ lụy làm các dự án trì trệ, thiếu nguồn cung cho thị trường, lãng phí tài nguyên đất đai của Nhà nước và nhân dân.
Xin chân thành cảm ơn ông!
