Việt Nam trước cơ hội đón dòng tài sản toàn cầu: Nâng tầm vị thế trong mạng lưới trung tâm tài sản châu Á - Thái Bình Dương

Tóm tắt: Sự gia tăng của tầng lớp người giàu mới, quá trình chuyển giao tài sản giữa các thế hệ và xu hướng dịch chuyển xuyên biên giới của giới doanh nhân, nhà đầu tư đang làm thay đổi bản đồ tài sản toàn cầu. Trong bối cảnh đó, Việt Nam nổi lên như một thị trường có tiềm năng đón nhận những dòng tài sản mới nhờ nền kinh tế năng động, môi trường đầu tư ngày càng được cải thiện, vị trí chiến lược tại Đông Nam Á và triển vọng phát triển dài hạn. Báo cáo Spotlight on Wealth Trends 2026 của Savills ghi nhận Việt Nam cùng Ấn Độ là những thị trường có tiềm năng tiếp tục tạo lập tài sản; Hội An và Thành phố Hồ Chí Minh lần lượt đứng thứ 15 và 16 trong bảng xếp hạng các trung tâm tài sản thế hệ mới tại châu Á - Thái Bình Dương. Tuy nhiên, cơ hội không tự động chuyển hóa thành lợi thế cạnh tranh. Để thu hút và giữ chân cộng đồng sở hữu tài sản quốc tế, Việt Nam cần phát triển đồng bộ môi trường kinh doanh, thể chế, hạ tầng, dịch vụ tài chính, y tế, giáo dục và chất lượng sống. Bài viết phân tích xu hướng dịch chuyển tài sản toàn cầu, lợi thế và những điểm nghẽn của Việt Nam, đồng thời đề xuất một số định hướng chính sách nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, thúc đẩy hội nhập quốc tế và khai thác hiệu quả nguồn lực tài sản xuyên biên giới.

Từ khóa: Dòng tài sản toàn cầu; trung tâm tài sản; đầu tư quốc tế; bất động sản; chất lượng sống; năng lực cạnh tranh quốc gia; hội nhập quốc tế.

Abstract: The expansion of the new wealthy class, intergenerational wealth transfers and the cross-border mobility of entrepreneurs and investors are reshaping the global wealth landscape. Against this backdrop, Viet Nam is emerging as a market with considerable potential to attract new wealth flows, supported by its dynamic economy, improving investment environment, strategic position in Southeast Asia and long-term development prospects. Savills' Spotlight on Wealth Trends 2026 identifies Viet Nam, alongside India, as a market with strong potential for further wealth creation. Hoi An and Ho Chi Minh City rank 15th and 16th, respectively, among emerging wealth hubs in Asia-Pacific. Nevertheless, this opportunity will not automatically translate into a sustainable competitive advantage. To attract and retain international wealth owners, Viet Nam needs to strengthen its business environment, institutional framework, infrastructure, financial services, healthcare, education and overall quality of life. This article examines global wealth mobility trends, Viet Nam's competitive advantages and structural constraints, and proposes policy orientations to enhance national competitiveness, promote international integration and mobilise cross-border wealth resources effectively.

Keywords: Global wealth flows; wealth hubs; international investment; real estate; quality of life; national competitiveness; international integration.

Việt Nam trước cơ hội đón dòng tài sản toàn cầu: Nâng tầm vị thế trong mạng lưới trung tâm tài sản châu Á - Thái Bình Dương. Ảnh minh họa - TL

1. Dịch chuyển tài sản toàn cầu và sự xuất hiện của những trung tâm kinh tế mới

Trong nền kinh tế thế giới đương đại, sự dịch chuyển của dòng vốn đầu tư không còn là hiện tượng duy nhất phản ánh sự thay đổi trong cấu trúc kinh tế quốc tế. Một xu hướng đáng chú ý khác đang ngày càng định hình rõ nét là sự dịch chuyển của tài sản và cộng đồng những người sở hữu tài sản lớn. Nếu trước đây, lựa chọn địa điểm đầu tư chủ yếu phụ thuộc vào quy mô thị trường, chi phí sản xuất, khả năng sinh lời và mức độ ổn định chính sách, thì hiện nay, quyết định của giới doanh nhân, nhà đầu tư và các gia đình giàu có còn gắn với nơi sinh sống, chất lượng dịch vụ, môi trường giáo dục, chăm sóc sức khỏe, an ninh và triển vọng phát triển lâu dài.

Sự thay đổi này xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Trước hết, quá trình toàn cầu hóa kinh tế và sự phát triển của công nghệ số đã làm thay đổi cách thức hình thành, quản lý và phân bổ tài sản. Những doanh nhân hoạt động trong lĩnh vực công nghệ, trí tuệ nhân tạo, thương mại điện tử, dịch vụ tài chính và kinh tế số có thể tạo lập khối tài sản lớn mà không nhất thiết phải gắn bó lâu dài với một địa điểm địa lý duy nhất. Khả năng kết nối xuyên biên giới giúp họ tổ chức hoạt động kinh doanh, quản lý đầu tư và duy trì cuộc sống tại nhiều quốc gia khác nhau.

Thứ hai, thế giới đang bước vào giai đoạn chuyển giao tài sản quy mô lớn giữa các thế hệ. Theo thông tin được công bố trong báo cáo Spotlight on Wealth Trends 2026 của Savills, trong hai thập kỷ tới, khoảng 84.000 tỷ USD tài sản dự kiến được chuyển giao giữa các thế hệ. Đây không đơn thuần là sự thay đổi chủ sở hữu tài sản, mà còn là quá trình tái cấu trúc nhu cầu đầu tư, tiêu dùng, quản lý tài sản và lựa chọn nơi sinh sống của những nhóm người có tiềm lực tài chính lớn.

Thế hệ người sở hữu tài sản mới có xu hướng quan tâm nhiều hơn đến công nghệ, tính linh hoạt, môi trường sống, phát triển bền vững và khả năng kết nối quốc tế. Họ không chỉ tìm kiếm một thị trường có khả năng sinh lời mà còn mong muốn một không gian sống đáp ứng nhu cầu của gia đình, tạo điều kiện cho hoạt động kinh doanh và bảo đảm khả năng tiếp cận các dịch vụ chuyên nghiệp.

Thứ ba, những biến động địa chính trị, cạnh tranh chiến lược, thay đổi chính sách thương mại và sự tái cấu trúc chuỗi cung ứng cũng thúc đẩy các cá nhân, gia đình và doanh nghiệp đa dạng hóa địa điểm nắm giữ tài sản. Việc phân bổ tài sản tại nhiều thị trường có thể giúp giảm thiểu sự phụ thuộc vào một nền kinh tế, đồng thời mở rộng cơ hội kinh doanh và tiếp cận những trung tâm tăng trưởng mới.

Theo báo cáo Savills, năm 2025, tổng tài sản cá nhân toàn cầu tăng 10,8%, đưa gần một triệu người gia nhập nhóm triệu phú USD. Thế giới có khoảng 510.810 cá nhân siêu giàu, được xác định là những người sở hữu tài sản ròng từ 30 triệu USD trở lên, với tổng tài sản khoảng 60.000 tỷ USD. Đáng chú ý, khoảng 80% cá nhân siêu giàu tự thân đang sinh sống ngoài quốc gia nơi họ tạo dựng tài sản.

Những con số này cho thấy một thực tế: tài sản ngày càng có tính lưu động cao, còn quyết định lựa chọn điểm đến ngày càng mang tính tổng hợp. Các quốc gia muốn thu hút nguồn lực này phải cạnh tranh không chỉ bằng chính sách ưu đãi đầu tư, mà còn bằng năng lực cung cấp một hệ sinh thái phát triển toàn diện.

Trong bối cảnh ấy, khái niệm trung tâm tài sản không nên chỉ được hiểu là nơi tập trung nhiều bất động sản đắt tiền hay có số lượng người giàu lớn. Đó là một hệ sinh thái có khả năng thu hút, hình thành, quản lý, bảo toàn và phát triển tài sản, đồng thời tạo ra môi trường thuận lợi để chủ sở hữu tài sản sinh sống, kinh doanh và kết nối quốc tế.

Đây chính là sự chuyển dịch quan trọng trong cạnh tranh giữa các nền kinh tế: từ cạnh tranh thu hút dòng vốn đơn thuần sang cạnh tranh thu hút con người, tri thức, doanh nghiệp và các nguồn lực tài sản có khả năng tạo giá trị dài hạn.

2. Việt Nam trong bản đồ các trung tâm tài sản thế hệ mới

Báo cáo Spotlight on Wealth Trends 2026 của Savills đã đưa Việt Nam cùng Ấn Độ vào nhóm thị trường có tiềm năng tiếp tục tạo lập tài sản. Trong bảng xếp hạng các trung tâm tài sản thế hệ mới tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương, Hội An đứng thứ 15 và Thành phố Hồ Chí Minh đứng thứ 16.

Kết quả này có ý nghĩa đáng chú ý bởi Việt Nam không phải là một trung tâm tài chính quốc tế lâu đời như Singapore, Hong Kong (Trung Quốc) hay Tokyo. Tuy nhiên, việc hai địa danh của Việt Nam xuất hiện trong bảng xếp hạng cho thấy sức hấp dẫn của thị trường đang được nhìn nhận trên một hệ tiêu chí rộng hơn, bao gồm cả khả năng tạo lập tài sản, môi trường kinh doanh và điều kiện sống.

Theo phương pháp đánh giá được Savills giới thiệu, hơn 100 trung tâm trên thế giới được xem xét thông qua 48 yếu tố, thuộc bốn nhóm chính: kinh doanh, quản trị và kết nối; mức độ tập trung tài sản và môi trường địa phương; quản lý tài sản và thuế; phong cách sống.

Cách tiếp cận này phản ánh một thay đổi quan trọng trong nhận thức về năng lực cạnh tranh của điểm đến. Một quốc gia có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao nhưng thiếu dịch vụ y tế chất lượng, giáo dục quốc tế, môi trường sống an toàn hoặc hệ thống quản lý tài sản chuyên nghiệp sẽ khó trở thành lựa chọn lâu dài của những gia đình sở hữu tài sản lớn.

Đối với Việt Nam, lợi thế đầu tiên nằm ở nền tảng kinh tế và khả năng tạo lập tài sản. Trong nhiều năm qua, nền kinh tế duy trì tốc độ tăng trưởng tương đối cao, hội nhập ngày càng sâu vào thương mại quốc tế và trở thành điểm đến quan trọng của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Sự phát triển của công nghiệp chế biến, chế tạo, dịch vụ, công nghệ, thương mại và hệ sinh thái khởi nghiệp đang hình thành những lớp doanh nhân, nhà đầu tư và người sở hữu tài sản mới.

Đáng chú ý, nguồn tài sản mới không chỉ đến từ các tập đoàn lớn hoặc những ngành nghề truyền thống. Sự phát triển của kinh tế số, công nghệ tài chính, trí tuệ nhân tạo, thương mại điện tử, logistics và các dịch vụ xuyên biên giới đang mở ra khả năng tạo lập tài sản cho những thế hệ doanh nhân trẻ. Đây là lực lượng có tư duy quốc tế, khả năng kết nối rộng và nhu cầu đa dạng hóa hoạt động kinh doanh, đầu tư.

Lợi thế thứ hai là vị trí địa kinh tế. Nằm ở trung tâm Đông Nam Á, có đường bờ biển dài, kết nối với các tuyến hàng hải quốc tế và gần những trung tâm sản xuất lớn trong khu vực, Việt Nam có điều kiện thuận lợi để phát triển thương mại, logistics, dịch vụ và các hoạt động đầu tư xuyên biên giới.

Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp quốc tế tái cấu trúc chuỗi cung ứng, Việt Nam có cơ hội trở thành một mắt xích quan trọng trong mạng lưới sản xuất khu vực. Khi các hoạt động sản xuất, nghiên cứu, thương mại và dịch vụ phát triển, nhu cầu về văn phòng, nhà ở cho chuyên gia, cơ sở lưu trú, logistics và các loại hình bất động sản chuyên biệt cũng tăng lên.

Lợi thế thứ ba là môi trường văn hóa, cảnh quan và bản sắc địa phương. Hội An, với giá trị di sản, kiến trúc, cảnh quan và nhịp sống đặc trưng, có sức hấp dẫn khác biệt đối với nhóm khách hàng quan tâm đến phong cách sống. Thành phố Hồ Chí Minh lại sở hữu lợi thế về quy mô kinh tế, cộng đồng doanh nghiệp, dịch vụ thương mại và khả năng kết nối quốc tế.

Hai địa danh này đại diện cho hai hướng phát triển bổ trợ: một bên là sức hấp dẫn của môi trường sống, văn hóa và du lịch; bên kia là động lực kinh tế, kinh doanh và dịch vụ đô thị. Đây có thể là cơ sở để Việt Nam phát triển một mạng lưới điểm đến tài sản đa dạng, thay vì tập trung mọi nguồn lực vào một đô thị duy nhất.

Tuy nhiên, cần nhìn nhận thứ hạng của Savills như một chỉ báo tham khảo về tiềm năng và vị thế tương đối, không phải sự xác nhận rằng Việt Nam đã trở thành trung tâm quản lý tài sản quốc tế. Khoảng cách giữa tiềm năng và năng lực thực tế vẫn còn đáng kể, đòi hỏi những cải cách đồng bộ và lâu dài.

3. Từ thu hút vốn đầu tư đến thu hút cộng đồng sở hữu tài sản

Một trong những điểm đáng chú ý của xu hướng dịch chuyển tài sản toàn cầu là sự thay đổi trong đối tượng mà các quốc gia cần thu hút. Trước đây, chính sách thu hút đầu tư thường tập trung vào doanh nghiệp, dự án và dòng vốn. Hiện nay, cùng với các nguồn lực đó, việc thu hút những cá nhân có năng lực tài chính, doanh nhân, nhà sáng lập doanh nghiệp, chuyên gia công nghệ và các gia đình sở hữu tài sản đang trở thành một hướng cạnh tranh mới.

Sự khác biệt nằm ở chỗ, một dự án đầu tư có thể được triển khai trong một khoảng thời gian nhất định, nhưng một cộng đồng doanh nhân và nhà đầu tư gắn bó lâu dài có thể tạo ra mạng lưới kinh doanh, tiêu dùng, đổi mới sáng tạo và kết nối quốc tế rộng lớn hơn.

Một doanh nhân quốc tế lựa chọn sinh sống tại Việt Nam không chỉ mang theo nhu cầu về nhà ở. Họ còn có thể mang đến hoạt động đầu tư, cơ hội hợp tác, kinh nghiệm quản trị, mạng lưới đối tác và khả năng kết nối thị trường. Các thành viên trong gia đình họ tạo ra nhu cầu đối với giáo dục, y tế, văn hóa, du lịch và dịch vụ chất lượng cao.

Từ góc độ kinh tế, đây là hiệu ứng lan tỏa có khả năng tạo ra giá trị trên nhiều lĩnh vực. Dòng tài sản ban đầu có thể hướng đến bất động sản hoặc các khoản đầu tư tài chính, nhưng lợi ích lâu dài nằm ở hệ sinh thái dịch vụ và hoạt động kinh doanh được hình thành xung quanh cộng đồng chủ sở hữu tài sản.

Để tận dụng cơ hội này, Việt Nam cần thay đổi cách tiếp cận trong xúc tiến đầu tư. Thay vì chỉ quảng bá lợi thế về chi phí, thị trường và ưu đãi, cần xây dựng hình ảnh quốc gia như một điểm đến có khả năng đáp ứng đồng thời ba nhu cầu: tạo lập tài sản, quản lý tài sản và nâng cao chất lượng sống.

Trong đó, việc tạo lập tài sản gắn với môi trường kinh doanh minh bạch, khả năng tiếp cận thị trường, chính sách hỗ trợ doanh nghiệp và hệ sinh thái đổi mới sáng tạo. Quản lý tài sản đòi hỏi hệ thống tài chính phát triển, dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, khả năng bảo vệ quyền sở hữu và cơ chế giải quyết tranh chấp hiệu quả. Còn chất lượng sống phải được bảo đảm bằng hạ tầng đô thị, y tế, giáo dục, an ninh, môi trường và các dịch vụ thiết yếu.

Ba trụ cột này có mối quan hệ chặt chẽ. Nếu chỉ tập trung thu hút dòng tiền mà không xây dựng được môi trường quản lý và bảo toàn tài sản đáng tin cậy, khả năng duy trì dòng tài sản sẽ hạn chế. Nếu chỉ phát triển bất động sản cao cấp nhưng thiếu hệ thống dịch vụ xã hội tương xứng, sức hấp dẫn đối với những gia đình giàu có cũng khó bền vững.

Do đó, mục tiêu không nên dừng lại ở việc thu hút một số giao dịch bất động sản giá trị lớn, mà cần hướng tới xây dựng cộng đồng kinh doanh, đầu tư và chuyên gia quốc tế có khả năng gắn bó với Việt Nam trong dài hạn.

4. Bất động sản: Cửa ngõ tiếp nhận dòng tài sản nhưng không phải đích đến duy nhất

Trong cấu trúc tài sản của nhiều cá nhân và gia đình giàu có, bất động sản vẫn giữ vai trò quan trọng. Đây vừa là tài sản đầu tư, vừa là nơi cư trú, vừa có thể phục vụ hoạt động kinh doanh và bảo toàn giá trị trong dài hạn. Vì vậy, khi dòng tài sản dịch chuyển giữa các quốc gia, bất động sản thường là một trong những lĩnh vực đầu tiên phản ánh sự thay đổi về nhu cầu.

Việt Nam có nhiều điều kiện để phát triển các phân khúc bất động sản phục vụ nhóm khách hàng quốc tế, từ nhà ở chất lượng cao, căn hộ dịch vụ, bất động sản nghỉ dưỡng, văn phòng, trung tâm thương mại đến bất động sản công nghiệp và logistics.

Tuy nhiên, nhu cầu của nhóm sở hữu tài sản mới ngày càng phân hóa. Một bộ phận ưu tiên nơi cư trú ổn định tại các đô thị lớn, gần trung tâm kinh doanh, trường học quốc tế và cơ sở y tế chất lượng. Một bộ phận khác quan tâm đến không gian sống có cảnh quan, văn hóa và môi trường sinh thái. Trong khi đó, những doanh nhân hoạt động trong lĩnh vực công nghệ, sản xuất và thương mại có thể tìm kiếm địa điểm kết hợp giữa nơi ở, văn phòng và cơ sở kinh doanh.

Sự đa dạng này đặt ra yêu cầu phát triển sản phẩm bất động sản theo nhu cầu thực tế, thay vì chạy theo một mô hình cao cấp đồng nhất. Một dự án được định vị ở phân khúc sang trọng không đồng nghĩa với việc có thể đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn sống và dịch vụ mà khách hàng quốc tế mong muốn.

Chất lượng quy hoạch, thiết kế, quản lý vận hành, tiện ích, môi trường, khả năng kết nối giao thông và tính minh bạch của thông tin pháp lý mới là những yếu tố quyết định sức cạnh tranh dài hạn.

Đặc biệt, cần tránh đồng nhất việc thu hút dòng tài sản với việc thúc đẩy đầu cơ bất động sản. Nếu nguồn lực quốc tế chủ yếu đổ vào các giao dịch mua bán ngắn hạn, giá tài sản có thể tăng nhanh nhưng không tạo ra tương ứng các giá trị kinh tế mới. Ngược lại, nếu dòng vốn được định hướng vào những dự án có khả năng tạo việc làm, phát triển dịch vụ, cải thiện hạ tầng và nâng cao năng lực sản xuất, hiệu ứng lan tỏa sẽ lớn hơn nhiều.

Một vấn đề khác cần được quan tâm là khả năng tiếp cận nhà ở của người dân trong nước. Sự phát triển của bất động sản cao cấp cần được đặt trong tổng thể chiến lược phát triển thị trường cân bằng, bảo đảm không làm gia tăng quá mức chênh lệch về cơ hội tiếp cận nhà ở và dịch vụ đô thị.

Như vậy, bất động sản nên được xem là một cấu phần của hệ sinh thái thu hút tài sản, không phải mục tiêu cuối cùng. Một thị trường bất động sản phát triển bền vững phải dựa trên nhu cầu thực, pháp lý rõ ràng, sản phẩm có chất lượng và khả năng tạo ra giá trị sử dụng lâu dài.

5. Chất lượng sống và hệ sinh thái dịch vụ - yếu tố quyết định sức hút dài hạn

Nếu lợi thế kinh tế giúp Việt Nam thu hút sự quan tâm ban đầu, thì chất lượng sống sẽ quyết định liệu doanh nhân, nhà đầu tư và gia đình họ có lựa chọn gắn bó lâu dài hay không.

Đây là điểm cần được nhìn nhận sâu hơn trong chiến lược phát triển các trung tâm tài sản thế hệ mới. Những người sở hữu tài sản lớn thường có nhiều lựa chọn về địa điểm sinh sống. Họ không chỉ cân nhắc giá bất động sản hay chi phí sinh hoạt, mà còn quan tâm đến chất lượng trường học, bệnh viện, môi trường tự nhiên, mức độ an toàn, khả năng giao tiếp quốc tế và sự thuận tiện trong đời sống hằng ngày.

Trước hết là hệ thống y tế. Khả năng tiếp cận dịch vụ chăm sóc sức khỏe chất lượng cao, có đội ngũ chuyên môn tốt, trang thiết bị hiện đại và quy trình phục vụ chuyên nghiệp là yếu tố quan trọng đối với những gia đình có nhu cầu sinh sống lâu dài. Việt Nam cần tiếp tục nâng cao chất lượng bệnh viện, phát triển dịch vụ y tế chuyên sâu, tăng cường liên kết chuyên môn quốc tế và hoàn thiện các cơ chế bảo hiểm, chăm sóc sức khỏe phù hợp với nhóm cư dân đa quốc gia.

Thứ hai là giáo dục. Đối với các gia đình quốc tế, khả năng tiếp cận trường học có chất lượng, chương trình đào tạo đa dạng và môi trường giáo dục hội nhập thường là một trong những tiêu chí quyết định nơi cư trú. Phát triển hệ thống giáo dục có chất lượng không chỉ phục vụ cộng đồng người nước ngoài mà còn trực tiếp nâng cao chất lượng nguồn nhân lực trong nước.

Thứ ba là hạ tầng và môi trường đô thị. Giao thông thuận tiện, không gian công cộng, chất lượng không khí, hệ thống cấp thoát nước, quản lý chất thải, cảnh quan và khả năng tiếp cận các dịch vụ thiết yếu đều ảnh hưởng đến sức hấp dẫn của một điểm đến.

Một đô thị có nhiều dự án bất động sản đắt tiền nhưng thường xuyên ùn tắc, thiếu không gian xanh hoặc chất lượng môi trường suy giảm sẽ khó duy trì sức cạnh tranh về chất lượng sống. Vì vậy, đầu tư vào hạ tầng công cộng và quản trị đô thị có ý nghĩa không kém việc phát triển các dự án thương mại.

Thứ tư là khả năng kết nối quốc tế. Các chuyến bay, hệ thống giao thông liên vùng, dịch vụ ngân hàng, thanh toán, viễn thông, dịch vụ pháp lý và tư vấn chuyên nghiệp tạo điều kiện để người sở hữu tài sản duy trì hoạt động kinh doanh tại nhiều quốc gia.

Đặc biệt, cần phát triển các dịch vụ chuyên biệt như tư vấn đầu tư, quản lý tài sản, kế toán, kiểm toán, tư vấn pháp lý, quản trị doanh nghiệp và dịch vụ hỗ trợ gia đình. Đây là những lĩnh vực có giá trị gia tăng cao, đồng thời góp phần hình thành một hệ sinh thái kinh tế hiện đại.

Nhìn từ góc độ đó, nâng cao chất lượng sống không đơn thuần là cải thiện tiện nghi đô thị, mà còn là một chính sách kinh tế có tác động trực tiếp đến năng lực thu hút nguồn lực quốc tế.

6. Thể chế minh bạch và năng lực quản trị - điều kiện để chuyển tiềm năng thành lợi thế

Một trong những yêu cầu quan trọng nhất để Việt Nam đón nhận dòng tài sản mới là tiếp tục hoàn thiện thể chế và nâng cao năng lực quản trị quốc gia.

Đối với những người sở hữu tài sản lớn, sự ổn định của môi trường chính sách và khả năng dự báo có ý nghĩa đặc biệt. Họ cần biết quyền tài sản được bảo vệ như thế nào, các giao dịch được thực hiện theo quy trình nào, nghĩa vụ thuế ra sao và tranh chấp sẽ được giải quyết bằng cơ chế nào.

Do đó, tính minh bạch của hệ thống pháp luật, sự nhất quán trong thực thi chính sách và hiệu quả của các thiết chế bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp là những yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định lựa chọn thị trường.

Trong lĩnh vực đầu tư và bất động sản, việc tiếp tục hoàn thiện các quy định về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư, xây dựng và quy hoạch cần được triển khai theo hướng đồng bộ, dễ tiếp cận và hạn chế chồng chéo. Thông tin về quy hoạch, quyền sử dụng đất, tình trạng pháp lý dự án và các nghĩa vụ tài chính cần được công khai, chuẩn hóa, tạo điều kiện cho nhà đầu tư đánh giá rủi ro.

Đối với dòng tài sản xuyên biên giới, vấn đề quản lý tài sản và thuế cũng cần được quan tâm. Việt Nam cần tiếp tục hoàn thiện các quy định về giao dịch tài chính, chống rửa tiền, xác định chủ sở hữu hưởng lợi, phòng chống gian lận và thực hiện các nghĩa vụ thuế theo pháp luật. Một môi trường thu hút đầu tư hiệu quả phải đồng thời bảo đảm an toàn hệ thống tài chính và tính liêm chính của thị trường.

Điều này có nghĩa là không nên hiểu thu hút tài sản quốc tế theo hướng nới lỏng kiểm soát hoặc ưu đãi thiếu chọn lọc. Ngược lại, khả năng kiểm soát rủi ro, bảo đảm minh bạch và thực thi pháp luật nghiêm minh chính là nền tảng tạo dựng niềm tin dài hạn.

Bên cạnh đó, cần phát triển các dịch vụ tài chính và quản lý tài sản có chất lượng cao. Thị trường cần những tổ chức có năng lực tư vấn chuyên nghiệp, sản phẩm đa dạng, hệ thống quản trị rủi ro tốt và tiêu chuẩn hoạt động phù hợp với thông lệ quốc tế. Việc phát triển nguồn nhân lực tài chính, pháp lý, kiểm toán, quản trị tài sản và công nghệ tài chính sẽ góp phần nâng cao vị thế của Việt Nam trong mạng lưới kinh tế khu vực.

Một hướng đi quan trọng khác là thúc đẩy chuyển đổi số trong quản lý nhà nước. Dữ liệu về doanh nghiệp, đầu tư, đất đai, quy hoạch, thuế và các dịch vụ công cần được kết nối trên cơ sở bảo đảm an toàn thông tin, bảo vệ dữ liệu cá nhân và quyền tiếp cận hợp pháp. Một hệ thống quản trị số hiệu quả sẽ giúp giảm chi phí tuân thủ, tăng tính minh bạch và cải thiện trải nghiệm của nhà đầu tư.

7. Những thách thức và rủi ro cần nhận diện

Mặc dù có nhiều lợi thế, Việt Nam vẫn phải đối mặt với không ít thách thức trong quá trình cạnh tranh thu hút dòng tài sản quốc tế.

Trước hết là khoảng cách về hệ sinh thái dịch vụ. Những trung tâm như Singapore, Hong Kong (Trung Quốc) và Tokyo đã xây dựng được mạng lưới dịch vụ tài chính, pháp lý, quản lý tài sản và kết nối quốc tế có chiều sâu. Việt Nam đang trong quá trình phát triển những nền tảng này, do đó chưa thể cạnh tranh toàn diện trên mọi phương diện.

Thứ hai là vấn đề chất lượng hạ tầng và dịch vụ đô thị. Tại các thành phố lớn, áp lực giao thông, môi trường, nhà ở và hạ tầng công cộng vẫn là những vấn đề cần giải quyết. Nếu tốc độ phát triển đô thị không theo kịp tốc độ mở rộng kinh tế, chất lượng sống có thể trở thành điểm hạn chế.

Thứ ba là khả năng tiếp cận và minh bạch thông tin. Nhà đầu tư quốc tế cần hệ thống dữ liệu đáng tin cậy về thị trường, pháp lý, quy hoạch, chi phí vận hành và hiệu quả đầu tư. Việc thiếu dữ liệu thống nhất, cập nhật hoặc dễ tiếp cận có thể làm gia tăng chi phí thẩm định và hạn chế quyết định phân bổ tài sản.

Thứ tư là nguy cơ đầu cơ và mất cân đối thị trường. Khi một địa phương trở nên hấp dẫn đối với dòng tài sản quốc tế, giá đất và bất động sản có thể chịu áp lực tăng. Nếu không có cơ chế quản lý phù hợp, dòng vốn có thể tập trung vào hoạt động mua đi bán lại thay vì sản xuất, kinh doanh và tạo ra giá trị thực.

Thứ năm là yêu cầu bảo đảm an ninh kinh tế và an toàn tài chính. Các giao dịch xuyên biên giới cần được giám sát phù hợp để phòng ngừa rửa tiền, trốn thuế, gian lận, thao túng thị trường và những hoạt động chuyển dịch tài sản bất hợp pháp. Việc thu hút nguồn lực quốc tế phải đi đôi với bảo vệ lợi ích quốc gia và sự ổn định của nền kinh tế.

Những thách thức này cho thấy, Việt Nam không nên đặt mục tiêu cạnh tranh bằng mọi giá để thu hút càng nhiều tài sản càng tốt. Điều quan trọng hơn là lựa chọn được những nguồn lực phù hợp, có khả năng tạo ra giá trị gia tăng, đóng góp cho nền kinh tế và tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật.

8. Định hướng chính sách: Xây dựng hệ sinh thái điểm đến tài sản có sức cạnh tranh quốc tế

Để tận dụng cơ hội từ sự dịch chuyển tài sản toàn cầu, Việt Nam cần một cách tiếp cận tổng thể, gắn chiến lược thu hút tài sản với mục tiêu phát triển kinh tế, hội nhập quốc tế và nâng cao chất lượng sống.

Một là, xây dựng chiến lược quốc gia về nâng cao năng lực thu hút và quản lý nguồn lực tài sản quốc tế.

Cần có cách tiếp cận liên ngành, kết nối các lĩnh vực đầu tư, tài chính, bất động sản, thương mại, giáo dục, y tế, du lịch và phát triển đô thị. Trọng tâm không chỉ là thu hút cá nhân giàu có mà còn tạo điều kiện để doanh nhân, chuyên gia và nhà đầu tư quốc tế tham gia sâu hơn vào hoạt động kinh tế tại Việt Nam.

Chiến lược cần xác định rõ những nhóm nguồn lực ưu tiên, các ngành có khả năng tạo lập tài sản mới và những địa phương có lợi thế phát triển thành điểm đến kinh doanh, sinh sống và đầu tư.

Hai là, tiếp tục hoàn thiện thể chế, bảo đảm môi trường đầu tư minh bạch và có tính dự báo.

Cần đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật, công khai thông tin quy hoạch và dự án, bảo vệ quyền tài sản hợp pháp, hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp và nâng cao chất lượng dịch vụ công. Đây là điều kiện căn bản để tạo dựng niềm tin đối với các nhà đầu tư trong nước và quốc tế.

Ba là, phát triển thị trường tài chính và dịch vụ quản lý tài sản chuyên nghiệp.

Việt Nam cần nâng cao năng lực của các tổ chức tài chính, ngân hàng, công ty quản lý quỹ, đơn vị tư vấn pháp lý, kiểm toán và quản trị tài sản. Đồng thời, cần phát triển nguồn nhân lực chất lượng cao trong các lĩnh vực tài chính quốc tế, quản trị rủi ro, công nghệ tài chính và dịch vụ chuyên biệt.

Bốn là, nâng cao chất lượng hạ tầng và dịch vụ đô thị.

Đầu tư giao thông kết nối, hạ tầng số, hạ tầng năng lượng, không gian xanh, y tế, giáo dục và các dịch vụ công cộng cần được xem là một phần của chính sách thu hút nguồn lực quốc tế. Phát triển đô thị phải hướng đến khả năng phục vụ cả cộng đồng cư dân trong nước và quốc tế, bảo đảm tính bao trùm và bền vững.

Năm là, phát triển các trung tâm tài sản theo lợi thế vùng và địa phương.

Thành phố Hồ Chí Minh có thể phát huy thế mạnh về thương mại, tài chính, công nghệ và dịch vụ kinh doanh. Hà Nội có lợi thế về trung tâm chính trị, giáo dục, nghiên cứu, văn hóa và các dịch vụ chuyên môn. Đà Nẵng có tiềm năng kết hợp công nghệ, dịch vụ, du lịch và môi trường sống. Hội An có thể phát triển lợi thế về văn hóa, di sản và chất lượng sống gắn với bảo tồn.

Tuy nhiên, cần tránh phát triển các địa phương theo cùng một mô hình. Mỗi trung tâm cần có định vị riêng, phù hợp với điều kiện tự nhiên, hạ tầng, nguồn nhân lực và khả năng kết nối của mình.

Sáu là, phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, minh bạch và bền vững.

Cần ưu tiên những dự án có pháp lý đầy đủ, chất lượng xây dựng tốt, năng lực quản lý vận hành chuyên nghiệp và khả năng đáp ứng nhu cầu thực. Đồng thời, phải kiểm soát đầu cơ, bảo đảm cân đối cung cầu và phát triển nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Bảy là, nâng cao năng lực hội nhập và quảng bá hình ảnh quốc gia.

Việt Nam cần chủ động tham gia các mạng lưới hợp tác quốc tế về tài chính, đầu tư, đổi mới sáng tạo và quản trị đô thị; tăng cường kết nối với các trung tâm kinh tế lớn, cộng đồng doanh nhân Việt Nam ở nước ngoài và các tổ chức tư vấn quốc tế. Hoạt động quảng bá cần chuyển từ giới thiệu lợi thế chung sang cung cấp thông tin có chiều sâu về môi trường kinh doanh, chất lượng dịch vụ, cơ hội đầu tư và khả năng phát triển dài hạn.

9. Khẳng định vị thế bằng năng lực tạo lập giá trị bền vững

Sự dịch chuyển tài sản toàn cầu đang mở ra một không gian cạnh tranh mới giữa các nền kinh tế. Trong không gian đó, lợi thế không chỉ thuộc về những quốc gia có quy mô vốn lớn hay thị trường bất động sản phát triển, mà còn thuộc về những nơi có khả năng tạo dựng môi trường kinh doanh đáng tin cậy, cung cấp dịch vụ chất lượng cao và bảo đảm điều kiện sống tốt cho cộng đồng quốc tế.

Việt Nam đang có nhiều tiền đề thuận lợi để tham gia sâu hơn vào xu hướng này. Nền kinh tế năng động, vị trí chiến lược, khả năng hội nhập, môi trường văn hóa đa dạng và tiềm năng tạo lập tài sản từ các ngành kinh tế mới là những lợi thế đáng kể. Việc Hội An và Thành phố Hồ Chí Minh được Savills đưa vào bảng xếp hạng các trung tâm tài sản thế hệ mới tại châu Á – Thái Bình Dương là tín hiệu tích cực, phản ánh sự quan tâm ngày càng lớn đối với triển vọng của thị trường Việt Nam.

Tuy nhiên, cơ hội chỉ có thể trở thành lợi thế khi được hỗ trợ bằng những cải cách thực chất. Việt Nam cần chuyển từ tư duy thu hút vốn đầu tư đơn thuần sang tư duy phát triển hệ sinh thái tài sản; từ cạnh tranh bằng chi phí sang cạnh tranh bằng chất lượng thể chế, hạ tầng, dịch vụ và môi trường sống; từ khai thác lợi thế ngắn hạn sang xây dựng năng lực tạo lập giá trị dài hạn.

Điều quan trọng là phải bảo đảm sự hài hòa giữa thu hút nguồn lực quốc tế với lợi ích của nền kinh tế và người dân trong nước. Dòng tài sản mới cần được định hướng vào những lĩnh vực tạo ra năng suất, việc làm, đổi mới sáng tạo, phát triển công nghệ và nâng cao chất lượng dịch vụ. Một thị trường thực sự hấp dẫn không phải là nơi giá tài sản tăng nhanh nhất, mà là nơi tài sản có thể được đầu tư hiệu quả, quản lý minh bạch, bảo vệ bằng pháp luật và tạo ra giá trị bền vững.

Trong tiến trình hội nhập quốc tế ngày càng sâu rộng, Việt Nam có cơ hội nâng cao vị thế không chỉ như một điểm đến sản xuất và đầu tư, mà còn là một không gian kinh doanh, sinh sống và phát triển tài sản có sức hấp dẫn trong khu vực. Nếu biết tận dụng thời cơ, hoàn thiện thể chế và phát triển đồng bộ các điều kiện nền tảng, Việt Nam hoàn toàn có thể chuyển hóa sự quan tâm của cộng đồng doanh nhân, nhà đầu tư quốc tế thành nguồn lực quan trọng phục vụ mục tiêu phát triển nhanh và bền vững.

Tầm nhìn dài hạn không phải là thu hút được bao nhiêu tài sản trong một giai đoạn, mà là xây dựng được một môi trường đủ tin cậy để tài sản được hình thành, đầu tư, quản lý và sinh sôi; nơi những người tạo ra giá trị muốn đến, những người đang gắn bó muốn ở lại và những thế hệ tiếp theo nhìn thấy cơ hội phát triển. Đó chính là nền tảng để Việt Nam từng bước khẳng định vị thế trong mạng lưới các trung tâm tài sản mới của châu Á - Thái Bình Dương.

TS. Mai Vân Anh

_____________________________________

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Savills (2026), Spotlight on Wealth Trends 2026, báo cáo nghiên cứu về xu hướng tài sản toàn cầu và các trung tâm tài sản thế hệ mới.

2. Thông tấn xã Việt Nam – Báo Tin tức và Dân tộc (05/11/2026), “Savills: Việt Nam có cơ hội đón dòng tài sản mới”.

3. Savills (2026), Viet Nam Real Estate 2026: Navigating a More Selective and Sustainable Cycle, báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam.

4. Savills Vietnam (2026), các báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản và xu hướng đầu tư tại Việt Nam.

5. World Bank, Vietnam Country Climate and Development Report, các nghiên cứu về phát triển bền vững và năng lực chống chịu của nền kinh tế Việt Nam.

6. OECD, các tài liệu nghiên cứu về đầu tư quốc tế, quản trị doanh nghiệp, minh bạch tài chính và phát triển kinh tế bền vững.

7. UN-Habitat, các nghiên cứu về phát triển đô thị bền vững, chất lượng sống và năng lực cạnh tranh đô thị.