Thị trường bất động sản Việt Nam trong quý I/2024 đã ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, phản ánh sự phục hồi mạnh mẽ sau giai đoạn khó khăn do tác động của các biến động kinh tế toàn cầu. Theo số liệu từ Hội môi giới bất động sản Việt Nam, tỷ lệ hấp thụ bất động sản quý I/2024 tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ năm trước và tăng 83% so với quý IV/2023. Sự phục hồi này thể hiện niềm tin của các nhà đầu tư và người mua nhà đang dần trở lại.
Động lực tăng trưởng và bối cảnh kinh tế
Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội 4 tháng đầu năm 2024 của Tổng cục Thống kê đã chỉ ra nhiều tín hiệu khởi sắc. Trong đó, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam tính đến ngày 20/4/2024 đạt gần 9,27 tỷ USD, tăng 4,5% so với cùng kỳ năm 2023. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài trong 4 tháng ước đạt 6,28 tỷ USD, tăng 7,4% so với cùng kỳ năm 2023. Tính đến 30/4/2024, đầu tư công đã giải ngân được hơn 115.000 tỷ đồng. Hoạt động sản xuất và xuất nhập khẩu cũng đã có sự hồi phục, nổi bật là chỉ số GDP quý I tăng 5,66%, mức tăng cao nhất trong 3 năm gần đây.
Như một quy luật, khi kinh tế hồi phục, một trong những thị trường được hưởng lợi đầu tiên là bất động sản. Nhà đầu tư sẽ tìm đến kênh đầu tư này thay vì gửi tiết kiệm với lãi suất thấp. Đặc biệt, trong bối cảnh giá vàng liên tục tăng cao và thị trường chứng khoán biến động mạnh, bất động sản trở thành lựa chọn an toàn và tiềm năng.
Chính sách điều hành của Chính phủ và tác động đến lãi suất
Sau nhiều nỗ lực trong chính sách điều hành của Chính phủ, lãi suất cho vay mua bất động sản vào đầu tháng 4/2024 đã được đưa về mức thấp nhất trong hơn 10 năm qua. Hiện nay, mức lãi suất này dao động từ 6-7%/năm, một mức lãi suất rất tốt dành cho khách hàng biết cân đối các đòn bẩy tài chính phù hợp. Điều này không chỉ giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho người mua nhà mà còn thúc đẩy nhu cầu mua sắm bất động sản, góp phần làm tăng thanh khoản trên thị trường.
Chuyển biến mới của thị trường
Một trong những điểm đáng chú ý trong quý I/2024 là cuộc đua về giá của phân khúc chung cư, nhà phố tại Hà Nội. Giá cả leo thang đã khiến nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang đất nền tại các tỉnh nằm trong quy hoạch vùng Thủ đô, có khả năng kết nối giao thông và sở hữu nhiều lợi thế thu hút vốn FDI từ công nghiệp. Các tỉnh như Bắc Ninh, Hưng Yên và Vĩnh Phúc trở thành điểm đến hấp dẫn nhờ lợi thế này.
Số liệu cung cầu và triển vọng phát triển
Bộ Xây dựng đã công bố số lượng các dự án phát triển nhà ở, dự án bất động sản được cấp phép, đang triển khai, đã hoàn thành và đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai trong quý I/2024. Cụ thể:
Phát triển nhà ở thương mại: Hoàn thành 10 dự án với quy mô khoảng 4.706 căn, số lượng dự án bằng 34,48% so với quý IV/2023 và bằng 71,43% so với cùng kỳ năm 2023.
- Miền Bắc: 3 dự án.
- Miền Trung: 4 dự án.
- Miền Nam: 3 dự án.
Cấp phép mới: 19 dự án với quy mô khoảng 9.774 căn, bằng 95% so với quý IV/2023 và bằng 111,76% so với cùng kỳ năm 2023.
- Miền Bắc: 12 dự án.
- Miền Trung: 7 dự án.
Đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai: 38 dự án với quy mô khoảng 5.527 căn, bằng 80,85% so với quý IV/2023 và bằng 73,08% so với cùng kỳ năm 2023.
Đang triển khai xây dựng: 984 dự án với quy mô khoảng 421.353 căn, bằng 115,22% so với quý IV/2023 và bằng 140,97% so với cùng kỳ năm 2023.
- Miền Bắc: 406 dự án với quy mô khoảng 236.873 căn.
- Miền Trung: 360 dự án với quy mô khoảng 91.022 căn.
- Miền Nam: 218 dự án với quy mô khoảng 93.458 căn.
Nhà ở xã hội và bất động sản công nghiệp
Theo báo cáo của 42/63 địa phương, trên địa bàn cả nước có 13 dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành, khởi công xây dựng và được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 16.008 căn. Trong đó, số lượng dự án hoàn thành gồm 5 dự án (3 dự án hoàn thành toàn bộ, 2 dự án hoàn thành một phần) với quy mô 2.016 căn; số lượng dự án đã khởi công xây dựng gồm 4 dự án với quy mô 8.073 căn; số lượng dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư gồm 4 dự án với quy mô 5.919 căn.
Đối với bất động sản công nghiệp, khu vực miền Bắc dự kiến có thêm khoảng 15.000 ha, tăng 3% theo quý. Khu vực miền Nam dự kiến được bổ sung thêm khoảng 27.900 ha, tăng 1% theo quý. Nhu cầu thuê mới sẽ đến từ sự phục hồi của ngành sản xuất, đơn hàng phục vụ xuất khẩu tăng và sự gia nhập của nhiều doanh nghiệp FDI mới. Tỷ lệ lấp đầy dự kiến duy trì ổn định tại khu vực miền Bắc và tăng nhẹ tại khu vực miền Nam.
Tồn kho bất động sản
Theo số liệu báo cáo của 55/63 địa phương, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý I/2024 vào khoảng 23.029 căn (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền). Trong đó:
- Chung cư: 3.706 căn.
- Nhà ở riêng lẻ: 8.468 căn.
- Đất nền: 10.855 nền.
Tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án. Tuy nhiên, lượng tồn kho này đang có xu hướng giảm dần khi thị trường bất động sản phục hồi và nhu cầu mua bán tăng lên.
Khởi sắc tích cực sau thời gian khó khăn và đón nhận cơ hội mới bất động sản nhà ở
Dự báo trong quý III/2024, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng. Nguồn cung mới dự kiến tăng thêm khoảng 25% so với quý I/2024, chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán hoặc đã khởi công trong giai đoạn trước đó. Tổng nguồn cung tích lũy của toàn thị trường quý III/2024 dự kiến đạt khoảng 45.200 sản phẩm. Sự gia tăng nguồn cung này giúp khách hàng có thêm đa dạng sự lựa chọn, đồng thời cải thiện mức hấp thụ và tình hình giao dịch chung trên thị trường.
Giá cả bất động sản dự kiến sẽ tiếp tục tăng nhẹ do nhu cầu đầu tư vào kênh này vẫn duy trì ở mức cao. Đặc biệt, tại các khu vực ven đô và các tỉnh lân cận Hà Nội, giá đất nền và nhà ở có thể sẽ tăng từ 5-10% do sự dịch chuyển dòng vốn đầu tư và khả năng kết nối giao thông ngày càng được cải thiện.
Bất động sản công nghiệp
Bất động sản công nghiệp dự kiến tiếp tục tăng trưởng ổn định trong quý III/2024. Nhu cầu thuê mới sẽ đến từ sự phục hồi của ngành sản xuất, đơn hàng phục vụ xuất khẩu tăng và sự gia nhập của nhiều doanh nghiệp FDI mới. Tỷ lệ lấp đầy dự kiến duy trì ổn định tại khu vực miền Bắc và tăng nhẹ tại khu vực miền Nam.
Bất động sản văn phòng và bán lẻ
Đối với văn phòng cho thuê, nguồn cung dự báo đạt khoảng 2,15 triệu m² sàn ở khu vực Hà Nội, tăng 2% theo quý, và khoảng 2,7 triệu m² sàn ở khu vực TP.HCM, tăng 4 % theo quý. Giá thuê bình quân vẫn duy trì ổn định tại Hà Nội và dự báo sẽ tăng 5% ở TP.HCM, đạt khoảng 34 USD/m². Tỷ lệ lấp đầy bình quân ghi nhận sự gia tăng nhẹ ở cả hai thị trường, với 86% ở Hà Nội và 91% ở TP.HCM.
Nguồn cung mặt bằng bán lẻ sẽ duy trì mức khoảng 1,8 triệu m² sàn ở khu vực Hà Nội và tăng lên khoảng 1,53 triệu m² sàn ở khu vực TP.HCM, tăng 3% theo quý. Giá thuê bình quân vẫn duy trì ổn định ở cả hai khu vực, với mức giá thuê khoảng 46 USD/m² ở Hà Nội và 53 USD/m² ở TP.HCM.
Chiến lược cho các doanh nghiệp bất động sản
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đầy hứa hẹn và phát triển như hiện nay, ông Phạm Minh Hòa, một chuyên gia truyền thông và thương hiệu, đã nhấn mạnh tầm quan trọng của việc áp dụng công nghệ thông tin và phân tích dữ liệu lớn (big data). Theo ông, những công cụ này không chỉ giúp doanh nghiệp hiểu rõ hơn về yếu tố thị trường tài chính và nhu cầu khách hàng, mà còn mở ra cơ hội để phát triển các sản phẩm bất động sản phù hợp hơn với từng phân khúc. Việc này đồng thời mang lại lợi ích cho doanh nghiệp và đảm bảo khách hàng nhận được sản phẩm tốt nhất.
Để ứng dụng hiệu quả những công cụ này trong chiến lược kinh doanh, các doanh nghiệp bất động sản có thể tập trung vào:
1. Phân tích dữ liệu khách hàng: Sử dụng công nghệ big data để phân tích hành vi, sở thích và nhu cầu của khách hàng, giúp doanh nghiệp tạo ra các sản phẩm và dịch vụ phù hợp với thị hiếu của từng nhóm khách hàng, từ đó tăng cường khả năng hấp thụ sản phẩm và nâng cao trải nghiệm khách hàng.
2. Định vị sản phẩm theo phân khúc thị trường: Thị trường bất động sản đang phân hóa mạnh mẽ theo từng phân khúc: cao cấp, trung cấp và bình dân. Doanh nghiệp cần xác định rõ phân khúc mục tiêu và phát triển sản phẩm phù hợp với đặc điểm của từng phân khúc. Các dự án cao cấp cần tập trung vào vị trí, thiết kế sang trọng và tiện ích cao cấp, trong khi các dự án bình dân nên chú trọng vào giá cả hợp lý và tiện ích cơ bản.
3. Tăng cường quan hệ đối tác: Xây dựng mối quan hệ chặt chẽ với các đối tác chiến lược như ngân hàng, các quỹ đầu tư và các nhà thầu uy tín. Điều này giúp doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận nguồn vốn, đồng thời đảm bảo tiến độ và chất lượng của các dự án.
4. Đầu tư vào công nghệ số: Áp dụng các công nghệ số như AI, IoT và blockchain vào quản lý và vận hành các dự án bất động sản. Các công nghệ này không chỉ giúp tối ưu hóa chi phí và nâng cao hiệu quả hoạt động mà còn cung cấp cho khách hàng trải nghiệm dịch vụ hiện đại và tiện ích hơn.
5. Ứng dụng công nghệ xanh và bền vững: Với xu hướng toàn cầu về phát triển bền vững, các doanh nghiệp bất động sản cần tích cực ứng dụng công nghệ xanh vào các dự án của mình. Sử dụng vật liệu thân thiện với môi trường, thiết kế tiết kiệm năng lượng và tích hợp các giải pháp quản lý thông minh giúp gia tăng giá trị bất động sản và thu hút khách hàng.
Những chiến lược này không những phản ánh nhận định và định hướng mà ông Hòa đã chia sẻ, mà còn là nền tảng để xây dựng một thương hiệu bất động sản mạnh mẽ, đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường và đảm bảo sự hài lòng, an tâm của khách hàng.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn phục hồi mạnh mẽ với nhiều cơ hội và thách thức. Sự phục hồi của nền kinh tế, sự gia tăng của vốn đầu tư nước ngoài cùng với các chính sách hỗ trợ của Chính phủ đã tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Để tận dụng tối đa các cơ hội này, các doanh nghiệp bất động sản cần có chiến lược phát triển bền vững, linh hoạt và sáng tạo. Với những nỗ lực và định hướng đúng đắn, doanh nghiệp bất động sản hoàn toàn có thể kỳ vọng vào một giai đoạn phát triển mạnh mẽ và bền vững trong tương lai.
Nguyễn Khắc Từ - Bùi Duy Tiến
