VNHN - Thời gian quan, tại Đà Nẵng – Quảng Nam, tình hình một số chủ đầu tư dự án nhà ở, dự án đất nền, mặc dù chưa đủ điều kiện bán theo quy định, nhưng một số chủ đầu tư dự án nhà ở đã dùng hình thức hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ để ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, trong khi chưa có thông báo được phép bán theo quy định của cơ quan chức năng là Sở Xây dựng. Tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua.
Mới đây trong vụ việc 1.000 người dân mua đất dự án của Bách Đạt An qua công ty môi giới Hoàng Nhất Nam nhưng không có sổ đỏ, nên họ đã kéo đến trụ sở công ty để phản đối làm ảnh hưởng đến an ninh trật tự
Rủi ro từ “hợp đồng góp vốn”
Trên thực tế, hầu hết các dự án BĐS tại Đà Nẵng – Quảng Nam đều phân phối dự án theo hình thức hợp đồng góp vốn này. Làm như vậy chủ đầu tư có thể tận dụng tối đa nguồn vốn huy động từ khách hàng để triển khai dự án trong thời gian chờ đợi hoàn thiện thủ tục (thường mất nhiều thời gian), tận dụng được cơ hội của thị trường, tiết kiệm được một khoảng lớn từ chi phí lãi vay phát sinh. Đổi lại khách hàng được mua sản phẩm với mức giá ưu đãi hơn rất nhiều so với mua lại dự án khi đã hoàn thiện. Đa phần các nhà đầu tư tham gia góp vốn vì nhận thấy đó là cơ hội hấp dẫn, khả năng sinh lời cao.
Tuy nhiên đây không phải là hợp đồng mua bán chính thức nên sản phẩm cuối cùng khách nhận được phụ thuộc rất lớn vào thời cuộc, chính sách thị trường, pháp lý thay đổi nên có nhiều rủi ro. Rủi ro đáng lo ngại nhất là chủ đầu tư không sử dụng tiền góp vốn đúng mục đích, dẫn đến dự án bị chậm tiến độ, chậm bàn giao đất nền cho người mua; việc cấp sổ đỏ có thể bị chậm trễ do chủ đầu tư chưa hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước hoặc phân lô, tách thửa không đúng với dự án đã được phê duyệt… Trong khi đó, cam kết bồi thường trong hợp đồng góp vốn cũng không cao như hợp đồng mua bán, thường ở mức tượng trưng và hoàn vốn, thậm chí là không có mức bồi thường.
Cố tình "lách luật" để huy động vốn khiến người mua phải chịu nhiều rủi ro
Mới đây hàng trăm khách hàng của Dự án Khu dân cư Thống Nhất (giai đoạn 2), phường Điện Dương, thị xã Điện Bàn, (tỉnh Quảng Nam), bức xúc vì số tiền hàng tỷ đồng của mình bị Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Thương mại VN Đà Thành “ngâm trên giấy”.
Mới đây hàng trăm khách hàng bức xúc vì số tiền hàng tỷ đồng của mình đầu tư vào Dự án Khu dân cư Thống Nhất (giai đoạn 2), phường Điện Dương, thị xã Điện Bàn, (tỉnh Quảng Nam), nhưng bị “ngâm trên giấy”.
Mặc dù dự án đang còn ngổn ngang nhưng chủ đầu tư Dự án Khu dân cư Thống Nhất (giai đoạn 2), đã huy động hàng chục tỷ đồng của khách hàng đã hơn 2 năm nay
Cụ thể, ngày 11 tháng 10 năm 2017, UBND tỉnh Quảng Nam có văn bản số 5485/UBND-KTN về việc chấp thuận đầu tư Dự án Khu dân cư Thống Nhất (giai đoạn 2), phường Điện Dương, thị xã Điện Bàn do Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Thương mại VN Đà Thành (có trụ sở tại số 63 Lê Lợi, Thạch Thang, Hải Châu, TP.Đà Nẵng) làm chủ đầu tư. Dự án có tổng diện tích theo quy hoạch 11,9ha; quy mô chấp thuận 9,37ha. Tổng số căn: 139 căn (đất ở chia lô); 42 căn (đất ở tái định cư) cho dự án Khu dân cư Thống Nhất giai đoạn 1; đầu tư xây dựng chợ hạng III, với tổng mức đầu tư khoảng 77,8 tỷ đồng.
Theo thông tin từ sở Xây dựng tỉnh Quảng Nam đến nay dự án này vẫn đang trong giai đoạn triển khai thực hiện, chưa được kiểm tra công tác nghiệm thu, chưa đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bán nhà ở hình thành trong tương lai. Mặc dù chưa đủ điều kiện mở bán thế nhưng chủ đầu tư đã “lách luật” bằng cách thực hiện hàng trăm hợp động góp vốn với hàng trăm khách hàng với tổng số tiền lên đến hàng chục tỷ đồng.
Mặt dù cầm trong tay hàng chục tỷ đồng của khách hàng, nhưng từ đó đến nay đã hơn 2 năm, chủ đầu tư mới chỉ sang lấp mặt bằng, hạ tầng giao thông vẫn chưa hoàn thiện, các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước,... hầu như chưa có gì, mọi thứ vẫn còn rất ngổn ngang. Đặc biệt, trong khu dự án còn một số nhà dân chưa được giải tỏa đền bù, các khu đất đã phân lô đất nền tại một số điểm vẫn chưa có đường giao thông...
Chia sẻ với phóng viên, ông N.V.T cho biết: “Đầu năm 2018, trong cơn sốt của thị trường BĐS Quảng Nam – Đà Nẵng, ông và 3 người bạn có gom góp mua lại 5 lô đất tại dự với tổng giá trị gần 6 tỷ đồng bằng hình thức chuyển đổi người đứng tên trên hợp đồng góp vốn. Phía chủ đầu tư có cam kết thời hạn ra sổ chậm nhất là đến tháng 4 năm 2019. Thế nhưng cho đến bây giờ khu đất chúng tôi mua vẫn chỉ nằm trên giấy, đường vào còn chưa có huống gì là sổ đỏ. Bây giờ mà hủy hợp đồng thì chủ đầu tư chỉ trả lại số tiền đã góp, vậy khác gì họ dùng tiền của tôi miễn phí. Trong 2 năm trời đó không biết bọn họ đã dùng nguồn vốn huy động của chúng tôi vào việc gì nữa?”.
Vậy số tiền cả chục tỷ đồng của khách hàng đã đi đâu? Chủ đầu tư đã làm gì với số tiền đó.?
- Phải chăng mức xử phạt vẫn còn thiếu tính răn đe.?
“Theo Quy đinh của Luật Kinh doanh bất động sản tại Khoản 1 và 5 Điều 8 quy định hành vi cấm: Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định và Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.
Tại Khoản 1 Điều 68 quy định: Hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở theo quy định của Luật này. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý.
Trong đó, Khoản 8 Điều 6 Luật Nhà ở quy định hành vi cấm: Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án.
Bên cạnh đó quy định tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở cũng đã quy định rõ ở Khoản 1 Điều 19: Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở; trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở và quy định tại điều này thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn”.
Tại Điểm đ, Khoản 4, Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định: ‘Phạt tiền từ 270.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản có hành vi huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết”. Phải chăng mức phạt này quá nhỏ, không đủ tính răn đe nên các doanh nghiệp cố tình biết nhưng vẫn làm.? Chỉ với một phép tính đơn giản, với vài chục tỷ huy động từ khách hàng này thì chỉ cần gởi ngân hàng trong 2 năm tổng lãi xuất chủ đầu tư nhận được đã gấp hàng chục lần mức tiền phạt nói trên, vì vậy nên nhiều công ty BĐS kinh doanh theo kiểu “tay không bắt giặc”, nếu xảy ra sự cố đẩy rủi ro về phía khách hàng...
Hiện nay trên địa bàn Đà Nẵng – Quảng Nam Không chỉ riêng Dự án Khu dân cư Thống Nhất (giai đoạn 2),còn khá nhiều dự án chủ đầu tư cố tình chây ì, không thực hiện đúng cam kết bàn giao với khách hàng, cố tình chiếm dụng vốn của khách hàng để sử dụng vào những mục đích tư lợi cá nhân, trái với giao kèo đã cam kết trong hợp đồng (chủ yếu là đầu tư vào các dự án hoặc các ngành nghề khác ở các thị trường tiềm năng mà họ cho là có mức sinh lợi cao hơn). Nguy hiểm hơn nữa là trường hợp các nhà đầu tư cố tình vẽ dự án để huy động vốn với mục đích lừa đảo khách hàng.
