Tái định nghĩa “vị trí” trong đầu tư bất động sản
Trong nhiều thập kỷ, quy tắc vàng của bất động sản được gói gọn trong ba từ: vị trí, vị trí và vị trí, được đo bằng khoảng cách tới trung tâm thành phố.
Tuy nhiên tại các thị trường phát triển nhất, quy tắc này đang được viết lại. “Vị trí” hiện đại không phải khoảng cách địa lý thuần túy, mà hướng tới sự gần gũi với các khu vực đổi mới sáng tạo.
Đó là lý do vì sao mô hình “đô thị tri thức” đang nổi lên như một loại tài sản mới, nơi giá trị đến từ sự kết tụ của các trường đại học, trung tâm nghiên cứu và nhân tài.
Khu dân cư Phước Thọ (Vĩnh Long) của Tập đoàn T&T Group (Ảnh: Thành Sơn)
Thế giới đã có những hình mẫu rõ ràng cho thành công của mô hình này. Tại Singapore, khu One-North là nơi chính phủ gom viện nghiên cứu, đại học và tập đoàn công nghệ vào cùng một địa bàn, tạo ra hiệu ứng “hàng xóm tri thức”, nơi một cuộc trò chuyện tình cờ ở quán cà phê cũng có thể dẫn đến một ý tưởng mới.
Trong khi đó, khu Kendall Square tại Cambridge, Massachusetts, lại phát triển khá tự nhiên khi khu vực này trở thành trung tâm công nghệ sinh học hàng đầu thế giới đơn giản vì bất động sản mọc lên hữu cơ quanh đại học nổi tiếng MIT.
Theo các chuyên gia, công thức chung của một đô thị tri thức là mô hình hợp tác ba bên: Nhà nước, Đại học, Doanh nghiệp. Thiếu một trong ba chân kiềng này, đô thị tri thức chỉ còn là một khu đô thị vắng lặng với vẻ ngoài hiện đại nhưng thiếu "dòng máu" kinh tế thật sự.
Khu vực Songdo (Hàn Quốc) là trường hợp điển hình cho điều này. Dù được đầu tư hàng chục tỷ USD, xây dựng bài bản với hạ tầng công nghệ thuộc hàng tiên tiến nhất thế giới, thành phố sau gần hai thập kỷ vẫn thưa dân. Lý do vì quá chú trọng công nghệ và hạ tầng mà bỏ quên yếu tố con người, chân kiềng "doanh nghiệp" và "cộng đồng" không theo kịp hạ tầng đã xây.
Khu dân cư Phước Thọ sắp chính thức ra mắt thị trường trong thời gian tới (Ảnh: Thành Sơn)
TS. KTS Trương Văn Quảng, Phó Tổng Thư ký Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam nhìn nhận, xu hướng đô thị thế hệ mới đã chuyển từ mô hình phát triển dựa trên mở rộng không gian sang phát triển dựa trên nâng cao chất lượng không gian.
Ở đó, đô thị phải đáp ứng các tiêu chí như cấu trúc đa cực, hạ tầng thông minh, phát triển bền vững và khả năng chống chịu cao. Nói cách khác, bên cạnh quy mô đầu tư, khả năng kết nối các thành phần bên trong khu đô thị mới là quan trọng nhất.
Chiến lược “xây tổ cho đại bàng” tại Vĩnh Long
Xét theo mô hình hợp tác ba bên, Vĩnh Long đang tận hưởng lợi thế đặc biệt so với phần lớn các tỉnh vừa sáp nhập khi nhận được lợi thế sẵn có.
Báo cáo "Bất động sản đô thị tỉnh Vĩnh Long 2026-2030" của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) ghi nhận địa phương đang đứng trước cơ hội chuyển từ mô hình phát triển dựa trên mở rộng không gian đô thị sang mô hình dựa trên chất lượng không gian đô thị, lấy đổi mới sáng tạo, khoa học - công nghệ và chất lượng sống làm động lực tăng trưởng mới.
Khu dân cư Phước Thọ được định hướng trở thành khu đô thị tri thức trong tương lai (Ảnh: T&T)
Sự dịch chuyển này đã diễn ra thực tế khi Vĩnh Long hiện đứng thứ 2 Đồng bằng sông Cửu Long về Chỉ số đổi mới sáng tạo cấp địa phương (PII) năm 2025, và tỷ trọng kinh tế số trong GRDP đã tăng từ 6,28% lên 7,85%, mức cao nhất vùng.
Về phía Đại học, Vĩnh Long cũng sở hữu lợi thế bất ngờ. Ước tính, có hơn 25.000 sinh viên đang theo học tại cụm trường quanh khu vực trung tâm mới, gồm Đại học Xây dựng Miền Tây, Đại học Sư phạm Kỹ thuật Vĩnh Long và Phân hiệu Mekong của Đại học Kinh tế TP.HCM. Con số đưa địa phương này lên vị trí thứ 2 vùng Đồng bằng sông Cửu Long về quy mô đào tạo nhân lực.
Chân kiềng còn lại là sự tham gia của doanh nghiệp cũng rất nổi bật với vai trò của T&T Group. Dự án Khu dân cư Phước Thọ do T&T Group làm chủ đầu tư sắp chính thức ra mắt thị trường trong thời gian tới, có cách tiếp cận gần với Kendall Square khi đặt mình giữa cụm đại học đã có sẵn hàng chục nghìn nhân sự chất lượng cao trong tương lai.
Phước Thọ với lợi thế tự nhiên đó đang xây dựng những không gian kết nối tri thức. Các tuyến phố công nghệ, không gian sáng tạo, khu vực học tập mở, workshop hay những hoạt động giao lưu giữa doanh nghiệp, nhà trường và cộng đồng đang được nghiên cứu như những cấu phần bổ sung quan trọng cho hệ sinh thái đô thị trong dài hạn.
Mô hình đô thị tri thức đang nổi lên như một loại tài sản mới (Ảnh: Thành Sơn)
Mục tiêu không chỉ là tạo thêm tiện ích, mà từng bước hình thành một môi trường nơi tri thức có thể được chia sẻ, ứng dụng và lan tỏa ngay trong đời sống hằng ngày.
Đấy là chưa kể, với hàng chục dự án FDI, ODA đang triển khai, Vĩnh Long hàng ngày đều thu hút hàng lượng lớn chuyên gia nước ngoài và nhân lực chất lượng cao về làm việc. Hầu hết tất cả đều có nhu cầu tìm một địa điểm phù hợp để nghỉ ngơi.
Theo cách tiếp cận đó, đô thị trở thành không gian kết nối giữa doanh nghiệp, các cơ sở đào tạo và những ý tưởng đổi mới sáng tạo, để các bài toán thực tiễn của đô thị từng bước được giải quyết thông qua nghiên cứu, thử nghiệm và hợp tác.
Phước Thọ sẽ trở thành nơi giữ chân những sinh viên này sau khi tốt nghiệp, cho họ lựa chọn ở lại Vĩnh Long, thay vì tìm đến Cần Thơ, TP.HCM như phần lớn lực lượng lao động trẻ ở các tỉnh vẫn làm nhiều năm qua.
Đô thị trở thành không gian kết nối giữa doanh nghiệp, các cơ sở đào tạo và những ý tưởng đổi mới sáng tạo, (Ảnh: Thành Sơn)
GS. TS. Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội đồng Giáo sư Nhà nước, nhiều lần nhấn mạnh nguyên lý dòng vốn luôn đi cùng dòng người, còn dòng người chỉ lựa chọn những nơi có hạ tầng đồng bộ, dịch vụ chất lượng và không gian sống đáng sống. Theo ông, muốn thu hút doanh nghiệp lớn và đội ngũ nhân lực chất lượng cao, địa phương phải chuẩn bị trước hệ sinh thái đô thị phù hợp.
Ông Đỗ Vinh Quang, Phó Chủ tịch T&T Group, Chủ tịch T&T Homes, phân tích hướng đi của “đô thị tri thức” mà tập đoàn theo đuổi:
“Khi kết hợp hài hòa các giá trị truyền thống với công nghệ hiện đại, khu đô thị sẽ không chỉ đáp ứng nhu cầu an cư mà còn trở thành môi trường thu hút chuyên gia, giới trẻ và lực lượng lao động chất lượng cao, góp phần hình thành cộng đồng cư dân mới và tạo động lực phát triển cho trung tâm hành chính mới của tỉnh”, ông Quang chia sẻ.
Dưới góc độ đầu tư, đây là một chiến lược đặt cược vào tương lai của dòng vốn. Trong một thế giới biến động, các đô thị tri thức, nơi cung cấp hạ tầng cho kinh tế số và đổi mới sáng tạo, chính là điếm đến an toàn và tiềm năng nhất cho các nhà đầu tư dài hạn.
Đáng chú ý, T&T Group không dừng lại ở một dự án bất động sản đơn lẻ mà tập trung đầu tư lớn vào nhiều dự án hạ tầng, từ đó gián tiếp nâng cao mức sống và khả năng kết nôi tri thức của khu vực.
Đô thị tri thức là tương lai của tăng trưởng đô thị bền vững (Ảnh: Thành Sơn)
Song song với khu đô thị Phước Thọ, tập đoàn đang nghiên cứu đề xuất Nhà máy điện gió Vĩnh Long công suất khoảng 340 MW tại khu vực ven biển xã Thới Thuận, kiến nghị xây dựng Trung tâm năng lượng tái tạo vùng Đồng bằng sông Cửu Long, đồng thời nghiên cứu quy hoạch Cù lao An Bình theo hướng đô thị sinh thái và đầu tư Khu đô thị sinh thái Cồn Chim.
“T&T Group không chỉ xây dựng các dự án bất động sản mà còn tham gia vào quá trình phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh thông qua hệ sinh thái đa ngành của tập đoàn”, ông Đỗ Vinh Quang khẳng định.
Đô thị tri thức không chỉ là tương lai của bất động sản Vĩnh Long, mà là tương lai của tăng trưởng đô thị bền vững. Đối với thị trường Việt Nam, xu hướng này là tất yếu nếu nhìn vào các nước phát triển.
Tuy nhiên, khi các nhà phát triển đang thay đổi luật chơi, nhà đầu tư cũng cần thay đổi tư duy: Đừng chỉ nhìn vào quy hoạch trên giấy, hãy nhìn vào hệ sinh thái mà chủ đầu tư đó cam kết tạo ra bên trong lòng đô thị. Bởi lẽ, trong thời đại mới, tài sản bất động sản giá trị nhất không nằm ở vị trí địa lý, mà nằm ở "chất xám" được định cư tại đó.
PGS. TS. Trần Đình Thiên nhận xét, một đô thị có chất lượng sống cao sẽ thu hút doanh nhân, chuyên gia, trí thức và lực lượng lao động chất lượng cao, từ đó hình thành các hoạt động kinh tế, dịch vụ, đổi mới sáng tạo và tạo ra sức cạnh tranh mới cho địa phương.
“Giá trị lớn nhất của một đô thị hiện đại không nằm ở những công trình kiến trúc, mà ở khả năng quy tụ con người”, ông Thiên nhìn nhận.
