Tại Quyết định số 1356/QĐ-UBND (ngày 19-3-2021), UBND thành phố phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu đô thị H1-3 thuộc địa giới hành chính quận Đống Đa và một phần phường Nguyễn Du, quận Hai Bà Trưng. Đáng chú ý, đồ án khoanh vùng một số khu vực được phép và không được phép xây dựng công trình cao tầng; cho phép tăng tầng cao với trường hợp cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, cũng như định hướng sử dụng quỹ đất sau khi di dời đối với các cơ sở sản xuất, bệnh viện, trường học...
Khu vực xung quanh di tích Văn Miếu - Quốc Tử Giám sẽ được tổ chức thành không gian văn hóa, tuyến phố đi bộ.
Dân số kiểm soát đến năm 2030 là 255.000 người
Về phạm vi ranh giới quy hoạch phân khu H1-3, phía Bắc giáp quận Ba Đình; phía Đông giáp quận Hoàn Kiếm và quận Hai Bà Trưng (đường Lê Duẩn - Giải Phóng); phía Nam giáp quận Thanh Xuân (đường Vành đai 2 đoạn từ đường Giải Phóng đến Ngã Tư Sở); phía Tây và phía Tây Nam giáp quận Cầu Giấy. Tổng diện tích nghiên cứu quy hoạch là 994ha; quy mô dân số đến năm 2030 và năm 2050 khoảng 255.000 người.
Về các chức năng sử dụng đất chính: Đất công cộng đô thị, hỗn hợp khoảng 85,18ha (chiếm 9,25%, đạt chỉ tiêu khoảng 3,58m2/người). Trong đó, để hạn chế gia tăng dân số trong giai đoạn từ nay đến trước năm 2030, tiến tới kiểm soát và từng bước giảm quy mô dân số theo định hướng Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, trường hợp đất hỗn hợp bố trí chức năng ở phải được cấp có thẩm quyền chấp thuận và phải tuân thủ các yêu cầu: Bảo đảm các điều kiện hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật trong khu vực, khả năng dung nạp dân số của ô quy hoạch.
Đất giao thông đô thị chiếm khoảng 125,37ha (chiếm 13,6%, đạt chỉ tiêu khoảng 5,27m2/người). Đất cây xanh đô thị khoảng 59,37ha (tỷ lệ 6,45%, đạt chỉ tiêu khoảng 2,5m2/người). Hiện trong các khu vực công viên Đống Đa, khu công viên văn hóa - thể thao - vui chơi Đống Đa... có các hộ dân đang sinh sống và một số công trình hiện trạng tạm thời được tồn tại và có biện pháp quản lý chặt chẽ chống lấn chiếm và được thực hiện dự án riêng theo quy hoạch.
Chung cư cũ xây dựng lại được phép tăng tầng cao
Đất nhóm nhà ở gồm nhà ở mới (tái thiết) và nhóm nhà ở hiện có cải tạo, chỉnh trang để kiểm soát phát triển khoảng 539,55ha (chiếm 58,59%, đạt chỉ tiêu khoảng 22,7m2/người). Trong đó, nhà ở xây dựng mới được phát triển theo hướng đa dạng, nhiều loại hình: Chung cư, liền kề, biệt thự, nhà vườn...
Đối với các khu chung cư cũ: Hào Nam, Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thủy Lợi, Phương Mai, Vĩnh Hồ, Nam Đồng, Nam Thành Công...: Ranh giới phạm vi khu vực nghiên cứu, quy mô dân số, các chức năng sử dụng đất và chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc sẽ được xác định theo dự án riêng được cấp có thẩm quyền chấp thuận. Bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất chỉ mang tính chất định hướng, trên nguyên tắc: Giảm mật độ xây dựng, tăng tầng cao công trình, ưu tiên bổ sung hệ thống hạ tầng đô thị, công trình công cộng... Quá trình triển khai giai đoạn sau có thể nghiên cứu hoán đổi vị trí các chức năng sử dụng trong ô đất để phù hợp với thực tiễn...
Đối với các nhà chung cư cũ riêng lẻ nằm xen cài trong các khu dân cư hiện có, khi cải tạo xây dựng lại, có thể nghiên cứu xây dựng công trình theo hướng giảm mật độ xây dựng; tăng diện tích cây xanh, tăng tầng cao, tuy nhiên cần bảo đảm không gia tăng dân số.
Đất nhóm nhà ở hiện có cải tạo chỉnh trang chủ yếu thuộc khu vực dân cư hiện có. Trong đó xác định các trục giao thông và hạ tầng kỹ thuật chính của khu dân cư bảo đảm mặt cắt ngang tối thiểu 4m trên cơ sở các tuyến đường hiện trạng, hạn chế giải phóng mặt bằng, không san lấp hồ ao. Các quỹ đất trống (công) ưu tiên bố trí các công trình sinh hoạt cộng đồng, vườn hoa, sân chơi, bãi đỗ xe, trạm điện...
Giảm quy mô đào tạo trường đại học, cao đẳng
Đối với đất trường học, nhà trẻ, do điều kiện quỹ đất hạn chế, vì vậy các chỉ tiêu về trường học (trung học phổ thông, trung học cơ sở, tiểu học) và trường mầm non được xem xét trên cơ sở tiêu chuẩn thiết kế chuyên ngành, có thể vận dụng tăng tầng cao công trình so với quy định. Các tầng tăng thêm sử dụng cho mục đích quản lý hành chính và các công năng phù hợp (không bố trí lớp học). Đối với các khu vực triển khai dự án tái thiết đô thị (khu tập thể cũ cải tạo xây dựng lại, quỹ đất di dời...) có quy mô < 5ha, ưu tiên dành quỹ đất cho trường học, mầm non; đối với các khu vực có quy mô ≥ 5ha, quỹ đất bố trí làm trường học, mầm non áp dụng chỉ tiêu theo quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế hiện hành. Bố trí diện tích các sàn dành cho công trình giáo dục mầm non trong các khối đế các công trình cao tầng.
Các cơ sở sản xuất công nghiệp, bệnh viện, cơ sở đại học, giáo dục nghề nghiệp và các cơ quan, đơn vị đóng trên địa bàn được từng bước di dời ra khỏi khu vực nội thành. Bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất chỉ mang tính chất định hướng, trên nguyên tắc: Quỹ đất sau khi di dời được thực hiện theo các chức năng quy hoạch được duyệt, ưu tiên để xây dựng, phát triển công trình công cộng, cây xanh, bãi đỗ xe, công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật phục vụ chung khu vực..., không sử dụng để xây dựng chung cư cao tầng sai quy hoạch.
Các trường đại học, cao đẳng được cấp có thẩm quyền cho phép giữ lại trong khu vực phải tổ chức cải tạo, nâng cấp chất lượng, giảm quy mô đào tạo để bảo đảm tiêu chí đạt ≥ 20m2/sinh viên theo quy định. Các bệnh viện được phép giữ lại phải tổ chức di dời các cơ sở, khoa, phòng khám bệnh gây ô nhiễm ra ngoài khu vực (cơ sở 2) và từng bước chuyển đổi thành các cơ sở nghiên cứu - khám, chữa bệnh chất lượng cao phục vụ nhu cầu dân cư khu vực với yêu cầu: Không gia tăng giường bệnh, bảo đảm chỉ tiêu diện tích đất/giường bệnh tối thiểu 60m2/giường.
Không phát triển nhà cao tầng khu vực Văn Miếu và phụ cận
Về tổ chức không gian - kiến trúc cảnh quan: Phát triển đô thị theo hình thái tự nhiên, dựa vào cảnh quan hiện có; khai thác tối đa yếu tố cây xanh các tuyến phố các khu vực công viên tập trung lớn trong khu vực như: Công viên hồ Đống Đa, hồ Xã Đàn, khu di tích Văn Miếu - Quốc Tử Giám...; liên kết hệ thống công viên thành phố, lõi xanh trong các khu tái thiết, khu ở, đơn vị ở tạo nên đô thị mang tính chất đô thị xanh, có môi trường sống tốt.
Không gian đô thị được xác lập chủ yếu là công trình thấp tầng. Các công trình cao tầng được bố trí dọc các tuyến đường vành đai và tuyến đường hướng tâm tạo một số điểm nhấn cao tầng trên các trục tuyến, phải phù hợp quản lý quy hoạch, kiến trúc tại khu vực có liên quan. Chiều cao toàn phân khu có hướng thấp dần về phía Bắc hài hòa với các khu vực công viên cây xanh hồ điều hòa và các khu nhà ở. Theo đó các không gian thấp tầng chủ yếu tập trung tại phía Bắc đường Vành đai I và một số khu dân cư làng xóm hiện có.
Về tổ chức không gian cấu trúc đô thị: Khu vực liền kề khu phố cũ (nằm phía Bắc) tầng cao đặc trưng 4-6 tầng (cao 16-22m). Khu vực hạn chế phát triển (khu vực còn lại) tầng cao đặc trưng 5-7 tầng (cao 20-25m) cho phép xây dựng mới một số công trình cao tầng tại các vị trí giáp trục đường lớn, khu vực điểm nhấn đô thị, khu vực tái thiết, các khu chung cư cũ...
Đồ án cũng đề xuất nghiên cứu xây dựng Đề án tổ chức không gian văn hóa, tuyến phố đi bộ kết hợp với phát triển mô hình kinh tế ban đêm tại khu vực xung quanh di tích Văn Miếu - Quốc Tử Giám.
Các khu vực cần kiểm soát phát triển không xây dựng nhà cao tầng: Khu vực Văn Miếu và phụ cận (giới hạn bởi các tuyến phố Điện Biên Phủ, Lê Duẩn, Nguyễn Khuyến, Trần Quý Cáp, Ngô Sĩ Liên, Lương Sử, Thông Phong, Tôn Đức Thắng, Cát Linh, Trịnh Hoài Đức, Lê Trực, Trần Phú).
