VNHN - Dự án Khu dịch vụ và nhà nghỉ Xuân Thành hay còn gọi là “Hoa Tiên Paradise – Xuân Thành Golf and Resort” Được UBND tỉnh Hà Tĩnh “ưu ái” trong vòng 10 năm, 4 lần cấp Văn bản chứng nhận đầu tư. Dự án hiện nay vẫn còn hoang tàn, dang dở, chưa hoàn thành xây dựng kết cầu hạ tầng, nhưng chủ đầu tư đã đã hợp tác với Sàn giao dịch bất động sản (BĐS) Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (CenLand) phân lô, bán nền rầm rộ. Việc này có trái quy định của pháp luật?
.jpg)
Nhiều khu vực của Dự án vẫn là bãi đất hoang
“Lý do khách quan” lời giải thích cho hơn 10 năm bỏ hoang dự án!
Dự án Khu dịch vụ và nhà nghỉ Xuân Thành, huyện Nghi Xuân (DA Xuân Thành) do Công ty CP Hồng Lam Xuân Thành (VABIS Group) làm chủ đầu tư, được UBND tỉnh Hà Tĩnh cấp giấy chứng nhận đầu tư (GCNĐT) số 28121000012 lần đầu tiên vào ngày 31/01/2008. Tiếp đó sau 4 năm được điều chình thay đổi cấp lại lần 1 vào ngày 10/4/2012. Đến ngày 25/12/2014 theo đề nghị và cam kết của chủ đầu tư dự án, một lần nữa UBND tỉnh Hà Tĩnh lại điều chỉnh cấp GCNĐT với nhiều nội dung thay đổi so với ban đầu. Tiếp tục 4 năm sau, vào ngày 13/9/2018, UBND tỉnh Hà Tĩnh lại điều chỉnh lần 3 bằng công văn cho tiếp tục thực hiện dự án với lý do chung chung là “có một số nguyên nhân khách quan dẫn tới chậm tiến độ so với quy định”(?).
Hạ tầng của Dự án đang được triển khai nham nhở "xôi đỗ"
Theo GCNĐT điều chỉnh lần 2, do ông Nguyễn Thiện - Phó Chủ tịch tỉnh Hà Tĩnh ký, DA được điều chỉnh có quy mô xây dựng villa sân golf, villa bãi biển, villa vườn với 206.874 m2 và trồng, bảo vệ rừng phòng hộ với 55.771 m2… Đồng thời trong chứng nhận đầu tư này còn quy định rất rõ: “Từ tháng 5/2015 đến tháng 12/2016: Thi công xây dựng hoàn thành các công trình nhà ở còn lại và các công trình dịch vụ dùng chung gồm: Trường tiểu học, nhà trẻ, trạm y tế, nhà hang, xiêu thị, trạm xăng, khu thể dục thể thao, khu vệ sinh công công, trồng cây xanh …”.
Không những thế trong GCNĐT điều chỉnh lần 2 còn khẳng định: “Đây là lần cuối cùng điều chỉnh tiến độ DA; Trường hợp DA tiếp tục chậm tiến độ so với tiến độ cam kết và quy định tại GCNĐT điều chỉnh này, thì UBND tỉnh sẽ chấm dứt hoạt động đầu tư DA, thu hồi GCNĐT và không hoàn trả kinh phí Nhà đầu tư đã thực hiện theo quy định của pháp luật (Nhà đầu tư không được khiếu kiện)”. Nhưng không biết vì lý do gì mà vào ngày 13/9/2018, UBND tỉnh Hà Tĩnh lại có Công văn điều chỉnh dự án lần 3 do ông Nguyễn Thanh Điện - Phó chánh văn phòng UBND tỉnh ký, với lý do chung chung là “có một số nguyên nhân khách quan dẫn tới chậm tiến độ so với quy định”?
Công văn số 5511/UBND-KT ngày 13/9/2018 của UBND tỉnh Hà Tĩnh
Như vậy, các Quyết định và Công văn của UBND tỉnh Hà tĩnh đã mang tính đồng bộ và nhất quán chưa? Với một dự án có giấy chứng nhận đầu tư từ 31/01/2008 mà tới nay vẫn chưa hoàn thành cơ sở hạ tầng, nhưng vẫn được UBND tỉnh Hà Tĩnh tạo diều kiện 4 lần ra văn bản để tiếp tục thực hiện dự án và kêu gọi vốn, như vậy có được cho là “ưu ái quá mức” không? Để lãng phí hàng trăm nghìn m2 tài nguyên đất hơn 10 năm qua, ai sẽ phải chịu trách nhiệm? Để chậm tiến độ tới 10 năm, phải chăng năng lực của chủ đầu tư có vấn đề?Có điều gì chắc chắn cho việc Công ty Cổ phần Hồng Lam Xuân Thành hoàn thành dự án khu dịch vụ và nhà nghỉ Xuân Thành đúng tiến độ, trong khi chủ đầu tư này đã chậm tiến độ trong 10 năm qua?
“Lách luật” vì chưa đủ điều kiện bán, rủi ro thuộc về khách hàng!
Với mục đích để dễ bán và kêu gọi vốn đầu tư DA Xuân Thành được chủ đầu tư tự ý đổi thành cái tên đầy hoa mỹ “Hoa Tiên Paradise – Xuân Thành Golf and Resort”. Chủ dự án đang triển khai các hình thức quảng cáo rầm rộ là “Thiên đường nghỉ dưỡng nằm trên địa bàn xã Xuân Thành huyện Nghi Xuân tỉnh Hà Tĩnh, toạ lạc trọn vẹn trên một bãi biển hoang sơ riêng biệt khi sở hữu 112 ha với hơn 5.000 m bờ biển. Tới đây du khách sẽ được tận hưởng một cuộc sống nghỉ dưỡng trọn vẹn và được ngắm nhìn khung cảnh hoàng hôn, bình minh tuyệt đẹp hay cảm nhận hương thơm từ hoa cỏ, không khí trong lành từ cây cối, bầu trời, biển và bãi cát.” Những lời quảng cáo “có cánh” này đang được chủ đầu tư và Sàn giao dịch BĐS CenLand quảng cáo rầm rộ.
Không những thế chủ đầu tư còn đưa ra rất nhiều các chương trình khuyến mãi tặng quà có giá trị “Chương trình ưu đãi đặc biệt. Áp dụng cho 100 căn đầu tiên đặt cọc từ 15/3/2019 – 21/4/2019”, “Tặng 30 chỉ vàng tương đương 100 triệu đồng cho các sản phẩm biệt thự biên, biệt thự Golf, tặng 10 chỉ vàng tương đương 35 triệu đồng cho các sản phẩm liền kề, Shophouse, biệt thự phố…”. Trong khi đó đa phần hạng mục của DA chưa được hoàn thiện, và có rất nhiều hạng mục quan trọng còn chưa bắt đầu triển khai.
Trên bản quy hoạch chi tiết những Lô tô đỏ đã được bán hết
Theo ghi nhận từ nhiều nguồn thông tin thì các biệt thự ven biển và biệt thự vườn đã bán hết, chỉ còn khoảng 60 căn biệt thự golf, đa số mua theo phương thức đặt cọc. Để xác minh về thông tin trên, phóng viên có liên lạc với bà Hoàng Thương Huyền - Phó Giám đốc Công ty CP Hồng Lam Xuân Thành. Bà Huyền khẳng định hiện nay chủ đầu tư chưa đủ điều kiện để mở bán, mà mới chỉ ký hợp đồng độc quyền phân phối dự án cho Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (CenLand), vậy nên nếu khách hàng có nhu cầu mua, sẽ đặt cọc thông qua sàn giao dịch BĐS CenLand. Trong khi đó các nhân viên môi giới bất động sản cho biết thêm, trước đây các khách hàng muốn mua sẽ đặt cọc tiền thông qua sàn BĐS. Còn bắt đầu từ ngày 23/4/2019, chủ đầu tư nhận đặt cọc về tài khoản của Chủ đầu tư theo thông tin chủ tài khoản là Công ty Cổ phần Hồng Lam Xuân Thành, số tài khoản: 0101000268… tại ngân hàng TMCP Ngoại thương chi nhánh Nghệ An, kèm mẫu phiếu đặt cọc.
Phiếu nhận tiền đặt cọc của khách hàng
Như vậy có thể thấy chủ đầu tư đang dùng hình thức nhận tiền cọc của khách hàng với mục đích "lách luật" về việc chưa đủ điều kiện bán đối với DA này. Dư luận càng băn khoăn hơn khi Công ty Cổ phần BĐS Thế Kỷ (CenLand) lại đứng ra thay mặt chủ đầu tư để ký các phiếu đặt cọc này với khách hàng?
Trong khi đó, Luật Kinh doanh Bất động sản đã quy định khá rõ, chỉ khi nào dự án làm xong hạ tầng và được sự chấp thuận đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng, chủ đầu tư mới được bán hàng, huy động vốn. Điều này nhằm bảo vệ khách hàng tránh những rủi ro đáng tiếc khi các công ty BĐS kinh doanh theo kiểu “tay không bắt giặc”, đẩy rủi ro về phía khách hàng.
Tuy nhiên thực tế, nhiều chủ đầu tư đã làm liều huy động vốn trái phép. Do đó, các chuyên gia về bất động sản đã liên tục cảnh báo khách hàng có thể phải chịu nhiều rủi ro khi mua BĐS với hình thức này. Đánh vào tâm lý muốn có lời nhanh của nhà đầu tư, việc giữ chỗ được các chủ đầu tư triển khai ngay từ đầu khi chưa mở bán dự án. Khách hàng muốn mua nhà giá rẻ nhất hoặc nhà đầu tư muốn lướt sóng kiếm lời thì thường phải đặt mua căn hộ trong đợt đầu công bố dự án. Và muốn giữ chỗ căn hộ có vị trí đẹp, người mua phải thực hiện thủ tục đặt cọc.
Từ đó có không ít trường hợp bên mua nhà ký thỏa thuận đặt cọc, giao tiền cho bên bán nhưng bên bán đưa ra nhiều lý do vô lý để bên mua không thể thực hiện tiếp hợp đồng dẫn đến mất tiền đặt cọc. Có thể khách hàng sẽ tiếp tục thanh toán tiền mua đất trên danh nghĩa góp vốn, đồng thời chịu trách nhiệm thực hiện dự án là xây dựng căn nhà trên đất theo thiết kế do chủ đầu tư đã xin phép trước đó.
Tuy nhiên, khi ký kết hợp đồng, người mua có nguy cơ gặp phải những rủi ro như: Chủ đầu tư không thể tiến hành thủ tục tách sổ, sang tên cho khách hàng vì tổng thể dự án chưa tiến hành xong hoặc có thể chủ đầu tư sử dụng nguồn vốn huy động từ người mua để thực hiện các công việc không liên quan đến dự án, do vậy dự án bị kéo dài, chậm tiết độ. Hoặc do năng lực của chủ đầu tư yếu kém dẫn đến việc phải thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại ngân hàng, vì vậy cũng không thể triển khai các thủ tục tách sổ.
Với những thông tin ghi nhận của phóng viên về các vấn đề bất cập của DA Xuân Thành, huyện Nghi Xuân do Công ty CP Hồng Lam Xuân Thành (VABIS Group) làm chủ đầu tư, Tòa soạn Việt Nam Hội nhập đề nghị Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Xây dựng, Thanh tra tỉnh và Thường trực UBND tỉnh Hà Tĩnh vào cuộc điều tra làm rõ vấn đề trên, để tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh và đảm bảo quyền lợi của khách hàng.
Tòa soạn Việt Nam Hội nhập sẽ tiếp tục thông tin tới bạn đọc./.
Theo Khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê như sau:
"1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:
a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.
