Phần lớn giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản là do các doanh nghiệp chưa đại chúng thực hiện, thông tin còn hạn chế để hỗ trợ các nhà đầu tư trong việc nhận diện rủi ro.
Theo số liệu của Hiệp hội trái phiếu Việt Nam (VBMA), 8 tháng đầu năm 2021, nhóm BĐS giữ vị trí thứ hai trong phát hành TPDN với tổng giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ đạt 8.950 tỷ đồng. Trong đó, khoảng 15% trái phiếu phát hành bảo đảm bằng cổ phiếu hoặc không có tài sản bảo đảm.
Có thể kể đến một số DN có khối lượng phát hành như: CTCP Bông Sen 4.800 tỷ đồng, Công ty TNHH Đầu tư Big Gain 1.000 tỷ đồng, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va phát hành 6.885 tỷ đồng, CTCP Osaka Garden 6.800 tỷ đồng … Kỳ hạn phát hành từ 1-4 năm, lãi suất dao động từ 8,2-13%/năm.
Một số trái phiếu phát hành trước đây nhưng hoàn thành đợt phát hành tháng 8 đáng chú ý như: CTCP Đầu tư và Dịch vụ Helios 3.000 tỷ đồng (phát hành ngày 23/6/2021), Công ty TNHH Đầu tư kinh doanh BĐS Phước Long 1.050 tỷ đồng (phát hành ngày 30/6/2021), Công ty TNHH Đầu tư Big Gain 1.000 tỷ đồng (phát hành ngày 30/7/2021)...
Số liệu 9 tháng đầu năm 2021 của CTCP FiinGroup (FiinGroup) đơn vị cung cấp dịch vụ xếp hạng tín nhiệm vừa phát hành báo cáo TPDN Việt Nam cho biết, quy mô giá trị phát hành trái phiếu sơ cấp đạt 430.000 tỷ đồng, tăng 27% so với cùng kỳ năm trước. Ngành BĐS ghi nhận giá trị phát hành đạt 172.000 tỷ đồng, tăng 2% so với cùng kỳ.
Kỳ hạn phát hành bình quân 9 tháng năm 2021 đã có xu hướng giảm còn 3,7 năm từ mức 4,3 năm cùng kỳ năm trước. Điều này, theo FiinGroup, là do những rủi ro tiềm tàng của các ngành thâm dụng vốn lớn và thời gian hoàn vốn dài như ngành Năng lượng, Xây dựng và BĐS, đặc biệt là trong bối cảnh ảnh hưởng bởi dịch Covid-19.
Đáng chú ý, theo đánh giá của FiinGroup, chất lượng tín dụng nhà phát hành ở mức rất yếu đối với các đơn vị phát hành là doanh nghiệp BĐS chưa niêm yết.
Theo ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup, mặc dù hầu hết là phát hành riêng lẻ và 86% trái phiếu phát hành có tài sản đảm bảo, tuy nhiên, ở góc độ rủi ro tín dụng, đây là yếu tố rủi ro chính không chỉ đối với nhà đầu tư trái phiếu mà cả kênh tín dụng ngân hàng. Các chỉ số đánh giá khả năng trả nợ của nhóm nhà phát hành này đều ở mức rất kém.
Cụ thể, cơ cấu trái phiếu chiếm khoảng 46% tổng nợ vay của các doanh nghiệp BĐS. Đặc biệt, quy mô tín dụng qua kênh trái phiếu doanh nghiệp đã trở nên khá lớn, chiếm khoảng 12% dư nợ tín dụng ngân hàng và khoảng 15% GDP.
“Trong khi tín dụng ngân hàng được kiểm soát chặt chẽ hơn với những quy định cụ thể thì rủi ro đối với TPDN lớn hơn rất nhiều. Thực tế trên các thị trường vốn trên thế giới, tỷ lệ vỡ nợ trong vòng 5 năm hiện ở mức khá cao là 15% với các nhà phát hành có mức xếp hạng có tính đầu cơ”, ông Thuân cho biết.
Theo FiinGroup, nhà đầu tư cá nhân là bên chịu rủi ro chủ yếu trên thị trường TPDN hiện nay, bởi các nhà đầu tư tổ chức như ngân hàng và các quỹ đầu tư đủ năng lực và các ràng buộc liên quan để có thể quản trị rủi ro, ngay cả khi chấp nhận rủi ro cao thì lãi suất họ được hưởng cũng cao.
Ngoài ra, còn có tình trạng bên mua ban đầu là các nhà đầu tư tổ chức như công ty chứng khoán, ngân hàng nhưng sau đó họ đều phân phối hầu hết ra thị trường và khi đó, rủi ro đã được chuyển đến và phân tán tới các nhà đầu tư cá nhân.
Một điểm đáng chú ý, FiinGroup lưu ý, ngân hàng và BĐS có mức độ phụ thuộc nhau rất lớn. Do đó, đây là lúc ngân hàng và các nhà đầu tư tổ chức cần rà soát và đánh giá kỹ lưỡng về chu kỳ của ngành BĐS và đưa ra các biện pháp hỗ trợ và tái cấu trúc tùy theo đặc thù của từng phân khúc cho vay cũng như đặc thù của từng chủ đầu tư, từng dự án.
Đối với các khoản tín dụng mới, FiinGroucho rằng, các định chế tài chính cần thận trọng trong việc lựa chọn các dự án và chủ đầu tư BĐS để phù hợp với khẩu vị rủi ro của mình.
Cũng liên quan đến vấn đề này, Giám đốc một bộ phận của Ngân hàng Thương mại CP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) nhìn nhận, TPDN BĐS không thật sự an toàn, nhưng TPDN BĐS chưa niêm yết còn gây rủi ro hơn.
Nguyên nhân, các thông tin về BCTC, giao dịch nội bộ của doanh nghiệp BĐS chưa niêm yết đều không được công khai, minh bạch, nhà đầu tư sẽ không biết được tình hình kinh doanh và thực trạng sức khoẻ của doanh nghiệp đó ra sao. Còn doanh nghiệp niêm yết phát hành trái phiếu công bố thông tin đầy đủ, BCTC được công khai, hoạt động kinh doanh và dòng tiền di chuyển nhà đầu tư sẽ nắm rõ hơn.
Vị giám đốc này cho rằng, việc mua TPDN cần thận trọng và phân tích cụ thể vì hiện nay hệ số nợ của doanh nghiệp BĐS khá lớn. Có trường hợp, doanh nghiệp phát hành trái phiếu mới để trả nợ cho trái phiếu cũ, như vây họ tăng khoản nợ của họ lên.
Hơn nữa, khi nhà đầu tư mua trái phiếu, không nhà phát hành nào cam kết mua lại, nếu khách hàng có nhu cầu bán, chỉ có thể bán cho nhà đầu tư cá nhân khác, hoặc phải đợi hết chu kỳ phát hành mới thanh toán được.
Để đảm bảo cho các cá nhân mua TPDN riêng lẻ, FiinGroup cho rằng nên xem xét xây dựng các hướng dẫn hoặc cẩm nang đánh giá tín dụng khi đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp BĐS nói riêng nhằm hỗ trợ các nhà đầu tư cá nhân hiểu rõ về rủi ro và lợi nhuận khi đầu tư TPDN.
Bên cạnh đó, việc tăng cường giám sát các hoạt động phát hành của các đơn vị chưa niêm yết, đặc biệt là doanh nghiệp BĐS chưa niêm yết rất quan trọng cho sự phát triển lành mạnh của thị trường và bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư.
Trước đó, hồi quý II/2021, Vụ Tài chính ngân hàng (Bộ Tài chính) cũng có khuyến cáo nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ rủi ro khi quyết định đầu tư TPDN riêng lẻ. Cần tìm hiểu kỹ các điều kiện, điều khoản của trái phiếu và tình hình tài chính của doanh nghiệp phát hành, đặc biệt cần hết sức thận trọng khi quyết định mua trái phiếu của doanh nghiệp có tình hình tài chính kém, kinh doanh thua lỗ...
