Trái phiếu bất động sản: Bài 2: Khách hàng có nguy cơ mất trắng

Thứ 6, 15/10/2021 09:10 (GMT+7)

Việc huy động vốn từ bán trái phiếu doanh nghiệp bất động sản hiện nay còn có dấu hiệu huy động chưa thực sự minh bạch. Việc này sẽ gây hậu quả và thiệt thòi lớn cho khách hàng mua trái phiếu nếu tranh chấp xảy ra.

Khách hàng có nguy cơ mất trắng khi mua trái phiếu BĐS

Cơ quan chức năng liên tục cảnh báo

Mới đây, Bộ Xây dựng khuyến cáo nhà đầu tư cần hết sức thận trọng khi quyết định mua trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản có tình hình tài chính kém, kinh doanh thua lỗ, doanh nghiệp phát hành không có tài sản đảm bảo...

Báo cáo về tình hình phát hành trái phiếu đối với lĩnh vực bất động sản quý II/2021, Bộ Xây dựng dẫn số liệu từ Vụ Tài chính ngân hàng (Bộ Tài chính) cho biết, lũy kế 6 tháng đầu năm, tổng khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt 192.203 tỷ đồng, trong đó TPDN phát hành riêng lẻ đạt 176.828 tỷ đồng, tăng 8% so với cùng kỳ năm 2020; khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra công chúng là 15.375 tỷ đồng, tăng 53% so với cùng kỳ năm 2020.

Từ số liệu báo cáo của Hiệp hội Trái phiếu Việt Nam cho thấy trong nhóm doanh nghiệp phát hành trái phiếu trong nước, nhóm ngân hàng dẫn đầu với tổng giá trị phát hành đạt 18.485 tỷ đồng, nhóm các doanh nghiệp BĐS đứng ở vị trị thứ hai với tổng giá trị phát hành đạt 4.950 tỷ đồng. Trong đó, nổi bật là đợt phát hành TPDN ra công chúng trong nước với tổng giá trị 500 tỷ đồng của CTCP Glexhomes; đợt phát hành ra công chúng giá trị 1.500 tỷ đồng của Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC).

"Nhà đầu tư cá nhân nên thận trọng với việc chào mời và cam kết của các tổ chức phân phối trái phiếu, trong đó có việc xác nhận nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, không mua TPDN chỉ vì lãi suất cao và rủi ro cho nhà đầu tư cũng sẽ tiềm ẩn lớn khi thị trường BĐS có biến động tiêu cực", Bộ Xây dựng khuyến cáo.

Sau Bộ Xây dựng, mới đây, Bộ Tài chính khuyến cáo rủi ro khi mua trái phiếu doanh nghiệp. Sau gần 3 quý triển khai các quy định mới tại Nghị định số 153/2020/NĐ-CP ngày 31/12/2020 của Chính phủ về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Theo đó, bên cạnh các tác động tích cực giúp các doanh nghiệp huy động vốn cho sản xuất, kinh doanh, thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ cũng tiềm ẩn một số rủi ro, ví dụ như trường hợp một số doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu với lãi suất cao, trong khi đó chất lượng tài sản đảm bảo của trái phiếu hạn chế, chủ yếu là các dự án đầu tư, tài sản hình thành trong tương lai hoặc cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản.

Đáng chú ý, đại diện Bộ Tài chính nhấn mạnh, các công ty chứng khoán, ngân hàng khi phân phối trái phiếu doanh nghiệp chỉ có vai trò cung cấp dịch vụ, hưởng phí dịch vụ từ doanh nghiệp phát hành, chứ không có trách nhiệm đảm bảo an toàn cho nhà đầu tư và cũng không chịu trách nhiệm về các vấn đề trả gốc, trả lãi khi đến hạn của doanh nghiệp. Rủi ro của trái phiếu vẫn là rủi ro của doanh nghiệp phát hành.

Đối với trường hợp "lách" quy định về nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp bằng hình thức mua trái phiếu thông qua các hợp đồng đầu tư với công ty chứng khoán, đại diện Bộ Tài chính khẳng định nhà đầu tư sẽ không phải là chủ sở hữu trái phiếu và không được bảo đảm các quyền lợi đối với trái phiếu theo các cam kết của doanh nghiệp phát hành.

Tiềm ẩn rủi ro

Ngày 19/04/2021, CTCP Đầu tư Văn Phú Invest (HOSE: VPI) đã công bố Nghị quyết Đại hội đồng cổ đông (lấy ý kiến cổ đông bằng văn bản) thông qua phương án phát hành trái phiếu chuyển đổi của doanh nghiệp. Theo thông tin từ VPI, các cổ đông đã chấp thuận phương án phát hành tối đa 690 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi, kỳ hạn 3 năm.

Tuy nhiên, một số thông tin về lô trái phiếu này mới được cập nhật trong báo cáo tài chính quý II/2021 của Văn Phú Invest, theo đó, hàng tồn kho đang được sử dụng làm tài sản đảm bảo cho khoản vay trái phiếu của Văn Phú Invest.

Cụ thể, hàng tồn kho tại 2 dự án: Dự án The Terra An Hưng là tổ hợp thương mại, dịch vụ, căn hộ cao cấp và nhà ở thấp tầng tại ô đất TTDV01 thuộc khu đô thị mới An Hưng, phường La Khê và phường Dương Nội, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội do Công ty làm chủ đầu tư, cùng Dự án Khu hỗn hợp và nhà ở 138B Giảng Võ ("Dự án Grandeur Palace Giảng Võ") là dự án xây dựng tổ hợp thương mại, dịch vụ, văn phòng, khách sạn căn hộ, căn hộ ở, nhà trẻ, nhà sinh hoạt cộng đồng và nhà ở thấp tầng do Công ty TNHH MTV Đầu tư Văn Phú - Giảng Võ làm chủ đầu tư; hàng tồn kho làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay và trái phiếu phát hành của Công ty và các công ty con.

Nếu lượng trái phiếu này được bán hết sẽ đem về dòng tiền lớn cho các doanh nghiệp bất động sản đang bị “co hẹp” về dòng tiền. Tuy nhiên, việc thực hiện thanh toán nghĩa vụ trả gốc lãi thế nào mới là vấn đề, khi kỳ hạn của trái phiếu là 3 năm.

Theo quy định tại Điều 17, khoản 2 Nghị định 153/2020/NĐ-CP ngày 31/12/2020 quy định tài sản đảm bảo đối với việc phát hành trái phiếu riêng lẻ có nêu rõ: “Đối với trái phiếu được bảo đảm bằng tài sản, khi doanh nghiệp phát hành không trả được nợ lãi, gốc trái phiếu thì tài sản bảo đảm sẽ được xử lý để thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm của trái phiếu theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm”.

Mới đây, Ủy ban Chứng khoán đã lên kế hoạch thanh tra và xử nghiêm các công ty chứng khoán chào mời, phân phối trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ cho nhà đầu tư không đạt chuẩn...

Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cho biết sẽ tăng cường giám sát, thanh tra các đơn vị cung cấp dịch vụ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Đồng thời, sẽ xử lý nghiêm theo quy định pháp luật về việc “lách” quy định nhà đầu tư chuyên nghiệp hoặc chào bán sai đối tượng.

Theo Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, đối với trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ, thị trường đang cho thấy một số vấn đề cần phải xem xét và tăng cường giám sát, thanh tra, xử lý vi phạm.

Vừa qua, thị trường này cũng đã xuất hiện tình trạng “lách” quy định về nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp. Bên cạnh đó, xuất hiện một số trường hợp một số tổ chức cung cấp dịch vụ trung gian chào mời và phân phối trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tới các nhà đầu tư cá nhân chưa đủ điều kiện là nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Đối với trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ, hiện nay, theo quy định tại Nghị định số 153/2020/NĐ-CP, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước sẽ quản lý, giám sát công ty chứng khoán trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn hồ sơ chào bán trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ. Đồng thời, trên cơ sở giám sát của Sở giao dịch chứng khoán, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước sẽ tiếp nhận và xử lý các vi phạm trong hoạt động chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước theo quy định.

Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định, trái phiếu riêng lẻ chỉ được chào bán cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp (giá trị thị trường các danh mục chứng khoán đầu tư trên 2 tỷ đồng hoặc có thu nhập chịu thuế từ 1 tỷ đồng trở lên). Tuy nhiên, nhân viên của các ngân hàng, các công ty chứng khoán và các doanh nghiệp phát hành đều khẳng định, chỉ với số tiền từ 100 triệu đồng trở lên, bất kỳ nhà đầu tư cá nhân nào cũng đều có thể mua trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ, phía đơn vị phân phối sẽ “lo giúp” chứng nhận nhà đầu tư chuyên nghiệp cho khách hàng.

Việc công khai lách luật chào bán trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ cho nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ, thiếu kiến thức về tài chính doanh nghiệp đang tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Thanh Bút

Ý kiến của bạn